ידיעות הנדל"ן

נדל"ן בצומת דרכים

מוגנים וסטנדרט בנייה עדכני. גם תחום המימון ממשיך להוות מנוע חשוב: לצד הבנקים, נכנסו בשנים האחרונות גופים מוסדיים, כמו חברות ביטוח ובתי הש ־ קעות, שמציעים פתרונות מגוונים ומו ־ תאמים לרוכשים. עם זאת תנאי המעטפת הם שמקשים כיום על מימוש הביקוש. יוקר המחיה והשחיקה בהכנסה הפנויה מקטינים את היכולת לייצר הון עצמי ול ־ צאת לעסקה, גם כאשר הרצון קיים. לא מדובר בהיעלמות הביקוש אלא בדחייה ובזהירות". עו"ד ושמאי המקרקעין עידו שחם, מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית: "אנ ־ חנו בעידן שבו שוק הדיור מקבל תפנית, כפי שלא קרה מעולם. משנה לשנה מנועי הצמיחה הקלאסיים של שוק הדיור הול ־ כים ומשתנים והופכים להיות פחות ופחות של המאה 90 רלוונטיים. אם בשנות ה־ הקודמת לשלושה מתוך ארבעה ישרא ־ לים הייתה דירה בבעלות, כיום ההיקף אחוזים בלבד. עובדה זו 63% עומד על כ־ מאששת את ההנחה שמנועי הצמיחה הק ־ לאסיים הולכים ומשתנים במהירות, והיא בולטת במיוחד בקרב צעירים, שאחוז גבוה מהם מעדיפים להימנע מכניסה לה ־ רפתקה הכלכלית של הצורך בהון עצמי ומשכנתה ענקית". צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת הנדל"ן הציבורית מ. אביב: "מנועי הצ ־ מיחה של שוק הדיור נותרו עם השנים כפי שהיו, ומה שהשתנה בעיקר זה הצו ־ רך ההולך וגדל ביותר הון עצמי ועלות משכנתה חודשית שגדלה בממוצע פי שלושה במהלך שני העשורים האחרונים. עד כה כשלו כל הניסיונות לייצר אלט ־ רנטיבה לרכישת דירה בדמות דיור לה ־ שכרה ממשלתי. על מנת שסיר הלחץ הזה של הצורך בהון עצמי של כמיליון שקל

שקל בין היצע לביקוש נשמר, ובאזורים ובמוצרים שמצליחים לעבור את מסנני היכולת הכלכלית. התוצאה אינה בהכרח ירידת מחירים, אלא ירידה בקצב העס ־ קאות, רגישות גוברת לציפיות להורדות ריבית ולפסיכולוגיית השוק". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מנתח מהלכים שה ־ תרחשו בשנתיים האחרונות ומביט קדימה באופטימיות: "יזמים שהיו עד היום בשוק המניבים או בנייה לא למגורים, נכנסים לתחום המגורים. שוק המשרדים נמצא בעודף של שטחים, והרבה חברות מגלות עניין מחודש במגורים. לדוגמה קבוצת עז ־ ריאלי שרכשו לא מזמן חברת נדל"ן יזמית המתמחה במגורים, קרן ריאליטי ועוד. כולן מרחיבות את החשיפה שלהן לתחום המגו ־ רים. יש הבנה כי בעתיד תחום המגורים לא יפחת, אלא דווקא ימשיך לצמוח. זו הצבעת אמון ברורה במנועי הצמיחה המסורתיים של הענף, במיוחד בביקוש הדמוגרפי המ ־ תמשך, שאולי פחות מורגש היום בכמות העסקאות בשטח". גבי אטר, סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת קטה גרופ, מתייחס לשינוי בתפיסה של החברות והרוכשים: "ההנחה שמחירי הדי ־ רות תמיד ימשיכו לעלות כבר לא נתפסת כאקסיומה, אלא כמשתנה שצריך לנהל. חוסר היציבות שאפיין את השוק בשנים האחרונות הוביל אותנו לפתח מבצעים ומ ־ נגנונים שמעניקים לרוכשים ביטחון כל ־ כלי, כמו הבטחת מחיר והגנות מפני תנו ־ דתיות. יחד עם זאת ההיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל מלמדת שהמציאות לא פעם הפתיעה גם את הסקפטים ביותר, וש ־ בנקודות יציאה ממשברים נרשמו לא אחת שיאים חדשים. לא מן הנמנע שגם לאחר תקופת הפוסט־מלחמה נראה חזרה לדינ ־ מיקה של עליות, במיוחד באזורים שבהם מתפתח ביקוש אמיתי. מנועי הצמיחה הע ־ תידיים, להערכתנו, יהיו שילוב של ודאות פיננסית לרוכשים, התחדשות עירונית בהיקפים רחבים ופיתוח תשתיות ומוקדי תעסוקה שמייצרים ביקוש למגורים, ולא רק להשקעה פיננסית". "בנדל"ן לא מסתכלים על אופק של חודשים אלא של שנים" רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן, מתייחס לכמה נקודות יסוד בענף: "שלושה מתוך ארבעת מנועי הצמיחה המ ־ סורתיים של ענף הנדל"ן ימשיכו בוודאות לתת את הטון גם בשנים הקרובות. הגידול הדמוגרפי בישראל נותר משמעותי, ההע ־ דפה לרכישת דירה על פני שכירות עדיין עמוקה, בעיקר לנוכח היעדר שוק שכירות

