ידיעות הנדל"ן

צילום: נועם חן

במקביללהסכםעםקק"ל, שיבטיחבמהלךאחדפתרון כולל גםלדיירים, גםלשטחיםציבורייםרחבים ונכסים לאומיים וגם ישחרר קרקעות פנויות שנותרו לפיתוח. קק"ל ואקסטל: זה הזמן לפתרון הבשורה המשמעותית ביותר יכולה להגיע מהסכמה מתבקשת בין הצדדים למשא ומתן. הסכמה שתעגן יתרונות ששום פסק דין, או התכתשות ארוכת שנים, לא יוכלו להבטיח: קודם כול ודאות וביטחון. אל מול עתירה לבג"ץ, שתיקח שנים ארוכות ובכל מקרה לא תקבע את גובה דמי החכירה, בהסכם, שכבר פורסם שנבחן על ידי הצדדים, נדונה אפשרות לתת הארכות חכירה ארוכות בתשלום סמלי במנגנון ישים, שמיטיב מאוד עםהדיירים ומבטיח לצדדים לקדם פינוי־בינוי משותף כשירצו בכך. המשמעות המיידית של הגעה להסכם כזה תהיה זינוק בערך הדירות והנכסים, שכן ברגע שהזכויות ברורות, הביטחון חוזר לשוק, ערך הדירות משתקף נאמנה, והדירות יחזרו לערכן המלא. כל זאת תוך חיסכון של מילארדי. שקלים של כסף ציבורי, אשר בימי מלחמה אלה ודאי יימצאלו שימוש, שיתרום יותר לאתגרי השעה שאיתם מתמודדת המדינה. מעבר לסוגיית הדיירים החשובה, ההסכם הוא גם הזדמנות להבטחת הבעלות הציבורית בשטחי ציבור רחבים ונכסים לאומיים, דוגמת מוזיאון ישראל, עמק המצלבה, מרכזבגין, תיאטרוןהחאן ועוד. בנוסףההסכם צפוי לאפשר פיתוח מתבקש של קרקעות פנויות. הפתרוןשנמצאכעתעלהשולחןביןקק"ללאקסטלהוא המתווה המעשי המתבקש שלו מחכות מאות משפחות. תושבת השכונה מסכמת זאת בפשטות: “אנחנו רוצים שקט. לדעת שהבית שלנו הוא באמת שלנו, ונמשיך לעשותכלמהשאפשר כדי שקק"ל לאתברחמאחריותה ותגיע להסכם". אז האם הסכם בין הצדדים יצליח לפתור את אחד הסכסוכים המורכבים בשוק הנדל"ן הישראלי? התשובה לשאלה הזו עדיין לא ברורה. אך דבר אחד כבר ברור: הזמן משחק תפקיד מרכזי, והלחץ  מצד הדיירים למצוא פתרון רק הולך וגובר. בשיתוף צביקה סופר מומחה נדל"ן

המודל הזה אפשר פיתוח מהיר של שכונות מגורים, והותרת הבעלות על הקרקע בידי הכנסיות. אבל היום הוא יוצר בעיות מורכבות של חוסר ודאות". לדבריו, הפתרון הנכון הוא הסדרה קניינית ברורה. "הדרך הטובה ביותר עבור כולם היא מעבר למודל שמייצר ודאות – בין שבאמצעותהארכת זכויותארוכת־ טווח או על ידי הסדרת בעלות. ברגע שהזכויות ברורות, גם שוק הנדל"ן מגיב בהתאם, והערך של הדירות מתייצב". ביר מוסיף, כי הסכמיםמסוג זה מתיישבים גם עם המדיניות הכללית במדינת ישראל, לעבור ממודלים שנהלמכירותארוכות יותר ואף 49 שלחכירות ״יובל״ של הקניה של זכויות בעלות בקרקעות מדינה, תוך שמירת אינטרס המדינה. זה תהליך טבעי". גם עיריית ירושלים התייחסה לסוגיה במסגרת ההליך המשפטי. בתגובה שהגישה לבית המשפט הדגישה העירייה, כי הקרקעות המדוברות הן קרקעות פרטיות – ולכן אין לה סמכות משפטית לנהל אותן. עם זאת העירייה ציינה, כי היא תומכת בהסדרה של זכויות החוכרים, שכן ודאות קניינית היא תנאי חשוב לקידום תכנון עירוני. במסמך נכתב, כי הסדרת הזכויות נחוצה כדי "לקדם תכנון מיטבי ולייצר ודאות", כלומר העירייה תתמוך בתכנון, ככל שזה יבטיח את הסדרת זכויות הדיירים – זו עמדתו העקבית של ראש העיר משה ליאון. עבור רבים מתושבי רחביה וטלביה, הסוגיה אינה רק משפטית או כלכלית – אלא גם קהילתית. "אלה שכונות עם היסטוריה של מאה שנה”, אומר יעקב. “אנשים רוצים להישאר כאן, לא להיכנס למאבקים אינסופיים.” התושבת מסכמת זאת בפשטות: “אנחנו רוצים שקט. לדעת שהבית שלנו הוא באמת הבית שלנו". מצידהשלאקסטל, נדמהשהחברההפנימהאתהצורך לדאוג תחילה לחוכרי המשנה, הדיירים, ולכן היא מקדמת מולם ישירות פתרונות להבטחת ביטחון אישי וכלכלי ארוך טווח, על ידי הפיכת החכירה הזמנית לבעלות מלאה על דירות חדשות ומודרניות. באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי, אקסטל שואפת לייצר מציאות, שבה הדייר אינו רק "שוכר" לזמן מוגבל, אלא בעל נכס מודרני בלב ירושלים. עיון בתגובת החברה לעתירה מעלה שהיא חותרת

