ידיעות הנדל"ן

המלחמה, מתווה השיקום, הירידה במכירות והמצב בענף הנדל"ן - כל אלה מובילים לתופעה חדשה בתחום ההתחדשות העירונית ובמסגרתה, מיזמים שנחשבו לכלכליים, עושים חישוב מסלול מחדש. מה המשמעות, כיצד זה משפיע על החברות ועל הפעילות בענף, והאם מדובר במצב זמני או אורי חודי • במציאות חדשה שתתקבע?

מיות: "מי שמבצע 'חישוב מחדש' הן בדרך כלל הרשויות, שלא פעם מחלי ־ טות לשנות דברים ולהקטין את התמו ־ רות. המשמעות לכך היא הרסנית, מפני שהפרויקט נתקע, והיזם צריך לשנות תמורות ולפעמים לרעת הדיירים, שב ־ מצב הזה נכנסים לפלונטר של חוסר אמון כלפי היזם. אנחנו לא נרתעים מכך או מוותרים על פרויקטים, אלא

משתנים, כמו ריבית, עלייה במחירי חומרי הגלם, עלויות בנייה וביקושים. אלא שבמציאות הנוכחית חלה החמרה כמעט בכל הפרמטרים: הריבית עלתה, עלויות הביצוע זינקו, והביקושים נמ ־ צאים בירידה. במצב כזה פרויקטים שבעבר נחשבו לכלכליים, נדרשים לבחינה מחודשת. הרווחיות של יזמים בהתחדשות עירונית אינה גבוהה מל ־

"השכיחות של פתיחת חו ־ זים בהתחדשות העירונית עולה בתקופה האחרונה", כך מאשרת נחמה בוגין,

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "יותר ויותר יזמים פונים לדיירים ומבקשים לפתוח הסכמים קיימים ולהפחית את התמורות שהובטחו להם. חשוב לזכור – לא כל בקשה כזו מבוססת כלכלית. במקרים רבים מדובר בפרויקטים שנמ ־ צאים עדיין בשלבים תכנוניים מוקד ־ מים, כשעדיין לא ברור מה יאושר ומה יהיה מצב השוק בפועל. במצבים כאלה אין הצדקה לפגוע בזכויות הדיירים. מהצד השני, יש גם מקרים שבהם התו ־ כנית כבר קודמה, ואושר תכנון מצומ ־ צם מהצפוי, ואז יש מקום לבחינה מחו ־ דשת של התמורות – אך ורק על בסיס נתונים, ולא מתוך עמדת לחץ". תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הק ־ בלנים ויו"ר אגף יזמות ובנייה, מסביר את שורש התופעה: ״ענף הבנייה מת ־ מודד בשנתיים האחרונות עם שינוי מגמה, המערער את היסודות הכלכליים של ההתחדשות העירונית. שילוב של עליית תשומות הבנייה, מחסור בכוח אדם וסביבת ריבית גבוהה, לצד האטה בקצב המכירות, יצרו מציאות שבה פרויקטים רבים איבדו את ההיתכנות הכלכלית שלהם. הבעיה המבנית היא, שתוכניות רבות אושרו בוועדות הת ־ כנון על בסיס תחשיבים גבוליים, מתוך הנחת עבודה שעליית מחירי הדירות תגשר על הפערים הכלכליים בע ־ תיד. אלא שהמציאות השתנתה: השוק התקרר, והמודלים שעליהם התבססו ההיתרים, אינם עומדים עוד במבחן הרווחיות הנוכחי. כך נוצר פער מטריד בין מלאי יחידות הדיור המאושרות 'על הנייר' ובין היכולת לממשן בפועל". גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מתייחס אף הוא לנושא: "יזם אחראי מחויב תמיד לבחון את עצמו מחדש ולוודא שהפרויקט עומד בהיתכנות כלכלית, ובמיוחד בפרויקטים של התחדשות עי ־ רונית, שמטבעם, הם ארוכי טווח וחשו ־ פים לשינויים חדים בסביבה הכלכלית. כאשר יזם נכנס לפרויקט, הוא מתכנן אותו על בסיס מצב נתון, תוך שקלול

