ידיעות הנדל"ן

נדל"ן בצומת דרכים

צילום: אורי חודי

בענף צריכים להכיר מנועי צמיחה חדשים

בזמן שיש מגוון טיעונים שמסבירים מדוע הביקוש לא נעלם וגורסים כי במוקדם או במאוחר הענף יחזור לעצמו וכך גם רמת המכירות של השנים הקודמות, יש מי שמביט על הדברים אחרת. ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים, מסכימה כי הביקוש קשיח ואורב מעבר לפינה, אבל גם מסבירה שהמצב הנוכחי מחייב את חברות הנדל"ן לפעול בצורה אחרת ולאמץ מנועי צמיחה חדשים. "מנועי הצמיחה המסורתיים של הענף לא נעלמו, אך הם כבר אינם יכולים לעמוד לבדם", כך דנינו, "הדמוגרפיה עדיין מייצרת ביקוש, והשאיפה לבעלות על דירה נטועה עמוק בתרבות הישראלית, אך תנאי השוק השתנו: סביבת ריבית אחרת, עלויות מימון וביצוע גבוהות יותר, ורוכשים זהירים ומודעים הרבה יותר לסיכונים. במציאות הזו תנאי הבסיס של הענף השתנו ומחייבים חשיבה חדשה. אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים כיום הוא התאמה אישית. אין יותר עסקה אחת שמתאימה לכולם. לכל רוכש צרכים שונים: במימון, במיקום, בגודל הדירה, בתמהיל ובסגנון. "יזם שלא יודע לבנות ולהציג הצעה מותאמת אישית, פשוט יתקשה לפעול בשוק הנוכחי. הגמישות המחשבתית והיכולת לבצע התאמות מדויקות הן שהבדילו בין מי שצלח את השנה המאתגרת ובין מי שנותר מאחור. מנוע צמיחה נוסף הוא המודל של יזם שהוא גם קבלן ביצוע. כאשר הרווחיות נשחקת, יש לעיתים פיתוי לפגוע ברמת הביצוע כדי לשמור על השורה התחתונה. לעומת זאת, כשאותו גוף אחראי גם ליזמות וגם לביצוע, האינטרס הוא לייצר מוצר איכותי, יעיל ועמיד לאורך זמן, כזה שמייצר ערך אמיתי לדיירים ולסביבה, ולא רק רווח נקודתי. "הענף חייב לאמץ מנגנוני צמיחה חדשים ובראשם ההתחדשות העירונית. זהו כבר לא תחום נישה, אלא ליבת הפעילות העתידית של שוק הדיור המקומי. יזמים שלא יידעו לפעול במרחב המורכב הזה - תכנונית, קהילתית ופיננסית - פשוט יישארו מאחור. ולבסוף למדינה יש תפקיד מכריע. הרוכשים כבר מבינים שעליהם להתגמש - במיקום, בגודל, בתמהיל הדירה - אך ללא קידום משמעותי של תהליכים בירוקרטיים, קיצור לוחות זמנים והסרת חסמים תכנוניים, גם הגמישות הזו לא תספיק. מנועי הצמיחה החדשים של הענף תלויים לא רק ביזמים, אלא ביכולת של המערכת כולה להתאים את עצמה למציאות המשתנה". חגי רזניק, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לשעבר וראש מכון ריפמן לפיתוח הנגב, מוסיף: "המציאות משתנה. הריבית כבר אינה אפסית, הסיכון הכלכלי גבוה יותר, היזמים פועלים בסביבה רגולטורית ומימונית מורכבת יותר, והציבור מבין שעליית מחירים אינה אוטומטית. גם יכולת המימון של משקי הבית נשחקה, והפער בין שכר למחירי דיור מקשה על המשך אותו דפוס צמיחה. עם זאת מנוע הביקוש הבסיסי, הדמוגרפיה, נותר חזק. "ישראל ממשיכה לצמוח בקצב גבוה, ולכן הצורך בדיור לא ייעלם. השאלה היא לא אם יהיה ביקוש, אלא היכן ואיך הוא יתממש. להערכתי, אנחנו בפתחה של תקופה שבה מנועי הצמיחה ישתנו: פחות הסתמכות על השבחה ספקולטיבית במרכז, ויותר צמיחה מבוססת פיתוח אזורי אמיתי. המרכז הגיע לרמות מחיר שמגבילות את פוטנציאל ההתרחבות. לעומת זאת בנגב ובאזורים נוספים בפריפריה קיים פער מחירים משמעותי, מלאי קרקע גדול,

