ידיעות הנדל"ן

שכירות

צילום: עמי לאור

יוזמה של רשויות מקומיות ומתווה כלכלי חדש

לצד התלונות יש מי שבוחר להיות אופטימי. אף אחד לא טוען שהמצב בשוק טוב, אבל נראה שגם ברשויות המקומיות וגם בגופי המימון מתחילים למצוא פתרונות. , מתייחס לנקודת אור אחת: "למרות Living ערן ענבים, מנכ"ל אזורים סביבת המאקרו המאתגרת, שוק שכירות ארוכת־הטווח בישראל מצוי כיום בשלבי צמיחה מהותיים, ונבנית בו תשתית ממשית לשוק מוסדי רחב היקף. בזמן שקשה להצביע על מהלכים משמעותיים מצד מקבלי ההחלטות, שאינם מקדמים את התחום בקצב הנדרש, בפועל ניכרת פעילות גוברת מצד הרשויות המקומיות, שהבינו כי הוא מהווה פתרון אמיתי לתושביהן. "יותר ויותר רשויות מקומיות מבינות כיום, כי שכירות ארוכת טווח אינה פתרון נקודתי, אלא רכיב אסטרטגי בתכנון העירוני, ולכן אינן ממתינות למהלכים מצד המדינה, ובוחרות לקדם את התחום ביוזמה פרטית. כך י � יח"ד להשכרה ארוכת־טווח, ע 4,500 עיריית ירושלים מקדמת כיום כ ־ יח"ד נוספות (לא כולל יחידות בשלב 3,400־ ריית תל אביב־יפו מקדמת כ תוכנית מיתאר בתוקף) ועיריית ראשון לציון מקדמת אלפי יח"ד להשכרה ארוכת־טווח. מדובר בתב״עות והליכי תכנון, שמקודמים לעיתים מתחת לרדאר הציבורי, אך מצטברים לכדי מסה משמעותית של היצע עתידי. "במקביל הבנקים וחברות הביטוח חזרו לממן פרויקטים בתחום שכירות ארוכת־הטווח, וגופים מוסדיים, שמזהים את הפוטנציאל העצום של השוק, נכנסים להשקעה בהון בפרויקטים. ככל שסביבת הריבית תמשיך להתמתן והוודאות הכלכלית תשתפר, שוק השכירות המוסדית צפוי לצמוח בקצב מהיר יותר". כיוון נוסף שעשוי להסתמן כפתרון להגדלת היצע השכירות קשור למימון. מסלול אחד שכבר מתקדם הוא קרן למימון פרויקטי דיור להשכרה, מיליון שקל. את הקרן הקימו מכלול מימון, 400־ שקמה בהיקף של כ חברת אשראי חוץ־בנקאי, ביחד עם שלושה שותפים המשמשים גם כמ ־ נהלי הקרן: רו״ח נודרי זיזוב, רו״ח גיל ציק ועו״ד אריאל שימקביץ, בכירים מעולמות הנדל״ן והפיננסים. המשקיעות בקרן הן כלל ביטוח ופיננסים ומכלול מימון. הקרן, שהינה קרן מוסדית, נועדה לסייע ליזמים בהקמה של פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת־טווח, בשיתוף עם המערכת הבנ ־ אלף יחידות דיור ששווקו בשנים 20 קאית, על רקע פוטנציאל של לפחות האחרונות במסגרת מכרזים. מקימי הקרן מסבירים, כי "מבנה המימון שמעמידה הקרן, יאפשר ליזמים להוציא לפועל את הקמתם של הפרויקטים ברמות הון עצמי נמוכות של

"שוק השכירות מתנהג כיום שונה משוק המכירה". פרויקט לשכירות ארוכת טווח של אפריקה ישראל בגליל ים בהרצליה

איל הנדלר: "הפתרון הוא לשכלל את נושא הפרויקטים לשכירות ארוכת־טווח המאושרים, כך שיהיו גם כלכליים ליזמים וגם ייצרו היצע גדול להשכרה"

בצורה מהירה יחסית היא הסבה של בנייני משרדים למטרה זו. בעבר הנושא עלה, אך לא התקדם. בו בזמן בעולם מדובר במהלך שנעשה בהיקפים לא מבוטלים. האם ניתן לייבא את השיטה גם לישראל? על־פי מייסד קרן ארגיס, הפעילה בספרד ועוס ־ קת בתחום זה, התשובה שלילית. "המודל הזה מתקשה להתממש בישראל בעיקר מסיבות מבניות", מסביר מייסד הקרן אל ־ חנדרו שובקס, "שיטת הארנונה המקומית יוצרת תמריץ חזק לרשויות להעדיף שטחי תעסוקה על פני מגורים, מה שמקשה על הסבת משרדים לדיור. בנוסף הליכי הת ־ כנון והרישוי בישראל ארוכים, לא ודאיים ולעיתים בלתי צפויים, בניגוד למצב במד ־ ריד, שם הכללים ברורים מראש והאחריות מרוכזת בידי גורם מקצועי אחד. כך פוט ־ נציאל שהיה יכול לשרת צעירים בערים, כמו תל אביב וירושלים, מתממש בפו ־ על דווקא בספרד. אזור התעשייה סגולה בפתח תקווה למשל. זה אזור תעסוקה ותיק, שיושב על תשתיות נהדרות. צמוד לתחנת רכבת כבדה, לא רחוק גם מהרכבת הקלה. בכל פעם שאני עובר בו, אני אומר לעצמי שהייתי בונה שם פרויקט ענק של מגורי סטודנטים. גם אזור התעסוקה ברעננה היה יכול להתאים. למי שגר בתל אביב, אזור סגולה נשמע רחוק. אבל איפה שיש רכבת ורק"ל, זמן ההגעה בפועל למרכז העיר הוא קצר. כך אנחנו עובדים גם בספרד. הצעי ־ רים במדריד יכולים לבחור אם לגור בדירת שותפים במרכז העיר, או בדירת סטודיו

