ידיעות הנדל"ן

השכונות המתחדשות

קומות. מספר הדירות בשכונה צפוי להכפיל 40 כמעט היא תכלול 2030 , כאשר כבר בשנת 2040 עצמו עד ק � דירות ועובדה זו מעידה על ההי 10,000 מעל פים האדירים שעוד צפויים להיבנות. יש כאן הזדמנות לתושבים הוותיקים שיכולים לע ־ לות את רמת החיים שלהם לדירות חדשות וליהנות מעליית ערך דרמטית של נכ ־ סיהם. כעת המחירים בשכונה כבר עומדים ק � אלף שקל למ"ר ומש 30 על למעלה מ - פים את המגמה העולה. ככל שהקרבה לקט ־ מון הישנה והמושבות גדולה יותר, כך הביקוש והמחירים עולים בקצב מהיר יותר. הפרויקטים כוללים גם מרכזים מסחריים בקומות הקר ־ קע ונמצאים בסמוך לתוואי הרכבת הקלה העתידית - תשתית שתשפר משמעותיה את הנגישות והאיכות. עם זאת, אני חושב שהמהפך האמיתי הוא בשינוי החברתי שב ־ שורת ההתחדשות מביאה. לצד התושבים הוותיקים שיחזרו לדירות חדשות לאחר תקו ־ פת הפינוי, יגיעו תושבים חדשים בניהם זוגות צעירים ומשפחות המחפשות לשפר את תנאי המגורים שלהם". אברהם ברגר, מנכ״ל ובעלים של קבוצת ברגר נדל״ן: "ירושלים זוכה לעדנה ולהתחדשות חסרות תקדים בהיקפן, ובקרוב תשנה את פניה גם שכונת קטמונים. אנו רואים הת ־ עניינות רבה מאוד בקרב משפחות מכל גווני הקשת, מישראל ומחו״ל. ירושלים היא אבן שואבת לדיור, למסחר ולתעשייה מתפתחת. להתחדשות עירונית תפקיד מוביל בפתרון מצו ־ קת הדיור בישראל ובירושלים. תנופת הפיתוח מבורכת, והיא נותנת מענה לביקוש הרב שירושלים זוכה לו. לקטמונים פוטנציאל אדיר להפוך לשכונת מובילה, בשל הקרבה הגיאוגרפית למרכז העיר, למתקנים העי ־ רוניים, למוקדי המסחר והספורט, לרכבת ולמוקדי התרבות, הפנאי והמסחר״. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבו ־ צת י.ד. ברזאני: " שכונת הקטמונים היא דוג ־ מה מובהקת לכך שהתחדשות עירונית אינה רק מענה למצוקת הדיור, אלא גם הזדמנות אמיתית לרוכשים שמחפשים שילוב בין מיקום, קהילה ופוטנציאל השב ־ חה. עבור רוכשים שמבינים תהליכים עירוניים, מדובר בהזדמנות להיכנס לשכונה ותיקה שעוברת שינוי עמוק במחירים שעדיין נמוכים יחסית לאזורים מבו ־ ססים יותר בירושלים, אך עם אופק ברור לעליית ערך. הפיתוח המואץ מציב אתגרים לא פשוטים, ובראשם הצורך בתיאום בין היקפי הבנייה לבין שדרוג תשתיות, מוסדות חינוך, תחבורה ציבו ־ רית ושטחים ציבוריים. ההתמודדות הנכונה אינה רק בבניית יותר יחידות דיור, אלא ביצירת תכ ־ נון כולל שמחזק את המרקם הקיים, משמר את הקהילה הוותיקה ומשלב אותה עם אוכלוסיות חדשות. בהתחדשות עירונית, וכפי שניתן לראות בקטמונים, הערך האמיתי נוצר דווקא מתוך החי ־ בור בין עבר, הווה ועתיד עירוני". עו״ד ראם רצון, מנכ״ל קבוצת הנדל"ן אב־גד מס ־ ביר מדוע ההתחדשות העירונית בירושלים היא מחוייבת המציאות:"שכונת הקטמונים ממחישה היטב את השינוי שעובר על אזורים ותיקים בירו ־ שלים, שבהם התחדשות עירונית היא לא רק פת ־ רון נדל״ני אלא הכרח תכנוני. בעיר ירושלים שבה קיים מחסור של קרקעות זמינות לבנייה חדשה, ההתחדשות העירונית מאפשרת לחדש שכונות קיימות מבפנים, תוך שדרוג תשתיות, הרחבת דר ־ כים, שיפור המרחב הציבורי והוספת היצע דיור  איכותי בלב אזור מבוקש".

