ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

של היזם, כפי שנתפס בעיני רבים - אלא לעיתים צעד הכרחי כדי לאפשר לפרויקט להתממש בפועל". עם זאת קבסו סבור שלמציאות הנו ־ כחית תהיה השפעה גם על ההמשך: "המשמעות עבור החברות ברורה: חב ־ רות אזוריות מקומיות, בעלות חוסן פי ־ ננסי, עם ניסיון רחב מול דיירים, הבנת צורכי התכנון המקומי והתמחור הנכון, יידעו להתאים את עצמן למציאות החדשה, בעוד יזמים אחרים שמגיעים מבחוץ, עשויים לחוות קושי לעמוד בהתחייבויות שנלקחו בתנאי שוק שמ ־ שתנים על בסיס תקופתי. גם אם השוק יתייצב בהמשך, ההתחדשות העירונית כבר לא תחזור לפעול אותו הדבר, אלא תיכנס לשלב זהיר יותר, מאוזן יותר ומבוסס תרחישים - רק אלו שיתנה ־ לו באופן חכם ומחושב, ישרדו ויידעו להוביל את השוק". גם יחיאל פרוש, מנכ"ל חברת מידר, סבור שמדובר בשינוי שישפיע על הענף: "חישוב מחדש של פרויקטים בהתחדשות עירונית הוא תוצאה של שינוי עומק בענף. פרויקטים שנחת ־ מו לפני המלחמה התבססו על הנחות שכבר אינן ריאליות - עלויות מימון, זמני ביצוע וקצב מכירות. המציאות הביטחונית והכלכלית מחייבת חישוב מחדש, אחרת הפרויקט עצמו נמצא בסיכון. אבל פתיחת חוזים גורפת אינה כיוון ארוך טווח. השוק יתייצב, הרי ־ בית צפויה עוד לרדת, והפרויקטים שיישארו, הם אלו שנבנו על יסודות ריאליים מההתחלה". עו"ד גל חסון מסכם: "משפטית, מדובר במהלך משמעותי הנוגע לשינוי נסיבות, יכולת קיום התחייבויות וחובת תום הלב, ולא רק ל"עדכון תנאים". עבור היזמים המשמעות היא בחינה מחדש של לוחות זמנים, מימון ותמורות; עבור הענף כולו – תקופה של סינון והסתגלות. מנקודת מבטו של האזרח ובעל הדירה, פתיחת ההסכמים אינה בהכרח חדשות רעות. לצד הסיכון לעיכובים, נוצר חלון הזדמ ־ נויות לחיזוק ההגנות המשפטיות: עדכון

SKYPRO צילום:

"המטרה של היזמים היא להשלים את הבנייה". הריסה של בניינים בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב של קבוצת רם אדרת

חנו מקפידים בפרויקטים שלנו לוודא שהדיירים שוכרים שמאי טרם החתימה על החוזה, כדי שהכול יהיה שקוף. בנו ־ סף עליהם להבין שבמידה שהרשויות משנות את כללי המשחק במהלך התה ־ ליך, ייתכן שנצטרך לשנות את התמו ־ רות. ולכן בחוזים שלנו מול הדיירים קיימים תנאים מתלים, אנחנו מחתימים את הדיירים על תוספת שטח של מק ־ מ"ר, אולם בהתניה שתהיה 25 סימום הפחתה של התמורה במידה שהרווחיות ." 21 לא תהיה על־פי תקן איילת רוסק, שותפה מייסדת ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מוסיפה כי: "המ ־ טרה של היזמים היא להשלים את הב ־ נייה. זה אינטרס משותף לכל הגורמים המעורבים בפרויקט. במקרים שבהם נדרשת פתיחה של חוזים או התאמה בתמורות, מדובר במהלך שנועד לשמר את הכדאיות של הפרויקט, כדי שהיזם יוכל לסיים אותו בצורה הטובה ביותר. סביבת המימון השתנתה, ועלויות הבי ־ צוע וההון מחייבות בחינה מחודשת של המסגרת הכלכלית שנקבעה בשלב מוקדם יותר. התאמות כאלה מאפשרות לפרויקט להמשיך להתקדם, לעמוד בלוחות הזמנים ולהגיע למסירה. מנ ־

ישראל יעקב: "המסר שלי לדיירים הוא ברור: אל תיכנסו לפאניקה ואל תסכימו לוויתורים באופן אוטומטי, אבל גם אל תשברו את הכלים"

שבון תנודות בשוק, שינויים בעלויות הביצוע והמימון ואירועים חיצוניים שאינם בשליטת היזם. האחריות של החברות היא להבטיח לדיירים את הת ־ מורה המקסימלית האפשרית, אך במק ־ ביל לנהל את הסיכונים וההתחייבויות בצורה אחראית. להערכתנו, מדובר

קודת מבט ניהולית, מדובר בהתאמה מקצועית למציאות משתנה". "לא מדובר בקריסה של המודל" עומר בן זקן, סמנכ"ל התחדשות עי ־ רונית בקבוצת נחמיאס, מרגיע את מי שחושש שפתיחת החוזים מבשרת רעות על המשך ההתחדשות העירונית: "המ ־ ציאות הנוכחית מובילה לבחינה מחוד ־ שת של חלק מהפרויקטים שנחתמו בס ־ ביבה כלכלית אחרת, ולעיתים נדרשות התאמות נקודתיות כדי לאפשר את המשך קידומם. עם זאת חשוב להדגיש שלא מדובר בקריסה של המודל, אלא בהתאמה למציאות מורכבת. התחדשות עירונית היא תהליך ארוך טווח, וכבר בשלב בחינת הפרויקט יש להביא בח ־

דודי קבסו: "בחינה מחדש של פרויקטים אינה מהלך טקטי של היזם, כפי שנתפס בעיני רבים - אלא לעיתים צעד הכרחי כדי לאפשר לפרויקט להתממש"

ערבויות, קיבוע לוחות זמנים ריאליים יותר, שיפור מנגנוני פיצוי, ולעיתים אף החלפת יזם שאינו מסוגל לעמוד בהת ־ חייבויותיו. בטווח הארוך, התהליך צפוי להוביל להסכמים מאוזנים ושקופים יותר, שמגלמים מראש תנודתיות כל ־ כלית ומעניקים לבעלי הדירות ודאות ושליטה גדולות יותר בפרויקט שמשפיע  ישירות על ביתם ועל איכות חייהם".

בתקופה מאתגרת אך זמנית". לא פעם נשמעות טענות שפתיחת החו ־ זים משמעותה לא פעם גם ניסיון של היזמים לשנות את התנאים לטובתם, ולא תמיד מחוסר היתכנות כלכלית. דודי קבסו, סמנכ״ל מכירות ופיתוח התחדשות עירונית בחברת ינוב, מס ־ ביר מדוע הטענה אינה נכונה: "בחינה מחדש של פרויקטים אינה מהלך טקטי

יוסי חזן: "התקופה האחרונה מאלצת את כל השחקנים בענף לעצור ולבחון מחדש הנחות עבודה. מדובר בהתאמה של השוק למצב הנוכחי ולא מגמה"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 0