תושבת רחביה. “הילדים גדלו כאן והנכדים מגיעים לבקר כל שבת. הדבר האחרון שאנחנו רוצים זה להיכנס לעוד עשר או עשרים שנה של מאבקים משפטיים. אנחנו רוצים לדעת מה יהיה עם הבית שלנו”. לדבריה, הפתרון המוצע עשוי להעניק לדייריםאתהיציבותשהם מחפשים. “אם יש דרך להגיע להסכם שנותן לנו ודאות לשנים קדימה – חייבים לשקול אותו ברצינות". גם יעקב, תושב טלביה, אומר כי מבחינתו, העיקר הוא יציבות, הבטחת מעמדו בדירה והחזרת הערך הכלכלי שהולך ונשחקבגללהזמןהקצרשנותרעדסיוםהחכירה אל מול חוסר הוודאות. למעשה, כבר כיום ערך הדירות נשחקבעשרותאחוזים, ובכלשנהשחולפתהוא יורד עוד. “כשיש חוסר ודאות לגבי הקרקע, גם ערך הדירה נפגע. אם יהיה הסדר ברור, שמסדיר את הזכויות – זה יכול להחזיר לשוק את הביטחון, ואנחנו מרוויחים פעמיים – גם דירה חדשה ומודרנית וגם הבטחת הבעלות". קבוצת דיירים, שהתארגנה לאחרונה תחת השם "פורום חוכרי קרקעות ירושלים מקק"ל", פנתה לקק"ל ברקע שחיקת ערך הנכסים, אי הוודאות הגוברת ובעיקר ההבנה שהפתרון מונח על השולחן, בקריאה "לעשות כל מאמץ להביא דברים לגמר והכרעה, ולא להיגרר להתכתשות משפטית שתביא לדחייתם לשנים ארוכות". "מנגנון שנולד בתקופה אחרת לחלוטין" לדברי שמאי המקרקעין עו"ד קובי ביר, שמתמחה בקרקעות כנסייתיות, המודל ההיסטורי של החכירה שנה בלבד, פשוט אינו 49 , למשך 50 שנוצר בשנות ה־ מתאיםלמציאותשלהיום. ״מאזקוםהמדינההיהבקרן הקיימת לישראל חשש מהשתלטות עוינת על קרקעות, ועל כן נוצר בקק״ל, ובהמשך במינהל מקרקעי ישראל, שנה. כיום נמצאו הסדריםחוקיים 49 מנגנון החכרה של אחרים לשמירה על הקרקעות, ורשות מקרקעי ישראל מעבירה זכויות בעלות בקרקעות שבעבר הוחכרו, או שנה״, 98 לכלהפחותמעניקהזכויותחכירהלתקופותשל אומר ביר. "אז המדינה הייתה צעירה, והקרקעות היו בבעלות גופים שונים, כולל כנסיות, שלא רצו מטעמיהן למכורקרקעות לצמיתות למדינתהיהודיםשאך נוסדה.