ידיעות הנדל"ן

נדל"ן בצומת דרכים

תכנון, תשתיות ותחבורה. זוגות צעירים ממשיכים לשאוף לרכוש דירה ראשונה, ומשפחות מבקשות לשפר דיור – אלו צר ־ כים יסודיים, שאינם נעלמים גם בתקופות מאתגרות. בשנה וחצי האחרונות נוצרה מציאות מורכבת, שבה מנועי הצמיחה הללו מתקשים לבוא לידי ביטוי בפועל. סביבת הריבית הגבוהה והקשיים המימו ־ ניים, לצד עליית מחירי הדיור, מצמצמים משמעותית את יכולת הרכישה. מעגל הרוכשים הפוטנציאליים הולך ומתכווץ, וגם אוכלוסיות ממעמד הביניים, שבעבר יכלו להרשות לעצמן לרכוש דירה, מתק ־ שות כיום להתחייב להחזרי משכנתה על רקע יוקר המחיה. חוסר הוודאות הפוליטית, הביטחונית והמ ־ דינית מוסיף רובד נוסף של זהירות. אנ ־ שים חושבים פעמיים לפני קבלת החלטות ארוכות טווח. החשש מאובדן הכנסה קיים, והשירות במילואים עבור רבים אינו מאפ ־ שר פניות נפשית וכלכלית לתכנון עתידי. כל אלו יוצרים קיפאון יחסי בביקוש, גם באזורים שבעבר נחשבו לחזקים וליציבים. "באשר למנועי הצמיחה העתידיים, אני מעריך כי שינוי בסביבת הריבית יהיה גורם מכריע. ירידה בריבית והקלה בתנאי המי ־ מון, ובעיקר חזרה של ריבית המשכנתאות לרמות ששררו לפני כחמש שנים, עשויות להחזיר לשוק קהלים רחבים ולהניע מחדש את גלגלי הביקוש". אבי רוזן, מנכ״ל חברת יוסי אברהמי, מסכים עם הטיעונים הנ"ל, אבל מוסיף שרוח חדשה מנשבת, וגורמים שונים מובילים לשינוי העדפות בקרב הציבור: "מנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל״ן ממשיכים לע ־ מוד בבסיס הפעילות גם היום. לאורך שנים הענף צמח בהתאם לגידול באוכלוסייה, אם דרך ילודה טבעית, עלייה או הגירה פנימית של תושבים לאזורים מסוימים, והעקרו ־ נות הללו עדיין מהווים את ליבת הביקוש. עם זאת אי אפשר להתעלם מכך שההקשר משתנה, ומגמות חברתיות, פיננסיות וט ־ כנולוגיות מחייבות התאמות ועדכונים. כך למשל, התרחבות של חברות גדולות והמעבר שלהן לאזורים שונים משפיעים

מנועי הצמיחה החדשים: תושבי חוץ וכסף מהייטק

הנדל"ן. רמות שכר גבוהות, אקזיטים והנפקות יצרו גלי נזילות, שהיתרגמו להיקפי רכישה חריגים, בעיקר בפלח הנדל"ן היוקרתי. ברבעון הראשון של אותה שנה בלבד הכנסות המדינה ממיסים על עסקאות נדל"ן יוקרתיות מיליארד שקל – נתון שממחיש עד כמה 1.6־ הגיעו לכ ההייטק שימש מנוע צמיחה מרכזי גם לענפים נלווים. צמיחה מחודשת בענף בשנה הנוכחית צפויה להגיע דרך יזמי ועובדי ההייטק, שצפויים לשוב ולהניע את השוק. תהליך זה יושפע בעיקר מהבשלה של מימושים דרך (ואולי קצת M&A קרנות סקנדרי, מאירועי נזילות בדמות הנפקות) וכמובן, מהצורך של יזמים ועובדים לגוון את מבנה ההון האישי, לאזן חשיפה לשוק הפרטי ולהעביר חלק מהנזילות שנוצרה לנכסים ריאליים ארוכי־טווח. עם זאת השאלה המהותית היא כיצד ניתן להבטיח שחלק משמעותי מהנזילות החוזרת לענף ימשיך להיות מושקע גם בשוק המקומי. יציבות רגולטורית, ודאות מיסויית וסביבה עסקית תומכת יכולות להפוך את ישראל ליעד מועדף להשקעות ארוכות טווח בנכסים ריאליים - ולהבטיח שמנועי הצמיחה של ההייטק ימשיכו להזין את הכלכלה הישראלית גם קדימה".

בזמן שמנועי הצמיחה בישראל ייתכן שנשחקו, יש מי שמוצא אחרים מעבר לים. "מנוע הצ ־ מיחה היחיד שאני צופה שייכנס לשוק הנדל"ן

בשנים הקרובות, הוא תושבי חוץ המחפשים להשתקע בארץ, להשקיע בנכס, או לרכוש נכס שיהיה להם בית בי ־ שראל לעת צרה", כך סבור ניב רום, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען. "בנוסף מנועי הצמיחה המסורתיים לא נעלמו, אלא משתנים: הביקוש הדמוגרפי נשאר חזק, אך מתלווים אליו שיקולי ביטחון וצורך בהגנה. גם העדפת הבעלות על פני השכירות נותרת רלוונטית, אך כיום היא מקבלת משנה תוקף בשל הצורך באוטונומיה ובביטחון אישי". גם דורון נמרוד, מנכ"ל קבוצת רם אדרת, מציין מגמה זהה: "אנחנו רואים ביקושים גבוהים מצד תושבי חוץ, עדים לקהילות שלמות שמעוניינות לעלות לארץ. בפרויקט שלנו בירושלים, בגבעת המטוס, אנחנו ממש עדים לתו ־ פעה של חבר מביא חבר ומשפחה מביאה משפחה בשל הרצון לייצר קהילות שלמות בשכונה החדשה. אני מניח שזאת תופעה שתלך ותתעצם בשנים הקרובות. בשנה האחרונה הייתה תחושה שמנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל"ן משתנים, שמלאי הדירות גדל והביקו ־ שים יורדים, אבל בפועל מנועי הצמיחה המסורתיים רק הולכים ומתחזקים. האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול, והביקוש לדירות קיים. ראינו את זה במספר

