ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

שנייה. חשוב גם לומר, שניתן להתחייב לבעלי הדירות כי במידה שהרווח יגדל, התמורות יחזרו בהתאמה". דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, מצביע על סיבה נוספת לתופ ־ עה של פתיחת החוזים: "אחת הסיבות המרכזיות לפתיחת חוזים מצד קבלנים היא הירידה במכירות, בעיקר בלב אזורי הביקוש. אם הקבלנים היו יודעים שיש להם ביקוש קשיח לדירות הפרויקט, המיזמים היו ממשיכים להתנהל כסדרם, אבל כיום המצב השתנה, וגם מי שמו ־ כר, עושה זאת במחירי 'שחיטה'. לעומת ירידת מחירי הדירות, עלויות הבנייה דווקא זינקו בחדות, כנראה הרבה מעבר למה שניתן לראות במדדי הלמ"ס. וכך דו"ח האפס שעל בסיסו נחתם ההסכם הראשוני, כבר רחוק מלשקף את רווחיות הפרויקט, ולקבלן לעיתים אין ברי ־ רה, אלא לפנות לדיירים לפתיחת חוזה או לוותר עליו כליל". הפתרון, לדברי קצ'נובסקי, טמון בשיח פתוח וכן בין היזם לדיירים ובהבנה של כל הצדדים, שחוקי המשחק השתנו: "בעל הדירה במרכז תל אביב, שעד לפני שנתיים הרגיש שהוא יושב על מכרה זהב ושכל דרישה שלו תתקבל, חייב להפנים שא ־ נחנו נמצאים כיום בתקופה אחרת. אם הוא ימשיך להתעקש על אותן תמורות שהוצעו לו לפני שלוש וארבע שנים, הוא יישאר עם אותה דירה ותיקה ולא מחוזקת שבה הוא מחזיק היום". יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מתייחס גם לנקו ־ דת המבט של היזמים: "עבור היזמיות, מדובר באתגר ניהולי שמחייב שקיפות מול הדיירים, ניהול משא ומתן מחודש וזהיר, ולעיתים גם ויתור על פרויקטים שאינם עומדים עוד ברף הכלכלי. המ ־ ציאות הנוכחית מחדדת בצורה ברורה את הפער בין קבוצות חזקות, שמחזיקות גם זרוע ביצועית וגם איתנות פיננסית מוכחת, ליזמים שפעלו בשנים האחרו ־ נות במינוף גבוה ובלי גב ביצועי מלא. עבור חברות שהן גם קבלן מבצע, הש ־ ליטה בשרשרת הערך, החל מהתכנון ועד הביצוע, מאפשרת גמישות תפעולית, בקרה הדוקה על עלויות ויכולת לספוג תנודות בשוק מבלי לגלגל את הסיכון לדיירים או לפתוח מחדש התחייבויות. לעומת זאת בפרויקטים, שבהם היזם תלוי בגורמי ביצוע חיצוניים ובמימון אגרסיבי, כל שינוי בעלויות המימון, בלוחות הזמנים או בקצב המכירות עלול לערער את הכדאיות הכלכלית. במצבים כאלה אנחנו רואים יותר ניסיונות לע ־ צור פרויקטים, לפתוח חוזים או לדחות התחייבויות - תהליכים שפוגעים באמון ומכבידים על כלל הענף". "התאמה של השוק למצב הנוכחי" בעוד התופעה מעוררת הדים בענף הנדל"ן, יש הסבורים שלא מדובר בשינוי ארוך טווח, אלא בתיקון זמני בלבד. יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקרדן

צילום: איתן שלזינגר

"פרויקט התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה מיזם כלכלי". הריסה בפרויקט פינוי־בינוי של חברת קרדן בבת־ים

