ידיעות הנדל"ן

המשקיעים החדשים

מהלך נכון עבור זוגות רבים. הם נכנסים לבעלות על נכס במחיר משתלם, בונים הון עצמי לאורך זמן, ובמקביל יכולים להשכיר את הדירה ולממן חלק ניכר מהמשכנתה. כשמדובר בזוגות שרוצים להתגורר במרכז, אבל זכאים לדירה בפריפריה, הפתרון הזה מאפשר להם גם לשמור על איכות החיים וגם לצבור נכס לטווח ארוך". עם זאת, אוחנה ממליץ לזוגות שבוחרים במסלול זה לתכנן את תזרים המזומנים באופן מדויק ולוודא שהם בוחרים דירה שהם יכולים לעמוד בדרישות ההון העצ ־ מי והמשכנתה לאורך זמן. "חשוב גם לב ־ חון מראש את פוטנציאל ההשכרה באזור," מוסיף אוחנה. "בשכונות חדשות, שרוב הדיירים בהן זכאים לתוכנית ומתכננים את אותו מהלך, עלול להיווצר עודף היצע של דירות להשכרה כבר ברגע האכלוס, מה שיקשה על השכרה מהירה. לכן יש להיערך לתרחיש שבו הדירה לא תוש ־ כר מיד, ולוודא שיש להם כרית כלכלית שתאפשר להם לשלם את המשכנתה, גם אם ההכנסה מהשכירות תתעכב". גם עו"ד גל חסון מתייחס לנושא התחשיב הכלכלי: "חשוב במיוחד ניהול משולש הכספים: תשלום משכנתה על דירה שנר ־ כשה או עתידה להירכש, קבלת דמי שכי ־ רות מהנכס המושכר ותשלום שכר דירה בדירת המגורים החלופית. כל אחד מה ־ קודקודים מחייב עיגון חוזי מדויק בהסכם המכר, בהסכם השכירות ובהתקשרות עם הבנק למשכנתאות, זאת כדי כדי למנוע פערי תזרים, עיכובים וחשיפה משפטית". ישראל עטיה, מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי, מסכם את הנושא: ״המשפט 'גרים איפה שרוצים, אך קונים איפה שיכולים' הוא אולי המוטו המגדיר ביותר של שוק הנדל"ן הישראלי והג ־ הוא 2026 לובלי בעשור האחרון, ובשנת הפך מהמלצה אופציונלית למציאות קיומית עבור מרבית הזוגות הצעירים. מודל 'דירה למגורים כנכס ראשון' הת ־ חלף, והיום מודל ההפרדה בין מגורים להשקעה הופך להיות פופולרי. מצב זה גורם להפרדה מוחלטת בין צריכת הדיור שבה רוצים להפיק את המרב מאיכות חיים, קרבה לעבודה ולחינוך, ובין השקעת הנדל"ן שתומכת בבניית הון וגידור מול עליית המחירים. בהיבט החברתי־משפחתי, השינוי הזה מסמן את שבירת 'החלום הישראלי' הישן, אך מייצר גמישות חברתית חדשה. משפ ־ חות צעירות כבר לא מוכנות להתפשר על איכות החינוך או הקרבה למרכזי התעסוקה רק לשם הבעלות על הקירות שבהם הן ישנות. עם זאת המעבר למודל זה יוצר 'מעמדות' חדשים של שוכרים לטווח ארוך, מה שמחייב את המדינה להסדיר את שוק השכירות כדי להעניק ביטחון למשפחות שאינן בעלות הבית שבו הן גרות. המציאות הזו מחזקת את הניידות התעסוקתית, אך עלולה לייצר ניכור קהילתי מסוים, שכן הקשר בין התושב לנכס הופך לזמני וחוזי ולא לר ־  גשי ושורשי".

צילום: יוסי עזרא

"התופעה צפויה להתעצם". שכונת השחר בדימונה

סת רגל קניינית, אך אינו בהכרח מייצר אופטימיזציה כלכלית מלאה, במיוחד כאשר הפער בין תשואת ההשקעה לע ־ לות השכירות במקום המגורים נותר גבוה. לכן מדובר במנגנון הישרדות חכם בתוך מציאות מורכבת; לא בפת ־ רון אידיאלי, אלא באסטרטגיה זמנית, שממחישה עד כמה שוק הדיור בישראל רחוק מלהציע מענה מבני שלם לצרכים המשתנים של משקי הבית". "התופעה צפויה להתעצם" מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מאשר שהוא רואה לא מעט מקרים כאלה: "בשנים האחרונות, וביתר שאת

