ידיעות הנדל"ן

נדל"ן למגורים

צילום: דוברות עיריית בת-ים

viewpoint הדמיה:

- שכונת פארק הים בבת ים שכונה חדשה

פרויקט רובע איילון בבת־ים של חברת מצלאוי שכונה מתחדשת -

ירדן גילן: "ברמה התכנונית לשכונות מתחדשות יש יתרון ברור. הן מאפשרות לרכוש דירה חדשה בתוך סביבה עירונית ובקהילה קיימת"

"מודל של עיר בתוך עיר"

לצד היתרונות והחסרונות של שכונה חדשה אל מול שכונה מתחדשת, יש הסבורים, שהמציאות כבר הצליחה ליצור מוצר חדש - כזה שמצליח להתגבר על החסרונות, לתת מענה רחב יותר מפעם ולגשר על הפערים בין שני המוצרים. "בעבר, שכונה חדשה נתפסה בעיקר כמתחם מגורים נוסף שמרחיב את גבולות העיר", כך מסבירה ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים: "היום אנחנו עדים לשינוי תפיסתי עמוק, שבו שכונות חדשות מתוכננות מראש כמנועי צמיחה עירוניים - לא רק פתרון דיור, אלא אקו־סיסטם עירוני שלם, שמייצר ערך כלכלי, חברתי ותכנוני לעיר כולה. זו תפיסה שמתחב ־ רת למגמות של עירוניות חדשה, עם דגש על עירוב שימושים, חיזוק חיי הרחוב והקהילה, צמצום תלות ברכב ושימוש חכם בתשתיות קיימות". לדברי דנינו, התכנון היום הצליח ליצור משהו חדש: "המודל של 'עיר בתוך עיר' משנה את המשוואה התכנונית. לא מדובר בהתחדשות אקראית של בניין בודד או ברצף פרויקטים נקודתיים מסוג תמ״א, אלא בהקמה של שכונה חדשה ומתוכננת מראש כמקשה אחת, גם בתוך גוש דן. שכונה חדשה כבר אינה אזור שינה מנותק, אלא מוקד עירוני עצמאי המשלב מגורים לצד מסחר, תעסוקה, חינוך, תרבות ומרחבים קהילתיים. במודל הזה, השכונה אינה פוגעת בעיר הוותיקה אלא מחזקת אותה – דרך יצירת רצף עירוני, משיכת אוכלוסייה צעירה ומשכילה, הגדלת הכנסות מארנונה והשבחת ערך הקרקע בעיר כולה. כך ניתן לראות בע ־ רים, כמו רמת גן, רחובות ואור עקיבא, שבהן שכונות חדשות מתפקדות כמנוע כלכלי ותכנוני שמייצב את עתיד העיר. אפשר לראות את זה היטב של אלמוגים ואברהמי ברמת אפעל. מדובר בשכונה BRAVO בפרויקט

קים יחסית, שלא תמיד הוגדלו באותו קצב, ולכן מצויים תדיר תחת לחץ. יש גם אתגר של עירוב ישן וחדש. בניין מו ־ דרני ומרשים עשוי לעמוד לצד מבנים ותיקים שטרם חודשו. המרקם אינו אחיד, ולעיתים קיימים פערים חברתיים וכלכ ־ ליים בין דיירים ותיקים לחדשים. תהליך ההתחדשות עשוי להימשך שנים, ובמה ־ לכו השכונה מצויה במצב ביניים - חלקה חודש, חלקה עדיין בתהליך". שורה תחתונה? בשורה התחתונה – האם ניתן לקבוע מה טוב יותר? מה טוב פחות? דנוס מסכם את הדיון: "אין תשובה אחת נכונה. הבחירה בין דירה בשכונה חדשה מה'ניילונים' ובין דירה חדשה בשכונה מתחדשת היא בחירה בין שני סוגי הבט ־ חות. הראשונה היא הבטחה לעתיד מתו ־ כנן: מרחבים פתוחים, קהילה צעירה, תשתיות מודרניות, פוטנציאל צמיחה. אך היא דורשת סבלנות, מוכנות לחיות באתר מתפתח והבנה שהאופי ייבנה עם הזמן - ושלעיתים ההיצע הגדול בסבי ־ בה ישפיע על הנושא הכלכלי. השנייה היא הבטחה לעירוניות מיידית: מיקום, שירותים, תרבות, גיוון אנושי. אך היא כרוכה במחיר גבוה יותר, בצפיפות ובא ־ תגרי עומס. בסופו של דבר, השאלה אינה רק 'כמה עולה הדירה', אלא 'איך אני  רוצה לחיות'".

רה, שפועלים כבר היום, יתרונות שאי אפשר לייצר מאפס". גם דנוס עומד על יתרונות השכונה המ ־ תחדשת. "היתרון הראשון והברור הוא המיקום. קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לתחנות רכבת או רכבת קלה, למרכ ־ זי קניות, לבתי ספר ותיקים, לפארקים מבוססים. אין צורך להמתין שנים עד שהשכונה 'תתעורר' - היא כבר חיה. גם השירותים וחיי התרבות והבילוי נגישים יותר. בתי קפה, מסעדות, מר ־ כזים קהילתיים ומוסדות תרבות לרוב כבר קיימים ופועלים. והיתרון - את הרוב ניתן ל'עשות' ברגל או מקסימום באופניים". חסרונות: מחיר גבוה וצפיפות החיסרון של השכונה המתחדשת מת ־ חיל בבנייה הארוכה ולעיתים המבוזרת בכל השכונה, שעשויה להימשך שנים ארוכות. חיסרון נוסף הוא ההפרש במ ־ חיר, כמו שמסביר דנוס: "מיקום מרכזי יותר מתורגם בדרך כלל למחיר גבוה יותר למ"ר. לעיתים הפער בין דירה חדשה בשכונה מתחדשת לדירה חדשה בשולי העיר משמעותי מאוד. נושא נוסף הוא הצפיפות. התחדשות עירונית מג ־ דילה לעיתים את מספר יחידות הדיור על אותה קרקע. המשמעות היא יותר דיירים, יותר כלי רכב ולעיתים עומס על תשתיות קיימות ומבני ציבור ותי ־

חדשה שמתוכננת מראש כ'עיר בתוך עיר' – עם מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים – כזו שלא רק מספקת פתרון דיור, אלא מייצרת מוקד חיים עצמאי שמחזק את רמת גן כעיר ותיקה ומבוססת. בסופו של דבר ‘עיר בתוך עיר’ היא לא רק תשובה לשאלת הדיור, אלא אסטרטגיית צמיחה עירונית ארוכת טווח. היא מחזקת את החוסן הכלכלי והחברתי של העיר, וממצבת אותה טוב יותר במפת הערים המתחרות על תושבים, עסקים והשקעות".

ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים צילום: אוהד דיין

- יום שישי, ט' בניסן תשפ" ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 6