מגורים, סבור שהתחום כולו נמצא בצו ־ מת דרכים: "ההתחדשות העירונית נמ ־ צאת כיום בנקודת מבחן, שבה פרויקטים שנחתמו בתנאי שוק בעבר, נדרשים לבחינה מחודשת על רקע שינויי עומק בענף. על אף שלאחרונה ראינו הורדת ריבית, ומדובר בצעד חשוב, זה עדיין לא משנה מהותית את התמונה הכלכלית של מיזמים מורכבים וארוכי טווח. עצי ־ רה בעליית מחירי הדירות, ואף ירידה מסוימת במחירי הדירות דווקא במקו ־ מות בהם נחתמו רוב עסקאות ההת ־ חדשות העירונית, ומצד שני העלייה המשמעותית בעלויות הבנייה והארכת תקופות הביצוע יצרו פער בין הנחות היסוד שעל בסיסן נחתמו חוזים בין יז ־ מים לבעלי קרקע בעבר ובין המציאות בפועל. לכן, כדי שהתחום ימשיך להת ־ קדם, נדרשים כלים רגולטוריים גמישים יותר, ודאות תכנונית ואישור תוכניות עם שיעור רווח יזמי גבוה יותר, שיאפשר מימוש פרויקטים גם במקרים שבהם חלה הרעה בתנאי השוק בין המועד שה ־ תוכנית מתאשרת למועד המימוש". חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי הבוטיק בקרסו נדל״ן, סבור שהמציאות בשטח מחייבת לא פעם מחשבה מחודשת: "פרויקטים עושים חישוב מחדש, כי זה מה שהמציאות דורשת מאיתנו. יותר גמישות בשטח, יותר התאמה לצרכים

ליאור וייסמן: "פרויקטים שנראו כלכליים בהתחלה, כיום אינם יכולים להחזיק מים, ואינם עוברים את סף הרווחיות המינימלי"

והשפעות המלחמה, פשוט חזקה מהחוק היבש. חשוב שבעלי הדירות יכירו, כי פרויקט התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה מיזם כלכלי. אם היזם לא מציג רווחיות מינימלית, הבנק או גוף המימון לא יעניק ליווי פיננסי, והמשמ ־ עות עבור הדיירים היא שהפרויקט פשוט ייתקע לשנים או לא יקרה. כאן נדרשת הברירה האכזרית: האם להתעקש על חוזה לא ריאלי ולהישאר בבניין הישן, או להתאים את עצמנו למציאות כדי לצאת לדרך? התפקיד שלי כשמאי הוא להב ־ דיל בין יזם שמנסה לשפר עמדות ליזם שבאמת נמצא בסכנת קריסה כלכלית בדו"ח האפס של הפרויקט. המסר שלי לדיירים הוא ברור: אל תיכנסו לפאניקה ואל תסכימו לוויתורים באופן אוטומטי, אבל גם אל תשברו את הכלים. אנחנו דורשים מהיזם שקיפות מלאה ודו"ח אפס מעודכן. רק לאחר בדיקה כלכלית מעמיקה של המספרים, נוכל לדעת אם היזם צודק. במידת הצורך אנחנו יודעים למצוא פתרונות יצירתיים, שלא בהכרח פוגעים בשטח הדירה: החל בוויתור על מחסן או שדרוגים במפרט הטכני, דרך התאמת דמי השכירות, קיצוץ בקרן שנים וביטול 5 שנים ל־ 10 תחזוקה מ־ ההבטחה לבחור דירות בשליש האמצעי של הבניין החדש, ולהעניק עליית קומה; כלומר מי שבקומה ראשונה יקבל קומה

של כל משפחה, ובעיקר הבנה שמדובר באנשים שרוצים לחזור לבית שלהם. זה ניהול אחראי, שמחבר בין תכנון נכון ובין האמון המתמשך עם הדיירים. בסוף מי שיודע לייצר שותפויות אמיתיות ולהוביל תהליך מורכב בצורה מסודרת, הוא זה שמצליח להזיז פרויקטים קדימה". "אל תיכנסו לפאניקה" ישראל יעקב שמאי, מקרקעין ובעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקר ־ קעין, סבור שעל בעלי הדירות להבין שלפעמים אין מנוס מפתיחת החוזה, כי אחרת לא יהיה פרויקט: "בתקופה האחרונה אנחנו עדים לתופעה הולכת וגוברת - יזמים מבקשים לפתוח חו ־ זים חתומים בפרויקטים של התחדשות עירונית. זה קורה בעיקר כי המציאות הכלכלית הנוכחית, שמשלבת עליית ריבית, זינוק במדד תשומות הבנייה

עומר גוגנהיים: "ההתחדשות העירונית נמצאת כיום בנקודת מבחן, שבה פרויקטים שנחתמו בתנאי שוק בעבר, נדרשים לבחינה מחודשת"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 76