היתרונות והחסרונות: "היתרון הראשון והברור הוא כלכלי, מסביר וידר, "רכישה באזור זול יותר מאפשרת החזר חודשי סביר, מרווח נשימה כלכלי ויכולת לה ־ תמודד עם שינויים עתידיים – עליית ריבית, חופשת לידה, שינוי תעסוקתי או הוצאות בלתי צפויות. יתרון נוסף הוא גמישות. מי שלא 'קובר' את עצמו במ ־ שכנתה מקסימלית, שומר לעצמו אפש ־ רויות: למחזר בעתיד, למכור ולהתקדם או לרכוש נכס נוסף. אבל אסור להתע ־ לם מהצד השני והוא החסרונות. רכישה רחוקה ממקום המגורים יוצרת ניתוק רגשי מהנכס. לא כולם בנויים לכך. יש אנשים שצריכים לדעת שהבית שלהם הוא המקום שבו הם חיים, ולא רק מספר

גרים בה בפועל, מאפשרת להישאר ‘על הגלגל’, ליהנות מהשבחת ההון העצמי ולבנות עתיד פיננסי יציב יותר. היתרון במודל הזה הוא גמישות וחופש בחירה באורח החיים, ועבור רבים, זו כיום האס ־ טרטגיה הריאלית והנכונה ביותר". ד"ר בלה ברדה ברקת, יזמת ומומחית להשקעות נדל"ן, מאירה עוד נקודה חשובה: "המשפט 'גרים איפה שרוצים, קונים איפה שיכולים' אכן מתאר נאמנה מציאות הולכת ומתרחבת בשוק הנדל״ן , אך חשוב להבין את ההקשר 2026 של שבו היא מתקיימת. מדובר באסטר ־ טגיה אדפטיבית, שנולדה מתוך פער הולך וגדל בין אזורי התעסוקה והחיים המבוקשים ובין יכולת ההון העצמי של רוכשים, בעיקר צעירים ומעמד ביניים עירוני. בפועל יותר ויותר אנשים בוח ־ רים להמשיך להתגורר באזור שמשרת את אורח חייהם, עבודתם וזהותם החב ־ רתית, ולרכוש נכס להשקעה בפריפריה או באזורים נגישים יותר כלכלית. זו אינה בחירה אידיאולוגית, אלא תגובה רציונלית לשוק יקר, ריבית גבוהה וחוסר יכולת 'לסגור עסקה' במקום שבו באמת רוצים לחיות. עם זאת חשוב להדגיש, שמדובר בפתרון חלקי בלבד. המודל הזה מתאים בעיקר לאנשים ללא ילדים, או לכאלה שאינם תלויים במסגרות חינו ־ כיות יציבות, שכן שוק השכירות ביש ־ ראל אינו מפותח דיו, ואינו מציע ברובו שכירות ארוכת טווח עם ודאות תפקו ־ דית. עבור משפחות עם ילדים, המעבר בין מסגרות חינוך בשל סיום חוזה שכי ־ רות הוא חסם משמעותי, ולעיתים אף בלתי אפשרי. בנוסף, מבחינה כלכלית, זהו פתרון שמייצר פשרה: הוא מאפשר כניסה לשוק הנדל״ן ושמירה על דרי ־

עדית פרידמן: "אנחנו רואים עלייה בביקוש לדירות קטנות יותר, לא כי הרוכשים מעוניינים בדירות קטנות, כי הם מתאימים את הרכישה לכוח הקנייה"

בדו"ח אקסל. בנוסף ניהול נכס מרחוק דורש התעסקות: שוכרים, תיקונים, הת ־ נהלות מול ועד בית ולעיתים גם תקופות שהדירה ריקה. זה לא מתאים לכל אחד, במיוחד למי שמחפש שקט נפשי. חיסרון נוסף הוא סיכון תכנוני וכלכלי. לא כל אזור 'מתפתח' באמת יתפתח. מי שלא מבצע בדיקות עומק – תוכניות עתי ־ דיות, היצע דירות, ביקוש לשכירות, עלול לגלות שהנכס לא מניב כפי שצי ־ פה, או שקשה למכור אותו בעתיד". מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מסביר כי תוכנית "דירה בהנחה" היא אחת הסיבות להתגברות התופעה, ומוסיף שההחלטה להתמקד בפריפריה תעצים, לדעתו, את התו ־ פעה מצד הרוכשים: "לקראת השינוי המתוכנן בתוכנית, שבמסגרתו דירות כאלה ישווקו רק בפריפריה, התופעה צפויה להתעצם. מבחינה כלכלית, זה

מאז עליית הריבית וההתייקרות החדה במחירי הדיור, אני פוגש שוב ושוב את אותה תופעה. זוגות צעירים, משפחות ואפילו משקיעים, שמבינים שהם לא יוכלו לקנות דירה במקום שבו הם באמת רוצים לגור. במקום זה הם מאמצים גישה חדשה: גרים איפה שנוח, עובדים במרכז, אבל קונים נכס איפה שאפשר כלכלית. זו כבר לא תופעה שולית, אלא מציאות רחבה, שמשנה את כללי המשחק בשוק הנדל״ן הישראלי". וידר מרחיב לגבי

רוני כהן: "רכישת דירה באזור שנמצא במסגרת היכולת הכלכלית, גם אם לא גרים בה בפועל, מאפשרת להישאר ‘על הגלגל’, וליהנות מהשבחת ההון"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8