ידיעות הנדל"ן

המשקיעים החדשים

קונים מעבר לים, גרים בישראל מחירי הדירות הגבוהים בישראל לצד מיסוי גבוה על משקיעים דוחקים עוד ועוד ישראלים לבצע רכישות מעבר לים.

אחד היעדים הבולטים בשנים האחרונות היא יוון, ובמיוחד הבירה – אתונה. זה לא המקום היחידי שבו רוכשים ישראלים דירות, אבל אחד הבולטים שבהם. מדובר ביעד קרוב, קצת פחות משעתיים טיסה מהארץ, אבל אטרקטיבי בשל מדיניות מס מקלה, ביקוש קשיח וגם מחירי דירות נגישים יותר לקהל הישראלי. האם משמעות המשפט, לקנות איפה שיכולים ולגור איפה שרוצים, חל גם על הרכישות הללו? בשנתיים האחרונות נראה שכן. מה שמוביל עוד ועוד אנשים לעשות את המהלך, לעיתים לא רק משקיעים מיומנים. כמו בכל מקוםשבו ישפעילות ענפה של קהל ישראלי הפועל בשוק הנדל"ן, גם באתונה קמו חברות שנותנות מענה לצורך, אחת מהן היא חברת פאלמו, שהקימו פלג יריב, המכהן כמנכ"ל ובעלים, ואביב כהן, המכהן כסמנכ"ל ושותף, שהתחילו בעצמם מרכישת דירה באתונה וזאת בשל קושי לרכוש דירה בישראל. 2017־ ב למעשה, כבר אז הם יישמו את המשפט 'לקנות איפה שאפשר ולגור איפה שרוצים'. לאחר המהלך הראשוני המשיכו לעוד עסקאות, ונכון להיום דירות, בעיקר 500־ הם כבר עשו זאת עם קרוב ל באתונה, אבל גם ברחבי יוון. במסגרתסיור באתונה בנכסי החברה שונים, הסבירו השניים שלא מעט ישראלים רוכשים להשקעה, וכי לא פעם מדובר גם במי שאין בידו לרכוש נכס בישראל ומחפש אלטרנטיבה נגישה יותר. פטור מלא ממס שבח באשר לשאלה מה רוכשים הישראלים באתונה, מתברר שההעדפה הברורה היא לשכירות לטווח קצר. כהן מסביר את הסיבה: "הרבה מהם היו כאן ומכירים את האזורים ואת היקף התיירים ומבינים את הביקוש". בנוסף חשוב לזכור, שגם בסוגיית המיסוי יש יתרון לאתונה על פני ישראל עבור המשקיע הישראלי. יריב מסביר, כי: "מחזרים באתונה וביוון בכלל אחרי משקיעים, כי המקומיים לא יכלו לקחת משכנתאות. רק בשנה האחרונה התחיל השוק להיפתח. המשקיעים מביאים כסף מבחוץ ומניעים את השוק. ואגב, בגלל שלא נתנו משכנתאות, הביקוש לשכירות הרקיע שחקים, וגם זה פעל לטובת המשקיעים מבחוץ". כהן מוסיף ומדגיש מה היתרונות בסוגיית המיסוי: "יש אמנת מס בין ישראל ליוון ויש ניכוי רק במדינת המקור. מס הרכישה נמוך יחסית לישראל, ובנוסף אחד הדברים הכי משמעותיים הואשיש פטור מלא דירות לכל אדם". גם העובדות הללו, 3־ ממסשבח ל לדברי השניים, מהוות שיקול עבור הישראלים. אבל כמובן אי אפשר בלי להתייחס לסיכונים. כשמשקיעים בנדל"ן מעבר לים, חייבים להפנים שלכל מדינה ישנם הכללים, החוקים וההטבות שלה, בין שמדובר על מיסוי מיוחד, תנאים בבעלות על קרקע, אפשרויות בעלות בחברות או בקרקע ועוד. הרבהפעמיםתגלושמעבר ליםהדבריםשונים מהותית מאשר בישראל, לטובה או לרעה. באתונה, למשל, כללים חדשים שנכנסו לתוקף לאחרונה ונוגעים להשכרה לטווח ארוך, מחייבים מבנים להוציא רישיון לעסוק בהשכרה לטווח קצר. כמו כן נאסר העירוב בין דירות רגילות לדירות לטווח

