ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

צילום: גל פיליבה

עורכי הדין מגיבים למגמה החדשה במיזמי ההתחדשות העירונית לבעלי הדירות יש סוללה של יועצים שמלווים אותם בדרך, ואחד המשמעותיים שבהם הוא עו"ד הדיירים. חלק סבורים שהמצב הנוכחי לא מפתיע וחושף מציאות קלוקלת, ואחרים מציעים פתרונות. "אנו עדים לתופעה שבה יזמים חוזרים לשולחן השרטוטים, פותחים חוזים ומודיעים שפרויקטים שנחשבו עד לא מזמן כלכליים, כבר לאינם כאלה", מסבירה עו"ד גלית רוזובסקי, הפועלת בתחום הנדל"ן כבר שנה, גם בתחום ההתחדשות העירונית. "מדובר לא רק בתוצאה 35 של משבר חיצוני, אלא גם בחשיפה של דפוס בעייתי, שמלווה את הענף זה שנים. תופעת ה'להציע בכל מחיר כדי לנצח במכרז' אינה חדשה, והיא לא תיעלם בעתיד. לאורך השנים היו וישנן חברות שנכנסות לפרויקטים של התחדשות עירונית עם הצעות אגרסיביות במיוחד, לעיתים לא ישימות כלכלית, רק כדי לקבל את הפרויקט. אלא שבחלוף שנים של תכנון, המתנה ואי־ודאות, אותן חברות חוזרות לדיירים עם הודעה פשוטה, שאי אפשר לבצע את הפרויקט בתנאים שהובטחו. מדובר בהתנהלות מסוכנת, שמחריבה פרויקטים שלמים". לטענת רוזובסקי, המשמעות של התקופה הנוכחית עבור הענף ברורה, "פחות הבטחות נוצצות, יותר אחריות וחשיבות הולכת וגוברת לבחירת יזמים יציבים, מנוסים וכנים כבר בשלב הראשון", היא מסכמת. עו"ד אורי אביגד, ראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עמית פולק מטלון, מתייחס אף הוא לתופעה: "אנחנו מקווים שמדובר בתופעה זמנית ולא במציאות שתתקבע, משום שזה מצב לא בריא לענף. פתיחה מחודשת של חוזים בהתחדשות עירונית, לאחר שהצדדים עברו כברת דרך משמעותית, משקפת מציאות שבה יזמים ובעלי דירות נאלצים להתדיין מחדש ולהתאים את התנאים המסחריים ליכולות הכלכליות האמיתיות. עם זאת יש כאן גם הזדמנות להבשלה של השוק: יזמים ילמדו שלא ניתן לבסס הצעות על הבטחות סרק או על תקוות בלבד, ובעלי דירות יפנימו שיש גבול ליכולת של יזם לעמוד בהתחייבויות, וכי יזם שמציע תנאים החורגים באופן קיצוני מיתר ההצעות, הוא ברוב המקרים יזם לא ראוי". עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' מסכמת את הנושא: "יזמים נאלצים להתמודד עם מציאות כלכלית חדשה, שבה עלויות הבנייה גבוהות, ומנגד יש חוסר־ודאות בנוגע למחירי המכירה של הדירות החדשות שייבנו בפרויקט. כפועל יוצא מכך עליהם לצמצם את שטחי הדירות החדשות או את השטחים המשותפים, על מנת לעמוד הן בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות והן באומדן הכלכלי המעודכן של הפרויקט. כך, למשל, במקרים מ”ר בלבד לדירות 12 שבהם הרשות המקומית מאשרת תוספת של מ”ר, המשמעות היא 25 הקיימות, בעוד היזם התחייב לתוספת של הפחתה של שטחי דירות היזם בפרויקט ופגיעה ישירה ברווחיות הפרויקט. על רקע מגבלות אלה, ניתן להבחין בחלק מהאזורים במעבר למודלים חלופיים של תמורות, כגון השתתפות ברווחי הפרויקט. במקום התחייבות לתוספות שטח גדולות שאינן תמיד ישימות, עסקאות רבות מתבססות כיום על חלוקת רווחים מעבר , במתכונת הדומה לעסקאות קומבינציה. מודל זה 20%–18% ־ לכ מחייב רמת שקיפות גבוהה לאורך חיי הפרויקט, אך הוא מותאם יותר למציאות הכלכלית הנוכחית. בנוסף, במסגרת המו״מ עם היזם, ניתן לקבל תמורות נוספות שאינן תוספת שטח בלבד, בהתחשב באופי האוכלוסייה או בסוג הדירות הקיימות בפרויקט. לדוגמה ״מענקי חתימה״ או שדרוגים הן במאפייני הדירה הן במפרט הטכני שלה".

