ידיעות הנדל"ן

היום שאחרי מבצעי המימון

shutterstock, Roman Yanushevsky צילום:

זאבי מעריך, כי היזמים ימצאו דרכים למשוך את הרוכשים חזרה אל השוק, במסגרת מבצעים אחרים או באמצעות שיתוף פעולה עם גופים חוץ־בנקאיים, וכי מדובר בהאטה זמנית של השוק. עוד הוא מוסיף, כי הירידה המזערית בשוק היד השנייה מהווה אינדיקציה נוספת שהירידה בביקושים נוגעת ישירות להכרזת בנק ישראל". יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות 200 נדל"ן ומלווה כיום למעלה מ־ פרויקטים יזמיים, מציין כי ההוראות החדשות מעוררות אי־ודאות, אך השוק יודע למצוא את האיזון. "אומנם המע ־ רכת הבנקאית צפויה להחמיר את תנאי האשראי ולהגביל פרויקטים מסוימים, אולם שוק המימון החוץ־בנקאי, שאינו כפוף לרגולציה החדשה, עשוי להפוך לחלופה משמעותית עבור יזמים רבים. מניסיוננו, במרבית המיזמים שאנו מממנים, שיעור המכירות המוקדמות, הפריסייל, שבמסגרתן נדרשת גמישות גבוהה בתנאי התשלום מצד היזמים, נע בלבד. כלומר חלק ניכר 25% ל־ 15% בין מהפרויקטים אינו צפוי להיפגע באופן מהותי". עוד הוסיף ניצן, כי "מטרת הרגולציה החדשה של בנק ישראל היא לחזק את יציבות המערכת הפיננסית או למנוע היווצרות של בועה, אך הדרך שנבחרה עלולה לפגוע דווקא בגורמים המניעים בפועל את הענף קדימה". אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מעריך כי למרות ההגבלות שה ־ טיל בנק ישראל – מבצעי המימון לא ייעלמו. לדבריו, "היזמים כיום מבינים שמבצעי המימון הם כלי המכירה היעיל ביותר: הם מסייעים לרוכשים להת ־ מודד עם הריבית הגבוהה, מקלים על רוכשי דירה ראשונה, שאינם יכולים לעמוד בתשלומי שכירות ומשכנתה במקביל, ומהווים הזדמנות אטרקטיבית גם עבור משקיעים. לכן השוק ימשיך לייצר מבצעי מימון, תוך הסתמכות על פתרונות חלופיים – כמו חברות מימון חוץ־בנקאיות, שאינן כפופות להנחיות בנק ישראל". אסרף מסכם ואומר: "רו ־ כשים אינם צריכים לראות בהנחיות בנק ישראל סוף פסוק, אלא לחפש את המבצעים המשתלמים. דווקא בתקופה של אי־ודאות השוק מציע הזדמנויות רבות". "לא רואה דרמה גדולה" מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פי ־ ננסיים, סבור שהמצב פחות גרוע ממה שנדמה: “נעשה הרבה רעש סביב הסוף של מבצעי המימון – לדעתי הרבה יותר ממה שהיה מוצדק. נכון, בתקופה האח ־ רונה ראינו עלייה בעסקאות במתווה , אבל זה לא שהשוק כולו 80/20 של נשען עליהן. גם היום מותר למכור עד מהדירות במודל הזה – וזה לא 25% מעט. בנוסף, יזמים יכולים להציע פת ־

בנק ישראל. "המגבלות משפיעות על הענף"

גמישות בלוח התשלומים, דבר שיכול לספק יתרון תחרותי בשוק. מבחינת יז ־ מים, היתרון הגמיש הזה יכול לאפשר להם להתאים את המימון לצרכים המ ־ שתנים של הפרויקט, דבר שיכול לסייע להם להתמודד עם אתגרים כלכליים. מבחינת הרוכש, לא אמור להיות הבדל, שכן מקבל בטוחות מקובלות על־פי חוק מכר דירות. מימון חוץ־בנקאי מאפשר גם מימון גבוה יותר לרוכשים, מימון לצורך 90% וניתן להגיע עד רכישה – כמובן, יש לבדוק היטב את התנאים ולהתאים לסוג הלווה ולסוג העסקה. באופן כללי, השפעת ההוראות החדשות מהבנק עשויה להוביל למעבר בין מקורות מימון שונים ולהתאים את השוק לצרכים המשתנים של היזמים והרוכשים. חשוב להמשיך לחקור כיצד השוק מגיב להוראות אלו, ומהן ההשל ־ כות ארוכות הטווח על מחירי הדירות ועל זמינותן לציבור". ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדלן ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחד ־ שות עירונית, מציין כי המהלך של בנק ישראל לא יחסל את מבצעי המימון ולא יפחית את הסיכון לרוכשי הדירות, כי פ � מהדירות ב 25% עדיין ניתן למכור רויקט במסגרת מבצעי מימון. "יזמים שירצו למכור דירות במבצעי מימון מעבר לשיעור שהוגדר, יוכלו לפנות אל שוק המימון החוץ־בנקאי", כך שמול, "עם זאת המהלך וההצהרות של בנק ישראל לגבי הסיכון בענף כבר יצרו האטה מדומה בשוק, כי הם שוב הושיבו