הזכאים שהתמודדו בהגרלות של דירה בהנחה. עשרות אלפי זוגות חסרי דיור לא זכו בהגרלה האחרונה, והם יחזרו לשוק כי הם צריכים מקום לגור בו". Amplefields מורן צ'מסי, שותף מנהל ב־ מתייחס למנוע צמיחה נוסף ,Investments הייתה שנת 2021" : שהולך ותופס תאוצה שיא בענף ההייטק, עם השפעה ישירה ומהותית גם על ענף

מימין: ניב רום, דורון נמרוד ומורן צ'מסי.

צילומים: תומר חומפס, יוהנס פלטן, מירב בן לולו

ופינוי־בינוי. אם בעבר פרויקטים אלו נחש ־ בו ל'בונוס' בלבד, הרי שהיום הם הפכו למ ־ 2025 נוע הצמיחה המרכזי של השוק. בשנת כל דירה שלישית שנמכרת היא מפרויקט התחדשות עירונית, כאשר הצורך הדחוף במיגון בעקבות המלחמה העניק למגמה זו דחיפה ביטחונית וקיומית. נדבך קריטי נוסף המעצב את הענף הוא המענה למח ־ סור החמור בפועלים. מצוקה זו דוחפת את הענף לעבר מנוע צמיחה טכנולוגי, הכולל מעבר לבנייה מתועשת, שימוש ברובוטי ־ קה והדפסות תלת־ממד. חברות שישכילו לאמץ טכנולוגיות אלו, יוכלו לבנות מהר יותר ובעלויות נמוכות יותר, ובכך לבסס את מעמדן כמובילות השוק החדש". צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופ ־ רין, מציין שהענף מתחיל להסתגל: "כמו

אך הוא נתקל במחסום כלכלי משמעותי. הפער בין מחירי הדירות לשכר הממוצע במשק הגיע בשנה האחרונה לשיא, מה שהופך את המנוע הדמוגרפי ל'רדום' עבור חלק גדול מהאוכלוסייה, שפשוט אינו מסו ־ גל עוד לגשר על הפער. גם האתוס הישרא ־ לי המושרש, המעדיף רכישת דירה על פני שכירות, השתנה בלחץ הנסיבות. המציאות הכלכלית החדשה, המאופיינת בריבית גבוהה וביוקר מחיה מאמיר, מאלצת רבים לעבור למודל של 'שכירות כבחירה מחוסר ברירה'. לאור שינויים אלה בתנאי היסוד, ענף הנדל"ן החל לחפש מנועי צמיחה חדשים, שיאפשרו לו להתגבר על המבוי הסתום של המחירים הגבוהים והמחסור בידיים עובדות. בראש ובראשונה בולטת 38 ההתחדשות העירונית, דהיינו תמ"א

ומשפיעה גם היא על דפוסי הביקוש. בסי ־ כומו של דבר תנאי הבסיס של הענף לא נעלמו, אך הם פועלים היום בתוך מציאות מורכבת יותר". ד"ר גלי אינגבר, ראש המחלקה למימון

ישי רוט: "תפקיד הממשלה לדאוג לכך שישראלים לא יצטרכו למשכן את החיים שלהם לטובת דירה, וששוק הדיור יחזור להיות אטרקטיבי למשקיעים"

וכלכלה בפקולטה למינהל עסקים, המס ־ לול האקדמי במכללה למינהל, סבורה כי: "שוק הנדל"ן בישראל נמצא כיום בנקודת מפנה היסטורית, שהופכת אותו לשוק בוגר ומורכב יותר מבעבר. בעוד מנועי הצמיחה הישנים עדיין קיימים בבסיסם, הרי שבשנ ־ תיים האחרונות הם עוברים טרנספורמציה עמוקה המשנה את פני הענף. כך למשל, אומנם הביקוש הקשיח לדירות, הנובע מה ־ גידול הטבעי של האוכלוסייה, עדיין כאן,

על העדפות המגורים. יש ערים שמושכות יותר סטודנטים, ואחרות שמושכות אוכלו ־ סיית הייטק בזכות קרבה למרכזי תעסוקה שהתפתחו עם השנים. במקביל היכולת של רוכשים לעמוד בהחזרי המשכנתה משפיעה ישירות על קצב הרכישות, וסביבת ריבית נמוכה, כפי שראינו בעבר, מגדילה באופן טבעי את מספר הקונים. נוסף על כך האפ ־ שרות של ענפים מסוימים לעבודה מרחוק מצמצמת את התלות בלוקיישן מרכזי אחד,

אסי לויתן בן עמרם: "פתרונות המימון הפכו בשנים האחרונות למנוע הצמיחה המרכזי. בסביבת ריבית גבוהה, הגמישות הפיננסית היא טריגר משמעותי"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18