צילום: אורי חודי

"שוק הדיור מקבל תפנית". שכונה חדשה במרכז

אבי רוזן: "עבודה מרחוק משפיעה על דפוסי הביקוש. בסיכומו של דבר תנאי הבסיס של הענף לא נעלמו, אך הם פועלים במציאות מורכבת יותר"

יחד עם הכותרות הראשונות שמצביעות על התאוששות ורמיזה לעליית מחירים, מחסור בדירות להשכרה ומחירי השכירות

מוסדר ויציב לטווח ארוך וכלי המימון שממשיכים להשתכלל ולהציע פתרונות מגוונים, במיוחד בדירות חדשות. צריך לזכור שאנחנו עוסקים בנדל"ן ולא בהש ־ בחות קצרות טווח. מי שרוכש דירה היום לא מסתכל על אופק של חודשים, אלא של שנים, ובפרספקטיבה כזו קשה לראות תרחיש שבו בעוד ארבע שנים שווי הדירה יהיה נמוך יותר. השבחת הערך אולי תהיה מתונה יותר מאשר בעבר, אך מגמת הע ־ לייה ארוכת הטווח נותרת בעינה”. רז שרייבר, מבעלי אינהאוס שיווק פרויקטים, מצביע על נקודה נוספת שמ ־ שפיעה על הביקוש: "צריך לזכור שמנוע הצמיחה העיקרי היה השבחה של מחיר הדירה. הגל האחרון המשמעותי של מש ־ קיעי הנדל״ן עבר, ואנחנו רואים דשדוש ואפילו ירידת מחירים קלה. הכספים של המשקיעים הוסטו לטובת ערוצי השקעות אחרים כגון שוק ההון. אני מעריך שה ־ סקטור הזה צפוי לחזור למשחק בקרוב,

אורית גבאי טירר: "יוקר המחיה והשחיקה בהכנסה הפנויה מקטינים את היכולת לייצר הון עצמי. לא מדובר בהיעלמות הביקוש אלא בדחייה ובזהירות"

שממשיכים לטפס. ממחירי הקרקעות ומ ־ תוצאות המכרזים האחרונים ניתן להעריך שהרגע הזה יגיע בקרוב. מחירי הזכיות במכרזים האחרונים מצביעים על אמון מלא בהשבחת מחיר מצד היזמים בעתיד הקרוב, כאשר יחד עם התפוגגות תחושת אי הוודאות הביטחונית והמשך הורדות ריבית, צפויים לפגוש שוב שוק עולה וכנראה בחדות. השוק עדיין זהיר, אך המגמה העתידית ברורה - עליית מחירים וצמיחה מבוססת". אורית גבאי טירר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קבוצת גבאי, מוסיפה עוד נקודה: "סוגיית הביטחון הפיזי הפכה לשיקול מרכזי, עם העדפה ברורה לדי ־ רות חדשות וממוגנות, הכוללות מרחבים

אלף שקל לחודש החזר 11 בקירוב ועוד כ־ ממוצע של משכנתה, לא יתפוצץ לכולנו בפנים, על מקבלי ההחלטות לעשות מה ־ לכים שישנו את המצב הקיים". נתי גלבוע, מנכ"ל גפן מגורים, מסכם את הנושא: "העידן שבו הנדל"ן נשען על רוח גבית של ריבית אפסית ועליות מחירים אוטומטיות הסתיים. כיום מנוע הצמיחה האמיתי הוא היכולת לייצר פרויקטים מו ־ רכבים בלב אזורי הביקוש, ומי שלא יידע לנהל ביצוע יעיל, לא יוכל להסתמך רק על ה'מנטליות' הישראלית שתציל אותו. לכן גם כשהריבית מאתגרת הביקוש נותר קשיח, כיוון שהוא נובע מצורך קיומי ולא ספקולטיבי. כדי לתמוך במנוע הזה המדי ־  נה חייבת להכניס את היד לכיס".

דני מור: "מנועי הצמיחה המסורתיים קיימים, אך חדלו מלהיות גורמים מכריעים בפני עצמם. במקומם יש פרמטר חדש - כושר הספיגה של הביקוש"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22