ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

הנושאים הבוערים והפתרונות האפשריים כדי להבין מה הבעיות ולמצוא גם פתרו ו נות, ביקשנו מבכירי ענף הנדל"ן להתייחס לארבעה נושאים מהותיים שנמצאים בבסיס המציאות שהובילה, ועדיין מובילה, למש ו בר הנדל"ני הנוכחי. ההיצע, תוכניות הדיור, המחירים הגבוהים שממשיכים לטפס וגם אי הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית - בעיות לא חסר, אך בתשובות שלפניכם ישנם גם פתרונות אפשריים ליישום. חלק ראשון: היצע, היצע, היצע ו � תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי "ת : כנית הדיור השאפתנית של הממשלה מציינת יעד של התחלות בנייה העומד אלף בממוצע בשנים 55 אלף מול 70 על האחרונות. אולם לצערנו הרב, הממשלה הנוכחית בדומה לקודמותיה לא נוחלת הצלחה בהגדלת קצב התחלות הבנייה. אף שנקודת הפתיחה שלה טובה יותר, וננקטים צעדים רבים לפתרון המשבר, עדיין נשאלת השאלה האם הם מספקים? כדי לבלום את המשבר יש לנקוט במ ו קביל שורה של מהלכים משמעותיים. בראש סדר העדיפות הממשלה צריכה לפתוח בשיווק מסיבי של קרקעות מדי ו נה. זה אפשרי, משום שהמדינה מחזיקה בבעלותה את מרבית הקרקעות. פרסום מואץ של מכרזים הוא רק צעד ראשון בשורה של צעדים - החל בהגשת הצעות על ידי היזמים, דרך חתימה על ההסכמים וכלה בעלייה על הקרקע. בשנים האח ו רונות נרשם פער ניכר בין מספר הדי ו רות במכרזים למספר הדירות בעסקאות שנחתמות בפועל. כדי שהמכרזים האלה יתורגמו לדירות, רמ"י חייבת לצמצם את הפער הזה. לצד זאת הממשלה חייבת להשקיע בפתיחת חסמי תשתיות. בשנים האחרונות מוסדות התכנון אישרו תוכ ו ניות בנייה למגורים בקצב מואץ, אולם הללו נתקלו בשורה של חסמים שמנעו את שחרור הקרקעות האלה, כדוגמת תשתיות שלא הוקמו, והן תנאי להתחלות בנייה, כגון מחלפים או הקמת מכון טיהור שפכים. השקעה של מיליארדים בתש ו תיות תוביל לעלייה בהתחלות הבנייה, רק אם משרדי הממשלה יידעו לשתף פעולה ולסנכרן את פעולותיהם. התחד ו שות עירונית אף היא כלי חשוב בהגדלת היקף יחידות הדיור בלב ערים ותיקות, והינה בעלת יתרונות רבים הן באספקט הכלכלי והן בתהליך החברתי־קהילתי שעובר האזור. כדי שמתחמי פינוי־בי ו נוי גדולים יקרמו עור וגידים, הממשלה חייבת להשקיע בתקציבים ובתשתיות התומכים בפרויקטים אלה, ולגבש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות אלה ולא לתקוע טריז בגלגלים. ודבר חשוב נוסף - חייבים לפעול למען האצת הליכי התכנון ורישוי עצמי. הלי ו כי הוצאת היתר בנייה מתארכים לזמנים ארוכים ביותר ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור". שאלה: חייבים להגדיל את היצע הדירות. מה הדרך הכי נכונה וישימה לעשות זאת?

צילום: עמי לאור

שכונה חדשה בבנייה. יש לבנות את התשתיות והדירות במקביל ולתמרץ את ראשי הערים לקדם פרויקטים

ובטח לא תכנוניים, או בשל חוסר המסו ו גלות הארגונית והמקצועית. מצב זה גרם כמובן לעיכוב בתוכניות, והביא פרויקטים רבים להישאר על שולחן התכנון. אני סבור שיש, במהלך אמיץ ונחוש, לבצע רפורמה משמעותית בגופי התכנון ולייצר מנגנונים שיוציאו אל הפועל תוכניות, יגדילו את היצע הדירות ולא יותירו את בעלי הדירות עם תשתיות רעועות בדירות שכבר אינן ראויות למגורים. כל זאת בחקיקה מתאימה שאותה יש לאכוף ללא תנאים. בראש וב ו ראשונה קביעת לוחות זמנים ומנגנוני פי ו קוח לטובת יעדים שייקבעו – לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות וקבלת היתרים. על מנת לעמוד ביעדים שנקבעו, יש לה ו קצות משאבים כדוגמת הוספת כוח אדם. נוסף על כך יש צורך ביצירת ודאות לפ ו רויקטים של התחדשות עירונית, גם מצד המדינה וגם מצד הרשויות המקומיות בכל הנוגע ללוחות זמנים, זכויות בנייה וגובה ידוע מראש של היטל השבחה". ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "הכלי הזול ביותר והמהיר ביותר לפתרון למשבר הנדל"ן הוא הסבת משרדים למגו ו רים. על־פי הערכות של התאחדות קבלני השיפוצים, ניתן בתוך שנה בלבד להסב ו � אלף משרדים לדירות מג 20 למעלה מ ו רים על ידי שיפוצם בזמן קצר מאוד של כשלושה שבועות עד לחודש ימים לכל היותר. השינויים העיקריים בהסבה הם אינסטלציה, מקלחת ושירותים, כאשר את הקירות ניתן לבנות מגבס ולסיום קיבלנו דירת מגורים. ההצעות להפיכת משר ו דים למגורים נתקלות במשך שנים בה ו תנגדויות רבות של ראשי העיריות, שכן הם יודעים כבר שנים רבות, שככל שיש יותר עסקים ומשרדים, כך קופת העירייה שאלה: האם הסבה של משרדים לדירות, תוכנית שאושרה, תאפשר את הגדלת ההיצע?

