ידיעות הנדל"ן

עדי אבן: "כדי להימנע מהחרפה של המשבר, נדרשת המדינה להפעיל במהירות כלים משלימים, למשל סבסוד ריביות במשכנתאות לזכאים"

צילום: אורי חודי

גמישים, אך יצירתיים יותר, תוך הס ־ תמכות גם על הלוואות קבלן לגישור על פערי התזרים, זאת בכפוף למגבלות שהוטלו על הבנקים לאחרונה. מצד הרו ־ כשים, אסור לשכוח כי עלויות המימון בגין הלוואות הקבלן מגולגלות ישירות למחיר הסופי של הדירות ומקשות על הורדת המחירים בפועל. בשל המגבלות הרוכשים יחפשו אלטרנטיבה לבנקים, ויפנו לגופים חוץ־בנקאיים נותני מש ־ כנתאות, שאינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל. מנקודת המבט הציבורית, האינטרס העיקרי הוא להחזיר את השוק להתנהלות יותר נורמלית, אבל מצד שני לא להעלים לגמרי את ההטבות ככלי לעידוד מכירות. האינטרס הציבורי הוא בעיקר למנוע התפתחות בועה, שתסכן את יציבות ענף הנדל"ן ועקב כך גם את הבנקים". עו"ד ערן מזרחי, שותף במחלקת הנדל״ן, , מציין: ERM בנקאות ומימון במשרד "נדמה שהמהלך של המפקח על הבנקים שולח את היזמים לידיהן של הקרנות החוץ־בנקאיות, שכן הן אינן כפופות לרגולציה החלה על הבנקים. מדובר במהלך טבעי ומתבקש, וחלקן של הקר ־ נות בשוק המימון יגדל באופן משמעותי בזמן הקרוב". עם זאת, יש מי שסבור שהגופים החוץ־ בנקאיים לא יידעו לתת את התשובה. על־פי עו"ד אוראל דיין, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד וקסלר ברגמן: "לטעמי, גופים חוץ־בנקאיים לא יוכלו לתת מענה למגבלות האמורות וזאת ממספר סיבות. הראשונה - גופים אלו נוהגים לגבות ריביות גבוהות במיוחד ובהתאם, פנייה לגופים אלו תייצר מצב שבו מחיר הדירה יעלה משמעותית, כתוצאה מעליית עלויות המימון של היזם שיגולגלו בסופו של דבר לרוכ ־ שי הדירות. הסיבה השנייה היא שמט ־ רת המגבלה שהטיל בנק ישראל הינה למנוע סיכון הן לרוכשי הדירות והן ליזמים. רוכשי הדירות מתקשרים בע ־ סקאות בעלות סיכון גבוה מהרגיל רק בשל העובדה שבפועל, חלק ניכר של רכיב התמורה משולם רק לאחר שנים רבות, ואילו היזמים נוטלים על עצמם עלויות מימון גבוהות ומתקשרים בע ־ סקאות רבות בעלות ממד של סיכון, כאמור. בהתאם, במצב שבו יראה בנק ישראל, כי השוק עובר לקבל את ההל ־ וואות מגופי מימון חוץ־בנקאיים - תו ־ פעל לבסוף הרגולציה אף ביחס אליהם, למשל, באמצעות הוראות המפקח על הביטוח, שהינו הרגולטור על חברות  הביטוח השונות".

לדחיית עיקר ההחזר הכספי אפשר להם לרכוש דירה ובמקביל להיערך היטב לקראת התשלום המשמעותי יותר, שי ־ גיע בעוד מספר שנים, באמצעות תכנון כלכלי ריאלי ומדוד. כעת, כשהאפשרות לממן כך רכישת דירה יורדת מהפרק, ובהנחה שרוכשים רבים עלולים להירתע מפנייה לאשראי חוץ־בנקאי, השוק והמ ־ דינה יצטרכו למצוא חלופות שמיטיבות עם הרוכשים ועם היזמים ושיאפשרו את המשך רכישת הדירות גם בסביבה של ריבית גבוהה. שהרי האינטרס הציבורי מהמעלה הראשונה הוא מניעת קיפאון מוחלט בשוק הנדל"ן, גם כדי שאנשים יוכלו לממש את זכותם לדיור ובעיקר כדי למנוע עלייה חדה נוספת במחירי הדיור. האינטרס של המדינה ברור: שוק נדל"ן פעיל ובריא הוא הכרחי לכלכלה בריאה. כדי להימנע מהחרפה של המ ־ שבר, נדרשת המדינה להפעיל במהירות כלים משלימים, למשל סבסוד ריביות במשכנתאות לזכאים, מתן ערבויות של המדינה לחלק מהמשכנתה וכן מתן תמ ־ ריצים ליזמים שימשיכו לפתח פרויקטים גם בתנאי מימון פחות נוחים". עו"ד מיכל מגידו, מנכ"לית חברת , Max האשראי החוץ־בנקאי קפיטל מתייחסת לשוק שבו היא פועלת ולה ־ שפעה של המגבלות: "סביר להניח, כי היזמים ימשיכו להציע מתווי תשלומים