מארק זאבי: "למרות שכוונת בנק ישראל לצנן את מבצעי המימון הייתה ידועה מראש, ההכרזה בפועל יצרה שינוי מיידי בשוק בכל מה שקשור לדירות חדשות"

שגם בקרב הגופים החוץ־בנקאיים לא תהיה התלהבות גדולה להיכנס לליווי של פרויקטים מסוג זה, וגם אם כן - הדבר ייעשה במחיר שמגלם את רמת הסיכון". ליאור לייבל, מנהל מרחב צפון באלדר משכנתאות, מנתח הסיטואציה ומציין עוד כיוון שאליו עשוי ללכת השוק: "ההגבלה של בנק ישראל על הבנקים בכל מה שקשור לסכום שאותו יכולים להעניק בהלוואות בלון, תצריך את היזמים לגמישות אל מול הרוכשים ברמת תאריכי התשלום, אך לא אמורה להוות חסם להלוואות אלו. ככל הנ ־ ראה, היזמים יחזיקו במספר תוכניות רכישה, כאשר תינתן עדיפות במחיר לרוכשים בלוח תשלומים לינארי. שי ־ לוב של גופים מייעצים בתחום המימון והמשכנתאות יהפוך להיות הכרחי, שכן כל רוכש יזדקק לתפירת חליפה משל עצמו, לכן נראה יותר ויותר שיתופי פעולה בין יזמים ובין יועצי מימון שו ־ נים כחלק מההטבות שיקבלו הרוכשים. במקביל קיימת האפשרות שיזמים יפנו למימון חוץ־בנקאי, שכן הוא מציע להם

רונות מימון יצירתיים, כולל הלוואות גישור דרך חברות מימון חוץ־בנקאיות, שלא כפופות למגבלות של בנק ישראל. אני לא רואה כאן דרמה גדולה. כמו בכל משבר בעבר – בענף הזה יודעים להסתגל ולמצוא פתרונות. הריבית תרד בהמשך, שוק המשכנתאות יתעו ־ רר מחדש, ובינתיים מי שצריך – ימצא פתרונות אחרים. ראינו את זה בעבר עם משברים בעובדים, במכירות, ברגולציה – ובכל פעם היזמים נשארו עם הרגליים על הקרקע". דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי "מרכז הנדל"ן", מזכיר שגם חברות המימון החוץ־בנקאי לא מחלקות כסף ללא אבחנה: "בעידן שלאחר מבצעי המי ־ מון, המימון החוץ־בנקאי הפך לאלט ־ רנטיבה אטרקטיבית ומשמעותית בשוק הנדל"ן. היתרונות המרכזיים עבור היזמים הם מהירות קבלת האישורים ללא הבירוקרטיה הבנקאית, דרישות מופחתות להון עצמי, שיכולות לה ־ 40% לעומת 0%-20%־ גיע אפילו ל בבנקים, גמישות רבה יותר ומעל הכול כמובן – העובדה שחברות המימון אינן מפוקחות על ידי בנק ישראל ואינן מחויבות להוראותיו. למרות כל אלה על היזמים לזכור, שגם חברות המימון לא ששות ליטול על עצמן סיכונים היה 20/80 מופרזים. לטרנד מבצעי ה־ חלק חשוב בהנעתו של שוק הנדל"ן למגורים בתקופה שבה סבל מהאטה, אך פרויקטים שימשיכו להסתמך בעיקר על כלי זה לשם מכירת דירותיהם, יגלו

דן קצ'נובסקי: "המימון החוץ־ בנקאי הפך לאלטרנטיבה אטרקטיבית. בין היתר בשל מהירות קבלת האישורים ללא הבירוקרטיה הבנקאית"

- יום שישי, כ"ב בתמוז תשפ"ה 18.07.25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62