"חברות יזמיות נדרשות לדייק הרבה יותר". הריסה בפרויקט של אופק החזקות ברחוב אלתרמן בתל אביב

דן קצ'נובסקי: "בעל הדירה במרכז תל אביב, שעד לפני שנתיים הרגיש שהוא יושב על מכרה זהב חייב להפנים שאנחנו נמצאים כיום בתקופה אחרת"

פרויקטים מואטים או נעצרים עד לה ־ תבהרות התנאים. זה משפיע על הענף כולו, פחות ריצה אוטומטית לגיוס פרויקטים, יותר סלקטיביות וכניסה לפרויקטים שבהם קיימת ודאות תכנו ־ נית ויכולת אמיתית לביצוע". מי שחשב שהתופעה נכונה רק לתל אביב והמרכז, יגלה שגם במקומות מרוחקים יותר מרגישים את השינוי. עדי הוד מו ־ סטקי, מנהלת התחדשות עירונית בק ־ בוצת שובל, מספרת, כי "מדובר בתופ ־ עה שפוגשת אותנו בחודשים האחרונים וקורית לא רק בתל אביב, אלא גם בחי ־ פה, שכן רשויות מורידות את מכפילי הדירות ואת תמורות המ"ר לדיירים, מה שמעמיד בספק את הרווח הכלכלי ליזם. ברשויות רבות קידום תוכניות ומתן היתרי בנייה אורכים שנים ארו ־ כות, וכרוכים באינספור הליכים ודרי ־ שות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבנייה. בנוסף יש רשויות שכבר מאשרות תב"עות בה ־ טלת מטלה ציבורית במסגרת הבנייה, אלא שהדבר אינו מוסדר בחקיקה וגורם לעיכוב הליכים. בנוסף היום העיריות מבקשות להוריד כמויות דירות ומו ־ רידות את המכפיל. הדבר מאלץ את היזמים לפנות בחזרה לדיירים ולפתוח את החוזה. הדיירים נוטים להאשים את היזמים, אלא שהיזמים לא אשמים. אנ ־

נדל"ן, מסביר: "התקופה האחרונה מאל ־ צת את כל השחקנים בענף לעצור ולבחון מחדש הנחות עבודה שהיו נכונות לפני שנה–שנתיים. המלחמה, אי־הוודאות הכלכלית, הירידה בקצב המכירות וע ־ לויות המימון הגבוהות שינו את תמונת הכדאיות של חלק מהפרויקטים, בעיקר כאלה שהתבססו על מרווחים דקים או על לוחות זמנים אופטימיים מדי. אני חושב שמדובר בהתאמה של השוק למצב הנוכחי ואין לראות בכך מגמה ארוכת שנים. כמובן, ככל שיזם פעל בשקיפות, אמינות ויושרה לאורך קידום הפרויקט, כל אלה יעמדו לזכותו בעת שיצטרך לח ־ זור לבעלים ולהפחית מטרים או תמורות אחרות". איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחד ־ שות עירונית, מסביר שהיזמים נדרשים עכשיו לעבודה מדויקת יותר: "מיזמים שבעבר נראו כלכליים על הנייר, נד ־ רשים היום לחישוב מסלול מחדש לא כי המודל הכלכלי קרס, אלא כי תנאי הבסיס השתנו. המשמעות המעשית היא שחברות יזמיות נדרשות לדייק הרבה יותר: לבחון מחדש תמהילי דירות, מי ־ מוש היקפי זכויות, לוחות זמנים לתכ ־ נון וביצוע והתחייבויות פיננסיות. במ ־ קרים קיצוניים נפתחים חוזים כדי לאזן מחדש את הסיכון בין היזם, הדיירים והגורמים המממנים, ובמקרים אחרים

מימין: עו"ד אורי אביגד, עו"ד קרן פרשקר, עו"ד גלית רוזובסקי

צילומים: יח"צ, תמר מצפי

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 78