רחבות על התשתיות הנדרשות מסביב. כל עוד פרויקטים ימשיכו להיות תלויים בהקמת מחלף חדש באזור או הקמת מו ו סדות חינוך חדשים, או אפילו שדרוג של מערכות פינוי האשפה עבור הדיירים הח ו דשים - לכל אלה יש 'תג מחיר' מובהק על הפרויקט, ולרוב הם יתקעו אותו בכמה שנים טובות. יש אפשרות למצוא לנושא הזה פתרונות, ולהתחיל לעבוד במקביל ולא בטור, כאשר מקימים את התשתיות בד בבד עם הקמת הפרויקט, ולא כשהאחד מקדים את השני. היזמים יכולים אף להת ו ערב בצורה רחבה יותר, אם הרשויות ייתנו לנו את המנדט ליטול חלק גם בקידום הת ו שתיות באזור, באופן שיוכל לשרת גם את הרוכשים וגם את הרשות המקומית. צריך לזכור, שלכל עיכוב כזה בהוצאת פרויקט אל הפועל יש נגזרות כלכליות ברורות, שמשליכות באופן מיידי על הרוכשים. רו ו צים לשנות? לקדם את ההיצע וגם להוריד את המחירים? בואו נעבוד ביעילות - כל פרויקט יוקם יחד עם התשתיות הנדרשות, כל פרויקט יקדם פיתוח של תשתיות בעיר, וכל הרשויות יירתמו לחלוטין לטובת הנושא הזה. זו הדרך היחידה לפתור את המחסור החמור בהיצע הדירות בישראל". התשובה או דווקא להיפך? איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען: "זירוז הליכי בנייה והגדלת היצע הדיור דורשים איזון ראוי בין כל הגופים בעלי הסמכויות שקובעים הלכה למעשה, כיצד תראה המדינה שלנו בעוד שנים קדימה. לדאבוני, עד היום לוועדות המקומיות ני ו תנו סמכויות נכבדות, יש יאמרו נכבדות מדי, והן לא הצליחו להתמודד עם המ ו שימה המשמעותית הזו, אם באופן מכוון, מטעמי אינטרסים שונים ושיקולים זרים שאלה: איך אפשר לרתום את ראשי הערים להגדלת ההיצע, והאם הגדלת סמכויות היא

ו � שאלה: מה הבעיה הגד לה בפני הגדלת ההיצע ומה הפתרון? מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה

ישראל מגורים: "מגמת העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן נובעת מצורך אמיתי שרק גובר בשנים האחרונות, לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק. הסיבה העיקרית והמובהקת לכך היא המחסור החמור בקר ו קעות – ההיצע אינו עומד בקצב של הרי ו בוי הטבעי הגבוה והרצון להתקרב למרכז הגיאוגרפי והתעסוקתי במדינה, ששטחו מוגבל. לצד שיווק מסיבי של קרקעות, שורש הפתרון נעוץ בצמצום הבירוקר ו טיה. יש לטפל בקשיים הבאים לידי ביטוי במשכי הזמן הארוכים לקבלת ההיתרים ותהליך הרישוי שרק הולך ומתארך, בצו ו רך לתשתיות תחבורתיות יעילות, אתגרים רגולטוריים ועוד. לראשי הרשויות השפעה אדירה על הגדלת היצע הדירות, כמקב ו לי ההחלטות באזור נתון, אך מכיוון שכל יחידת דיור שמצטרפת לעיר היא הפסדית לעירייה, הפתרון מצוי במציאת תמרוצים ליצירת אינטרס משותף לקידום פרויקטי דיור. זאת למשל באמצעות כריכה של מתן היתרי בנייה למסחר ותעסוקה בהיתרי בנייה לדיור, מתן זכות לראש העיר להע ו ניק את יחידות השבס, המתקבלות בהקלה, לתושבים בני המקום ועוד".

שאלה: הצורך בתשתיות הוא חסם משמעותי. איך מדד תשומות הבנייה קשור לנושא, ומה צריך לעשות כדי שהתשתיות

יבוצעו והיצע הדירות יגדל? מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "בהתנהלות הקיימת היצע הדירות בישראל לא יוכל לגדול בצורה שתביא מזור למצוקת הדיור ולזינוק במחירים. בסופו של דבר לכל פרויקט מגורים יש השלכות מעגליות

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14