הוא אחת הדוגמאות הבולטות והמוצלחות למתחם גדול ומשמעותי שעומד בפני מהפך משמעותי לאחר שנים של עיכובים. "בשנה האחרונה ניכרת התקדמות במימוש פרויקטים ויציאה לביצוע של מספר פרויקטים במתחם, הכולל מספר פרויקטים רחבי היקף שעתידים לשנות את פני השכונה כולה". בתוך המתחם, הפרויקט שבו מטפל עו"ד בר־דיין הוא הראשון שהחלה בו הבניה במתחם, והוא מהווה את חלוץ ההתחדשות באזור. כבר לפני יותר מעשור המשרד החל מייצג את בעלי הדירות בבניינים , וניהל עבורם הליך לבחירת יזם 15,17 שברחוב המאבק שבסיומו נבחרה חברת אאורה. לדבריו של עו"ד בר דיין , "הדרך לפרויקט הייתה מאתגרת: לאחר הליכים סטטוטוריים ארוכים מאד לאישור תב"ע חדשה למתחם נוצר קושי ממשי בקבלת היתר הבניה לפרויקט . קבלת ההיתר התעכבה גם בשל מחלוקת מתמשכת סביב הקמת מאגר מים חדש והחלוקה במימון הפיצוי בין עיריות גב ־ עתיים ותל אביב. למרות זאת, הפרויקט שבנייתו החלה בשבועות הראשונים של מלחמת "חרבות ברזל" התק ־ דם כתוצאה מנחישות בלתי מתפשרת של היזם בשיתוף בעלי הדירות והוא צפוי להשתלב בעתיד במתחם המו ־ דרני החדש הנבנה" אדריכל גיל שנהב, שותף-מייסד כנען-שנהב אדריכ ־ לים מסכם: "גבעתיים עומדת לעבור מהפיכה של ממש. מעיר פועלים מרקמית, נמוכה ופסטורלית, היא עומדת לשנות את פניה ולהפוך לעיר אינטנסיבית ומבוקשת, כראוי לעיר הקרובה ביותר למרכז תל אביב. כרגע, במידה מסוימת, העיר מתלבטת על זהותה: כיצד לש ־ מור על האופי הביתי-שכונתי של העיר, ומצד שני על הצורך לחדש, למגן ולבנות מחדש את השכונות. זוהי התלבטות משמעותית.העלייה לגובה מאפשרת לשמור על השטחים הירוקים - גבעתיים משופעת בפארקים, שטחים ירוקים ושטחי ציבור, העלייה היא בעיקר לגובה ולא לרוחב וזה מאפשר את תוספת האוכלוסייה הנד ־ רשת מבלי לבטל ולהקריב את השטחים הירוקים הח ־ שובים". קטמונים (גוננים) - ירושלים > ההתחדשות העירונית בירושלים שוברת שיאים ובשנים האחרונות הרבה מיזמי פינוי בינוי אושרו והחלו לצאת לדרך. מהעירייה נמסר כי שכונת קט ־ מונים (גוננים) נמצאת בתנופת התחדשות משמעותית,

הכוללת אלפי יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון יחידות דיור 1,853 וביצוע. נכון להיום נמצאות בבנייה 1,864 ברחבי השכונה כאשר היתרים ניתנו לעוד מ � יחידות דיור נ 1,944 יחידות דיור. במקביל, צאות כעת בהליכי רישוי מתקדמים וישנן יחידות דיור הכלולות בתוכניות 4,841 עוד בניין עיר (תב"ע) מאושרות שטרם הגיעו לשלבי מימוש ורישוי. בין היזמים הפועלים , אפריקה ICR בשכונה אפשר למצוא את ישראל התחדשות, בית ירושלמי, יהודה רח ־ מים, אב גד התחדשות עירונית, תשובה יצחק, דלק ישראל ועוד. איתמר פיטל, מנכ"ל אפריקה התחדשות עי ־ רונית המתייחס להתחדשות בבירה: "פרויקט בקטמונים בירושלים הוא דוגמה SOHO למה שהתחדשות עירונית צריכה להיות: לא עוד בניינים חדשים, אלא שינוי אמיתי של מרחב חיים שלם. הקטמונים היא שכונה מיוחדת עם קהילה ותיקה, עם מרקם אורבני שמלווה את ירושלים עשרות שנים, ולכן התחד ־ שות בה חייבת להיות מהלך שמשתלב עם הקיים ולא מוחק אותו. זה בדיוק הערך בפרויקטים מהסוג הזה: לחדש תשתיות, לשפר את סביבת המגורים ולייצר איכות חיים עירונית אחרת, בלי להתרחב החוצה ובלי לפגוע בשטחים הפתוחים. התחדשות עירונית היא הדרך הנכונה לגדל את העיר מבפנים, וכשזה נעשה נכון, היא יוצרת שכונה שמחזיקה גם עתיד וגם שורשים". "עליית ערך דרמטית" עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ"ל ומ ־ נהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת דן, המקדמת מאות יח"ד בפינוי בינוי ברחוב סן מרטין בשכונת הקטמונים התייחס גם הוא להתחדשות השכונה: "שכונת הקט ־ מונים עוברת תהליך היסטורי של התחדשות מתחמי פינוי בינוי שמקודמים 20 עם כמעט במקביל, כאשר חלקם כבר בשלבי בנייה מתקדמים והאחרים בהליכי תכנון ורישוי. בשכונה שמתאפיינת באוכלוסייה ותיקה שהתרגלה לחיות כל השנים באזור צפוף המאופיין בבנייני רכבת מתוכננת בנייה מאסי ־ בית שתשנה את קו הרקיע עם תכניות למגדלים של

איתמר פיטל

רועי גלעד דורון

אברהם ברגר

יונתן אזר

הדמיה: ויופוינט

קטמונים ירושלים

הדמיית מיזם התחדשות עירונית של י.ד. ברזאני בשכונת הקטמונים

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44