ידיעות הנדל"ן

מ

ת

ת

ח

ד

ו

נ

השכונות המתחדשות

ו

ש

כ

ו

ש

ת

הריסה של יובלים בכלנית אור יהודה צילום: אבישי חנן

פרויקט מיוחד

אישור גובר והולך של תוכניות התחדשות עירונית עומד לשנות לחלוטין את פניהן של שכונות ותיקות בערים שונות. בחרנו מספר שכונות עם היקפים משמעותיים של התחדשות עירונית, ובדקנו מה קורה בשטח. עד כמה משתנות השכונות? האם מדובר בהזדמנות לרוכשים? ואיך הערים מתמודדות עם אורי חודי • הפיתוח המואץ? מהפכת השכונות

> ההתחדשות העירונית הופכת לגורם משמ ־ עותי בחידוש מרכזי הערים. הענף הפך עד כדי כך משמעותי, עד שבמרכז הארץ יש שכונות שלמות שנמצאות בהליך חידוש מואץ שישנה אותן מקצה לקצה. לרוכשים, אם למגורים או להשקעה, ההתחדשות העירונית משנה את התמונה, וחשוב להכיר את המיקומים המשמעותיים וגם את מה שמתוכנן בהמשך הדרך. אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין, מסבירה עד כמה המהלך מש ־ מעותי: "ההתחדשות העירונית היא כבר מזמן לא מהלך נקודתי, אלא חלק ממדיניות עירונית ותכנונית ארוכת־טווח. אם ניקח למשל את ירושלים, מדובר בעיר בצפיפות גבוהה מאוד, שמ ־ תמודדת עם מחסור בקרקע זמינה לבנייה, ולכן הפתרון המרכזי והכמעט עיקרי טמון בחידוש הרקמה הוותיקה, תוך שמירה על האופי הייחודי של השכונות והמרקם הקהילתי. שכונות דוגמת הקטמונים עוברות כיום תה ־ ליך עמוק של התחדשות, שמבוסס על ראייה כוללת של השטח: תכנון מתחמי רחב־היקף, שדרוג תשתיות, יצירת שטחים ציבוריים איכותיים וחיבור הדוק למ ־ ערכות תחבורה ציבורית מתקדמות, כל זאת תוך התחשבות במרקם האוכלוסייה בשכונה. עבור הרוכשים העתידיים, המשמעות של רכישת דירה בשכונה כזו היא רמת ודאות גבוהה, לא רק ברמת הפרויקט הבודד, אלא ברמת המרקם השכונתי כולו. כאשר עירייה והמדינה מציבות יעד ברור להתחדשות של אזור שלם, זה משפיע באופן ישיר על קצב המימוש, על היקף ההשקעה הציבורית

בטווח הקצר, אבל לוקח זמן עד שהשירותים והתשתיות מתבססים, ולעיתים התלות ברכב גבוהה יותר". "מחייב סבלנות מצד רוכשים" עו"ד אלעד אריאל, שותף מנהל במשרד עורכי הדין אריאל חיו ושות', מתייחס לתופעות הלוואי שמתרח ־ שות בשכונות המתחדשות: "לא פעם אנחנו רואים בעלי דירות שמוכרים נכסים במחירים שמתמחרים כבר את הפרויקט כאילו הושלם בפועל. במקביל חשוב לזכור, שמדובר לרוב בשכונות ותיקות, שממוקמות באזו ־ רים מבוקשים ובמיקום מרכזי בתוך הערים. רכישת דירה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית יכולה לייצר פוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים, ולאפשר לרוכשים ליהנות בעתיד מדירה חדשה ובסטנדרט גבוה יותר. עם זאת יש להבין שהפיתוח המואץ, שרבים מדמיינים, לא תמיד קורה בשטח, משום שהבירוקרטיה והליכי התכנון עדיין מאטים את קצב התקדמות הפרויקטים. יש לזכור שקצב המימוש בפועל עדיין מושפע מהליכי תכ ־ נון ורישוי ממושכים, ולכן זהו תהליך הדרגתי, שמגלם פוטנציאל השבחה משמעותי, אך גם מחייב סבלנות מצד רוכשים ומשקיעים". יוסי ולאס, מנכ"ל משותף בחברת מרגולין, הנדסה וייעוץ, מסכם: "אישור מואץ של תוכניות התחדשות עירונית הוא כבר לא 'עוד פרויקט', אלא שינוי שכונתי: עלייה בניצול הקרקע ולפיכך עלייה בצפיפות, מגדלים לצד בנייה מרקמית, תוספת מסחר ותעסוקה ושדרוג משמעותי של מרחב ציבורי ותשתיות. בניגוד למצוי היום בשכונות ותיקות עם בניינים נמוכים ומיושנים;

ועל הערך העתידי של הנכסים". יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית קרדן נדל"ן, מתייחס אף הוא לנושא ואומר: "פינוי־בינוי הוא כלי תכנוני וחב ־ רתי מדהים, שהופך שכונות שהיו 'רדומות' או ללא עניין מצד רוכשים חדשים, למבוקשות. אנחנו מתחילים לראות את המגמה בערים, כמו הרצליה, בת־ים, חולון, פתח תקווה ועוד. מה שפעם נחשבה לשכונה לא נח ־

שקת, הופכת להיות מוקד עניין בהיבטי דיור, תרבות, מוסדות ציבור ומסחר שוקק. רוב הש ־ כונות שהתחדשו בדרך של פינוי־בינוי נמ ־ צאות במרכזי הערים, מטבע העניין, וניהנות מ'טראפיק' גבוה של אוכלוסייה".

האם מדובר מדובר במקומות שמהווים הזדמנות לרוכשים? עמי פליישר,

אורטל ליבר

סמנכ"ל יזמות מגורים ומשנה למנכ"ל תדהר ייזום, מסביר: "התחדשות עירונית בשכונות ותיקות היא הזדמנות לרוכשים, משום שהיא מאפשרת להיכנס לאזור מבוסס בתוך העיר, בזמן שהוא משתדרג - לא רק בדירות חדשות, אלא גם בתשתיות, במרחב הציבורי ובשירותים שמלווים את המגורים. יחד עם זאת פיתוח מואץ מחייב תכנון וניהול מדויקים, כדי שהשכונה תוכל לשאת את הצמיחה וההת ־ פתחות בלי לפגוע באיכות החיים: שדרוג תשתיות, הרחבת שטחים ציבוריים פתוחים, יצירת סביבה בטוחה להולכי רגל ותוספת של מבני ציבור. בסופו של דבר היתרון של שכונה מתחדשת על פני שכונה חדשה בפאתי העיר הוא עי ־ רוניות ונגישות לשירותים קיימים, שמתחד ־ שים ומשתפרים. החיסרון הוא תקופת מעבר של עבודות ועומסים ושינוי בקנה המידה של הבינוי. בשכונה חדשה לרוב חווים פחות הפרעה

יוסי ולאס

יוסי חזן

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 6