משקיעים. ללא מהלך כזה, היצע הדי ־ רות להשכרה ימשיך להצטמצם והלחץ על המחירים יימשך". "הביקוש מזנק ההיצע נותר מוגבל" מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פי ־ ננסיים, מסביר מדוע מיעוט העסקאות בענף מוביל ללחץ גדול על תחום הש ־ כירות: "שוק השכירות מתנהג כיום שונה משוק המכירה, ויש לכך היגיון כלכ ־ לי ברור. כאשר נמכרות בישראל פחות דירות חדשות בחודש, נוצר פער. 5,000־ מ דירות חדשות 60,000־ ישראל זקוקה לכ בשנה כדי לענות על צורכי משקי הבית. גם אם נניח שהצורך נמוך יותר, עדיין ו � דירות בח 4,500 נדרש קצב של לפחות 2,500 או 2,000־ דש. כאשר הקצב יורד ל דירות בלבד, אלפים 'יושבים על הגדר'. מכיוון שהם אינם יכולים לגור 'על העצים' או להישאר לאורך זמן אצל ההורים, הם פונים לשוק השכירות. כך נוצר מצב הפוך: הביקוש לדירות לקנייה יורד עקב הצי ־ פייה לירידת מחירים או הריבית הגבוהה, אך הביקוש לשכירות מזנק וההיצע נותר מוגבל". על־פי דואק, הבעיה מחריפה בשל שני אלמנטים נוספים: "מלחמה במשקיעים והריבית הגבוהה גורמים להם למכור נכ ־ סים או להימנע מרכישת דירות חדשות, מה שגורע דירות משוק השכירות. בנוסף פרויקטים של פינוי־בינוי מייצרים ביקוש מיידי לעשרות ומאות דירות להשכרה עבור הדיירים המפונים הממתינים לבנייה. לסיכום העלייה במחירי השכירות היא פועל יוצא של כוחות שוק חופשי: מחסור בהיצע עקב יציאת משקיעים מחד, וביקוש גובר מצד 'יושבי הגדר' ומפוני התחדשות עירונית מאידך. ירידת ריבית עשויה לצנן מעט את השוק, אך התגובה של שוק הש ־ כירות היא לרוב איטית. אחד הפתרונות האפשריים להגדלת היצע הדיור להשכרה

, חלף המצב הקיים, שבו הם נדרשים לרמות הון 20%־ כ , ובמקביל מספק לבנק המממן את 60% או 50%־ של כ השכבה הנדרשת, שתומכת במבנה מימון יציב לאורך חיי הפרויקט, כמניב. "בגלל שנכס הבסיס, הדירה להשכרה, מייצר תשואה נמוכה, היא לא מספקת את המערכת הבנקאית במימון לטווח ארוך בשל דרישות יחס כיסוי (שהתשואה מה ־ נכס תאפשר החזר ההלוואה - קרן וריבית). כאן הקרן נכנסת כמעין גוף משלים, שנותן לבנק את השקט

בכך שהקרן משלימה ליזמים את רכיב ההון שחסר לו לטובת פירעון ההלוואה בשנות ההנבה (לאחר הבנייה)".

צילום: ליאור גרונדמן ערן ענבים.

יהיה ניתן לשנות את המצב, משיב שובקס: "על ידי יצירת רגולציה פשוטה ויציבה, עידוד הסבת משרדים למגורים ושינוי תמריצים לרשויות המקומיות, כך שדיור להשכרה יהפוך לאינטרס ציבורי. אזורי תעסוקה ותיקים, סמוכי תחבורה ציבורית, יכולים לשמש פתרון מיידי למצוקת הדיור של צעירים גם ללא תשתיות משפחתיות מלאות. אימוץ מודל השכירות המוסדי והגמיש, שפועל בהצלחה במדריד, אינו עניין תיאורטי - אלא מהלך ישים, שיכול להרחיב במהירות את היצע הדיור ביש ־  ראל, אם רק יוסרו החסמים המבניים".

משלהם במרחק של חצי שעת נסיעה במ ־ טרו, עם מסעדה קולית במפלס הקרקע וכל השירותים שהם צריכים, והרבה מהם מעדיפים את האופציה הזו". לשאלה כיצד

רקפת להב: "בסביבת ריבית גבוהה משקל המימון על היזמים מקשה על הרווחיות ומונע מפרויקטים להשכרה להבשיל. המדינה צריכה להתערב"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 72