"אין לשוק הדירות למכירה אלטרנטיבה אמיתית בשוק השכירות"

גל קסטל: "שינוי בסביבת הריבית יהיה גורם מכריע. ירידה בריבית והקלה בתנאי המימון עשויות להחזיר לשוק קהלים רחבים ולהניע מחדש את גלגלי הביקוש"

לפגוש אותו, נדרשת סבלנות וניהול חכם של מקורות ההון, לא כהמלצה אלא כצורך ממשי. לצד הדמוגרפיה החזקה והמוכרת, מנועי הצמיחה בצד הביקוש צפויים להיות הרווחים האדירים של המשקיעים הפרטיים בשוק ההון, בדומה למרוויחי ההייטק שני ־ תבו את כספם לנדל"ן. לצד זה, אין לשוק הדירות למכירה אלטרנטיבה אמיתית בשוק השכירות. בצד ההיצע, מנועי הצמי ־ חה יישענו על טיב התכנון ואיכות המוצר שיציעו היזמים". דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס יש ־ ראל, מצטרף לדעה שדברים משתנים: "שוק הנדל"ן נמצא בפני נקודת מפנה.

בכל מדינה אחרת, גם בישראל ענף הנדל״ן יודע להסתגל לשינויים המאקרו־כלכליים, להתאים ולהמציא את עצמו מחדש. לצד כל הקשיים, הגידול הטבעי בישראל הינו מהגבוהים בעולם המערבי. הצמיחה הגבוהה וריבוי משקי הבית המשפחתיים מייצרים מדי שנה צורך באלפי יחידות דיור חדשות. בנוסף ההעדפה של רכישת דירה על פני שכירות מושרשת כנורמה תרבותית-מש ־ פחתית, בדומה לביטחון כלכלי והעברת הון בירושה. יחד עם זאת הדור הצעיר מתחיל לפתח גמישות מחשבתית לשכירות באזו ־ רים יקרים. אני חושב שאחד ממנועי הצ ־ מיחה של השנים הבאות יהיה נדל״ן מוטה

עומר אלפרן: "שוק הנדל"ן הישראלי התפכח מהתפיסה שתמיד יהיה כאן ביקוש קשיח לנדל"ן. הביקוש קיים, אך כדי לפגוש אותו, נדרשת סבלנות"

תשתיות תחבורה - ההשבחה המואצת סביב תחנות המטרו והרכבות טרם החלה להש ־ פיע על הענף באופן גורף, אלא רק במספר מוקדים בודדים". "שוק הנדל"ן התפכח מהתפיסה" אבל ישגםמי שמשמיעקולותאחרים. עומר אלפרן, שותף בחברת רובי קפיטל, מציין כי דברים אכן משתנים, ואנחנו צפויים לפגוש מנועי צמיחה חדשים: "שוק הנדל"ן היש ־ ראלי התפכח מהתפיסה שתמיד יהיה כאן ביקוש קשיח לנדל"ן. הביקוש קיים, אך כדי

מנועי הצמיחה המסורתיים – ובראשם הביקוש הקשיח לרכישת דירות, הגידול באוכלוסייה, הקרקע המוגבלת – עדיין קיימים, אך חדלו מלהיות גורמים מכרי ־ עים בפני עצמם. במקומם עולה פרמטר חדש – כושר הספיגה של הביקוש. ענף הנדל"ן הופך להיות שוק סלקטיבי, רגיש ומחזורי יותר - שוק שמחייב תכנון, יזמות ומדיניות זהירים ומפוכחים. המשמעות היא מעבר משוק של ודאות אוטומטית לשוק של תנודתיות גבוהה יותר – תקו ־ פות של קיפאון יחסי ולאחריהן התעוררות נקודתית, לרוב באזורים שבהם שיווי המ ־

ויכולת ממשלתית להשפיע דרך תשתיות, תעסוקה ותכנון ארוך טווח. אני סבור שהשלב הבא של שוק הנדל"ן הישראלי לא יגיע מהמשך עליית מחירים במרכז, אלא מיצירת מטרופולינים חזקים נוספים".

מימין: חגי רזניק, ליאת דנינו

צילומים: ראובן קפוצינסקי, אוהד דיין

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0