תומר צליח: "ענף הבנייה מתמודד בשנתיים האחרונות עם שינוי מגמה, המערער את היסודות הכלכליים של ההתחדשות העירונית"

הולכים לרשות ביחד עם הדיירים ומ ־ בקשים לא להחיל את הדרישה באופן רטרואקטיבי על הסכמים שכבר נחתמו. אנחנו דואגים לחדד ולהסביר את הצו ־ רך הקיומי והביטחוני של מיגון אנשים שנמצאים ללא ממ"דים בבניינים שעו ־ מדים ליפול. בחלק מהמקרים זה עובד". "לא עוברים את סף הרווחיות" ליאור וייסמן, מנהל מחלקת התחד ־ שות עירונית קבוצת כנען, מאשר את קיום התופעה ומוסיף, כי יש להבדיל בין תל אביב לשאר הערים: "לצערי, אכן התופעה קיימת ומתחלקת לש ־ ניים. בתל אביב עצמה רוב הפרויקטים הפכו להיות לא כלכליים מכמה סיבות עיקריות: ישנם רובעים שהזכויות לא מספיקות, עלות הביצוע עלתה בצורה משמעותית, ומחירי המכירה ירדו בשל האטת המכירות בעיר. כל אלה משפי ־ עים על כך שפרויקטים שנראו כלכ ־ ליים בהתחלה, כיום אינם יכולים להח ־ זיק מים, ואינם עוברים את סף הרווחיות המינימלי שבו ניתן להוציא פרויקט אל הפועל. מחוץ לתל אביב, וככל שהיזם עומד בדרישות הרשות המקומית ומ ־ תחייב למ"ר שאותם הרשות המקומית מאפשרת לתת, רוב הסיכויים שבטווח הזמן הרחוק הפרויקטים ייצאו לפו ־ על ללא שינויים מיוחדים. אך גם כאן קיימת הסכנה של היעדר כלכליות ופ ־ תיחת החוזה. רק שיתוף פעולה אמיתי בין כל הצדדים, תוך שקיפות מלאה וב ־ דיקה כלכלית מעמיקה, יכול להבטיח שפרויקטים ייצאו לדרך ויצליחו". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אשטרום

כתחילה, ובמקביל הרשויות המקומיות ממשיכות להציב דרישות תכנוניות וכלכליות משמעותיות. התוצאה היא מצב בעייתי, שבו יש כיום פרויקטים שנמצאים כבר במעמד של היתר בנייה, אך היזם אינו יכול לממש אותם כלכ ־ לית. כך נוצר קיפאון". אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו נמצאים בנקודת זמן שבה המציאות הכלכלית והביטחונית יצרו יחד תנאים מאתגרים במיוחד. המונח 'חישוב מחדש' אינו סתם סיסמה, אלא תגובת שרשרת למציאות שבה עלויות המימון נותרו גבוהות, מחירי התשו ־ מות זינקו, ומחסור בידיים עובדות הפך את לוחות הזמנים לתיאורטיים בלבד. פרויקטים שנחתמו לפני שנתיים־ שלוש על בסיס הנחות עבודה מסוימות, פשוט לא יכולים לצאת אל הפועל במודל הישן. האם זו מציאות זמנית או מתמשכת? הכול תלוי במדינה. אי אפשר לצפות מהשוק החופשי לשאת לבדו על הגב את מיגון מדינת ישראל. ההתחדשות העירונית חייבת להיתפס כפרויקט לאומי־ביטחוני". עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ"ל ומנהל התחדשות עירונית בקבוצת דן, מטיל את האשמה על הרשויות המקו ־

אלי אביסרור: "פרויקטים שנחתמו לפני שנתיים־שלוש על בסיס הנחות עבודה מסוימות, פשוט לא יכולים לצאת אל הפועל במודל הישן"

75 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ט' בניסן תשפ"ו 27.03.26