צילום: אורי חודי

אתונה. מוקד משיכה לישראלים שמחפשים דירה במחיר נמוך יותר מבישראל

קצר באותו הבניין באזורים מסוימים בעיר. מי שלא מכיר את הכללים, עשוי להיכוות. "זו הוראת שעה יחסית חדשה שיצאה ביוון, וצריך להיות מודעים אליה, הן מי שעוסק כאן בנדל"ן או בשיווק דירות והן הרוכשים", מסביר יריב. "זה מקטין את ההיצע של הטווח הקצר, אבל זה גם משרת אותנו, כי כשעושים בניינים שלמים, אז באזורים הרלוונטיים יש בניינים שהם רק שכירות קצרה". עוד עניין, שתמיד כדאי להיזהר ממנו בהשקעות בחו"ל, הוא נושא הבטחת התשואה. לא פעם ניתן לראות פרסומיםשמבטיחים עלייתערך או תשואה מובטחת מראש. חשוב להגיד, שכמו כל השקעה, ובמיוחד השקעה בנדל"ן, לצד הרווח יש תמיד גם הצלחה 100% סיכון, ואף פעם אין השקעה עם ואפס סכנות. "יזם שמבטיח בכמה יעלה השוק, זה מסוכן מאוד", מדגיש כהן, "יש נתונים ואינדיקציות. אפשר לבחון את המגמה בשוק ולערוך ניתוחים. אבל אף פעם לא נבטיח את זה, ולכן אף פעם אל תשמעו להבטחות מאף גורם". "המחירים בישראל לא מאפשרים" ומה אומרים הישראליםשרכשו דירות ביוון? גם הם מסבירים שבסופו של דבר המחיר היה זה שהיווה אתהטריגר, גםהנמוך מעבר ליםאבל בעיקר הגבוה והבלתי מושג בישראל. יאיר, שרכש מספר דירות באתונה, מספר: "המוטיבציה הראשונית הייתה למצוא השקעה מניבה באזור השרון, שתשמש גם כירושה לילדים. המחירים בישראל פשוט לא אפשרו לנו את התשואה שחיפשנו. ההבנה הזו הובילה אותנו לחפש אלטרנטיבות, וכך הגענו

למסקנה שעדיף למנף את הכסף בחו"ל מאשר להתפשר בישראל". לשאלה למה דווקא יוון, משיב יאיר: "הבחירה ביוון לא הייתה מקרית, אלא מבוססת על מספר פרמטרים כלכליים שניתחנו. בין היתר מצאנו שיש ביקוש חזק וקשיח לשכירות, מגמת עלייה עקבית במחירי הנדל"ן באתונה וביוון בכלל, תעשיית תיירות יציבה וצומחת וגם ולא פחות חשוב - הקרבה הגאוגרפית לישראל (בהשוואה ליעדים אחרים באירופה) וההיכרות שלנו עם המדינה מחופשות עבר". ארז הוא משקיע נוסף, שבחר להשקיע ולרכוש נכס ביוון בסיוע החברה. "ההחלטה שלי נבעה משילוב של מספר גורמים כלכליים ואסטרטגיים", הוא מסביר ומספר שרכש שתי דירות באתונה - אחת מכר ואת השנייה הוא משכיר. "ראשית רף הכניסה הנמוך יותר מבחינת הון עצמי וזה מאפשר השקעה גם ללא סכומים אדירים כמו בישראל. שנית, הרצון היה לייצר פיזור השקעות חכם. בנוסף אי אפשר להתעלם מיתרון משמעותי נוסף והוא אמנת המס בין המדינות". לשאלה האם זו פעם ראשונה שהוא משקיע בחו"ל? איך עוברים את החסם הפסיכולוגי של השקעה "בשלט רחוק" והאם אין חשש משינויים לא צפויים במדיניות במדינה אחרת, מה שעשוי לגרור הפסד - משיב ארז – "כן, זו הפעם הראשונה שאני משקיע מעבר לים. כדי לצלוח את המרחק והחשש הראשוני, הבסיס להכול הוא האנשים. חייב להיות אמון וכימיה טובה. לגבי חשש מהפסד – זה סיכון שקיים בכל השקעה, בארץ או בחו"ל. לגבי החשש המדיני – אני רואה את זה דווקא הפוך. ליוון יש יתרון של יציבות יחסית בהשוואה ליעדי השקעה אחרים, למשל איחוד האמירויות, שם החשש משינוי מדיניות או יחסים דיפלומטיים מוחשי יותר". ארז מדגיש, כי עשה לא מעט שיעורי בית לפני הרכישה, ומוסיף גם הערה חשובה למי שלא יכול לרכוש דירה בישראל וחושב על רכישה מעבר לים: "אני חושב שזה נכון למי שיש כבר נכס או שיש כסף פנוי להשקעה. לא כמהלך נקודתי שהמטרה שלו היא לקנות משהו בהון עצמי עם מחשבה רק על לעשות סיבוב מהיר".

מימין: פלג יריב, מנכ"ל ומייסד פאלמו, אביב כהן, סמנכ"ל שותף

צילומים: אורי חיון, יח"צ פאלמו

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 64