ידיעות הנדל"ן

השלכות עליית הריבית

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

וגם חלק מהכסף שכבר שילמו ואיבד מערכו בשל האינפלציה העולה. כדי להבין את המשמעות, הבה נבחן מה צפוי לנו בתהליך העלאת הריבית, בהתאם לחי ־ שובים שנעשו לבקשתנו בהתאחדות יועצי המשכנתאות. על־פי הנתונים, מי שנטל הל ־ שנה, שיש 30 וואה של מיליון וחצי שקל ל־ אלף שקל צמודים לריבית הפריים, 900 בה ישלם כבר אחרי שתי העלאות הריבית הרא ־ שקל יותר, ובסך הכול 180 שונות כל חודש פער העלות לאורך שנות המשכנתה יגיע 64,800 – לסכום אסטרונומי כבר עכשיו שנה, 25 מיליון שקל ל־ 1.2 שקל. מי שנטל אלף שקל בריבית פריים, 400 כאשר רק שקל, ובסך הכול פער העלות 76 ישלם עוד שקל. מי שנטל משכנתה 22,800־ יסתכם ב 300 שנה ומתוכם 20 אלף שקל ל־ 750 של אלף צמודים לריבית הפריים, ייאלץ לשלם שקל ולאורך כל תקופת 56 כל חודש עוד שקל. 13,440־ ההלוואה כ יש להפנים שזהו ההפרש לאחר שתי העלאות ריבית בלבד! הפערים ילכו ויגדלו ככל שבנק ישראל יעלה עוד את הריבית במשק, והבנ ־ קים אף עשויים להגדיל עוד את התשלומים, כאשר למשל יעלו את מסלול הפריים לפ ־ ריים פלוס חצי אחוז או פלוס אחוז וכדומה. גם עליית המחירים לצרכן תשפיע וזה לא הכול. גם עליית מדד המחירים לצר ־ כן תשפיע על ההחזרים, בעיקר כאשר קיימת בהלוואה ריבית משתנה, וכמובן, מחיר הדירה שהרוכשים מתכננים לקנות, יעלה אף הוא בשל התייקרות תשומות הבנייה וכלל מחירי המוצרים והשירותים במשק (ראו מסגרת). שוק המשכנתאות חווה כעת טלטלה, זאת מאז הבנקים הכינו עצמם לעידן העלאות הריבית, לגבות יותר ריבית 2022 והחלו כבר בראשית מהלווים, די ב"חוצפה". הכול קורה מהר ומ ־ שתנה מהר. רוסיה פלשה לאוקראינה, מחירי רוב חומרי הגלם בעולם התייקרו בעשרות

ואפילו במאות אחוזים, ואין ספק שהציפיות לאינפלציה בישראל יעלו עוד. מה שלא ברור הוא האם העלאות הריבית ישיגו לפחות מטרה אחת – בלימה של העלייה במ ־ חירי הדיור, גם אם לא ירידת מחירים. וכדאי רק לציין, שלא הכול מעוניינים בירידת המ ־ חירים - לא הקבלנים, לא הבנקים וכנראה גם לא כל כך הממשלה, שגם בה לא ממש נלהבים מהורדת מחיר הקרקעות וירידת מחירי הדירות, שתוביל לירידה משמעותית בהכנסותיה של המדינה ממיסי הנדל"ן, המ ־ עשירים את קופתה מדי חודש. האם לאור התחזית להמשך הע ־ לייה בריבית הפריים, כדאי לצמ ־ צם עד למינימום את חלק הפריים החדש למסלול? לגמרי לא בטוח. הזול והמשתלם. מאז ראשית השנה יתר מסלולי המשכנתה התייקרו הרבה יותר מהפריים, ולפי הצפי הנוכחי, הפריים ימשיך להיות כנראה גם בק ־ רוב המסלול המשתלם ביותר, אם העליות בריבית בשנה הק ־ .0.75% רובה אכן יסתכמו בעוד למעשה, במציאות הנוכחית יש בשוק מסלול אחד שלא כדאי נראה שבתקופה הקרובה דווקא יימשך השי ־ מוש במסלול הפריים. הסיבה היא שמבין כלל האפשרויות מסלול הפריים הוא עדיין להיות בו – ריבית משתנה צמודה. במסלול זה גם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, שכבר , ובנוסף יש חשיפה רבה 4% עלה בתוך שנה ב־ לשינויים בריבית, שעתידה גם היא להתעדכן כלפי מעלה ברגע שהריבית הריאלית עולה. תומר ורון, מתכנן פיננסי ויועץ משכנתאות, מדגיש, שחלק מהמשכנתה שלנו צמודה למדד המחירים לצרכן (אינפלציה). כשהמדד עולה, יתרת החוב שלנו עולה ולכן אנחנו "נוגסים" בחוב שלנו לאט מאוד. השפעה חזקה יותר של המדד מגיעה במסלולים שנלקחו לטווח ארוך