בנייה חדשה במרכז. "אתגר משמעותי הן לרוכשי הדירות והן ליזמים"

פיעות על שני הצדדים ומזהירה מפני מצב של קיפאון בענף, סיטואציה שא ־ ליה אף אחד לא רוצה להגיע: "הגבלת על 20/80 עסקאות רכישת דירות מסוג ידי בנק ישראל יוצרת אתגר משמעותי הן לרוכשי הדירות והן ליזמים. למרות הביקורת שנשמעה לעיתים על המוד ־ לים הללו, יש לזכור כי מסלולים מסוג זה אפשרו לאלפי זוגות צעירים לרכוש דירה בתקופה של ריבית גבוהה במשק, תוך הפחתת הנטל המיידי של מימון עצמי גבוה. השילוב בין הון עצמי נמוך

את הרוכשים על הגדר בציפייה למהל ־ כים הבאים של היזמים. אם זאת הייתה כוונת בנק ישראל, הרי שמטרתו הוש ־ גה, אבל הניסיון לעצור את השוק ואת עליית המחירים המואצת רק באמצעות הפחדת הרוכשים - הוא לא הפתרון". "השוק והמדינה יצטרכו למצוא חלופות" עדי אבן, סמנכ"לית הכספים בחברת הנדל"ן ענב, מסכימה שהמגבלות מש ־

מגמה חדשה: שיתוף פעולה של יזמים עם מוסדיים בזמן שהמגבלות רק נכנסות לתוקף והשפעתן נבחנת, בענף הנדל"ן לא ממתינים ומוצאים פתרונות. חי , חושף את אחד הנתיבים החדשים שכבר יצאו לדרך: alios בן שמעון, מנכ"ל משותף במשרד הפרסום "עידן המימון הבלתי מוגבל הסתיים – אבל הצורך והמוטיבציה של הציבור לרכוש דירה עדיין כאן. יזמים מבינים שכדי להחזיר את הקונים לשוק, הם חייבים להציע ערך ממשי וחלופות אמיתיות – בין שבאמצעות שיתופי פעולה עם גופים חוץ־בנקאיים, דחיית תשלומים, מסלולי ליסינג או פתרונות גמישים אחרים. מה שהתחיל כ'הנחת ריבית', הפך לכלי שיווקי אסטרטגי, וכעת כולם שואלים – מה הדבר הבא? אחת המגמות הבולטות שאנחנו צפויים לראות היא חיבור בין חברות נדל"ן לבתי השקעות וחברות ביטוח – כדי לאפשר לרוכשים מימון חוץ־בנקאי, שהוא למעשה משכנתה לכל דבר, אך מחוץ למסלול הבנקאי המסורתי – ובמקרים מסוימים גם בתנאים טובים יותר. בנוסף יזמים רבים מציעים כיום תמריצים לא־פיננסיים, שהשווי שלהם יכול להגיע למאות אלפי שקלים – שירותי עיצוב פנים בהתאמה אישית, מערכות בית חכם, שדרוגים בתחום בזכות יתרון הגודל – אך עבור הלקוח 50%־ הסניטריה, הקרמיקה והאבזור. עבור הקבלנים, העלויות נמוכות בכ מדובר בחבילה בעלת ערך רב מאוד". גם עו"ד יהל באומל, שותפה בתחום מימון הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור־לוי, מתארת תופעה זהה: "ניתן להבחין בשוק, כי יזמים ממשיכים למצוא פתרונות להמשך מבצעי המימון, שיעקפו את ההוראה של בנק ישראל. דוגמה אחת היא באמצעות שיתופי פעולה בהסכמי מימון בין בנקים לגופים מוסדיים, שפועלים בהקשר זה כחברות אשראי חוץ־בנקאיות לכל דבר. מכיוון שההוראה של בנק ישראל לא חלה על הגוף המוסדי, הבנק הוא זה שמותיר בעסקאות מסוג זה סכום נמוך יחסית כרזרבה (בהשוואה למה שהיה נדרש להשאיר, אם היה מממן לבדו), וחלק ניכר מהמימון מוטל על הגוף המוסדי - המהלך יכול להוזיל עלויות גם מבחינת הבנק וגם מבחינת היזם (שכן אם חלות עלויות נוספות על הבנק, הבנק יגלגל אותן על היזם, והיזם יגלגל אותן לרוכשים). דוגמה נוספת שניתן למצוא היא של גופי אשראי חוץ־בנקאיים שנכנסים לתחום ההלוואות לדיור, ומכיוון שהם אינם מוגבלים בהקשר הזה - זה ככל הנראה יוביל להוזלת עלויות המימון לרוכשי דירות וליזמים שיבקשו להעניק 'הלוואות קבלן'".

63 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, כ"ב בתמוז תשפ"ה 18.07.25