שנה ומעלה), החשופים יותר לשינוי הזה. 20 ( הלווים ניצבים כיום בפני דילמה מורכבת. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס התריע, כי "מחד נטילת משכנתה במסלולים צמודי פריים או מדד תשקף עלייה כמעט ודאית בשנה הקרובה בגובה הריבית שישלמו בעוד שנה), מאידך 1.5% כעת לכ־ 0.75% (מ־ משכנתה בריבית קבועה לא צמודה כבר עלתה משמעותית מראשית השנה, כך שאת הקנס הם התחילו לשלם כבר לפני מספר חודשים". בניסיון לנבא ולפתור את הדיל ־ מה לחלק מהלווים, ראוי להקשיב לדברי הנגיד, שהסביר לאחרונה שמלבד האינפלציה, על הריבית משפיעים גם שלושה משתנים, הע ־ שויים להשפיע על החלטות הריבית העתידיות: מצב ביטחוני בינלאומי, העשוי להגביר לחצים אינפלציוניים אם לא ייפתר (המלחמה באוקראינה שמייקרת את חומ ־ רי הגלם ואינפלציה נוספת), החמרה במצב הביטחוני המקומי ועוד גלי נזילים בחשבון העו"ש וכן כספים מושקעים, יהיה שווה לשקול להכניסם למשכנתה, להפ ־ חית חשיפות למדד, ובכך להפחית את ההחז ־ רים החודשיים או לקצר את תקופת המסלול. אם ההחזרים החודשיים מתחילים להכביד, מציע ורון לשקול כבר עכשיו למחזר את המשכנתה ובעצם לפרוס אותה מחדש. חשוב לדעת שניתן למחזר גם חלק מהמשכנתה. רו ־ כשים שנטלו משכנתה בתנאים טובים ורוצים לעשות שינוי נקודתי, יכולים לעשות זאת באותו הבנק שבו מצויה המשכנתה שלהם. כמו כן בחלק מהמקרים ניתן ליטול הלוואה חיצונית בריבית נוחה והחזר נוח או ליטול הלוואה על קרן השתלמות נזילה או קופת גמל להשקעה. שם המשחק פה הוא תזרים. צריך לוודא, שלמרות הריבית הנוחה, ההחזר החוד ־ שי של הלוואה חדשה יהיה הגיוני. הצעדים לקראת נטילת משכנתה עידן הריביות האפסיות והמשכנתה הזולה מס ־ תיים לתקופה ארוכה כנראה. לכן יש חשיבות גדולה מתמיד לתכנון המקדים שלכם ולהבין איזו משכנתה תוכלו ליטול. בתקופה הזאת יש רצון מוצדק להתחמק ממסלולים צמודים למדד, אך שוק ההון והבנקים כמובן מתמחרים את זה, ולכן הריביות הקבועות הלא צמודות כבר התייקרו משמעותית בחודשים האחרונים, מה שמעלה בצורה ניכרת את ההחזר החודשי, חוץ מהעלייה המשמעותית בשל שתי העלאות הרי ־ בית הבסיסית בריבית הפריים. עוד יש לזכור שהמסלול הקבוע הלא צמוד יכול לחשוף אותנו לקנסות ועמלות פירעון מוקדם גבוהות בעתיד. לכן חשוב לפזר את הסיכונים והסיכויים. ברוב המקרים ממליצים יועצי המשכנתאות דווקא כעת להימנע ממסלולים צמודים לת ־ שנה. בכל מקרה, 30 קופות ארוכות ובפרט ל־ ההמלצה היא לא לפעול לבד ובוודאי לא בחי ־ פזון. כדאי להיוועץ ביועץ משכנתאות מוס ־ מך וגם במומחה בבנק שבו אתם מנהלים את כספכם, ולחשב היטב את גובה ההחזר החודשי  על המשכנתה. קורונה. אלה עשויים לפעול דווקא בכיוון ההפוך, שכן אז תידרש תמי ־ כה בצמיחה ועידוד המשק, והדבר ימתן כנראה את העלאות הריבית. שם המשחק הוא תזרים תומר ורון הציע, שאם יש לכם כספים

נ

ה

חנה שוורץ, סמנכ"ל שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך

זמן להיערך למציאות החדשה לאחר שנים רבותשבהן הריבית במשק הייתה אפסית , בנק ישראל הכריז על שורת צעדים ובהם גם העלאת ריבית. למהלך השפעה ניכרת ומיידית על נוטלי המשכנתאות, ורוכשי הדירות היום מתמודדים עם חוסר ודאות גדולה. הריבית במשק שעלתה וצפויה לפי התחזיות לעלות שוב בשנה הקרובה, מובילה לעלייה בתשלומי המשכנתאות. כמו כן בעוד המשכנתה צמודה למדד המחירים, שגם הוא בעלייה, ישעוד מדד שאורב מעבר לפינה – תשומות הבנייה, שאף הוא משפיע על הרוכשים. מי שרכש דירה חדשה, מגלהשמחירה המשיך לטפס, מהשיחייב חלק מהרוכשים לקחת הלוואה לסגירת הפער עם הכניסה לדירה. לכן בעת הזו נדרשים הרוכשים לנקוט משנה זהירות בהחלטות הפיננסיות, ויתרה מכך, חשוב שיצפו פני עתיד. המציאות החדשה מחייבתמהם להיותמודעים יותר ולכן עליהם לשאול כמהשאלות חשובות גם בבנק וגם במשרדי המכירות. השאלה הראשונה קשורה למה שעומד בבסיס המשכנתה – לוח הסילוקין, ועל הרוכש לשאול מהו לוח הסילוקין האופטימלי? לוחשפיצר הוא מונחשרוב רוכשי הדירותמכירים, אבל חשוב לדעתשזו אינה האפשרות היחידה. קיים גם לוח סילוקין מסוג החזר לפי קרן שווה. על הרוכש להבין מה ההבדלים ומה יהיה נכון לו למשך כל תקופת המשכנתה ולא רק למחר בבוקר ולתשלום החודשי הראשון. השאלה השנייה צריכה להיות - מהו מסלול המשכנתה האופטימלי? תמהיל המשכנתה צריך להיותמאוזן, ובתקופת אינפלציה דוהרת וריביות עולות צריך לשים דגשעל בחירת מסלוליםשאינם צמודים כדי ליצור החזרים קבועים יחסית גם בסביבה של עליותמחירים ושינויים תכופים. אבל צריך לבקשסימולציה מלאה בין כלל המסלולים וגם לא לשלול מראש אתמסלול הפריים, על אף עליית הריבית. רוכש דירה צריך לראות את כל התמונה ורק אז לקבל החלטה שקולה. שאלהשלישיתקשורה לקנסות ועלויות נוספות למשכנתה. מהותי להבין מה התנאים להלוואה ומה צפוי במקרהשל רצון לשנותה. לא לפחד לשאול מה העלויות ולא להתעלם ממשהו שייתכן שיהיה רלוונטי בעתיד. שאלה רביעיתקשורה למדד תשומות הבנייה, שעולה בחדות ומייקר משמעותית את הדירה החדשה. חשוב לבקשמהיזם "גידור מדד" כלומר, פטור ממדד תשומות הבנייה לזמן מסוים. לסיכום, לפני שאתם נוטלים משכנתה כדאי לברר מהו כושר ההחזר שלכם ותמיד לזכור שהריבית עלולה לעלות בשיעור ניכר במהלך שנות ההחזר, אם לא לקחתם מסלול שהוא קבוע לאורך כל חיי ההלוואה ולא צמוד למדד.

אוהד דנוס

צילומים: עמית שעל, אוראל כהן, רמי זרנגר

תומר ורון

קבלני הביצוע לא ישרדו ללא סיוע כך ישפיע הזינוק במדד תשומות הבנייה הזינוק במדד תשומות הבנייה לאחרונה משפיע הן על רוכשי הדירות החדשות והן על קבלני הביצוע. הרוכשים מצידם עומדים מול תוספתמשמעותית למחיר הדירה, בגובה עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר. בעיה נוספת הנובעתמכך היא, שאת התוספת במחיר הדירה חייב הרוכש לשלם מההון העצמי שלו ברוב המכריעשל המקרים, וזאתמשוםשהמשכנתהשלקח התייחסה למחיר הדירה בחוזה. גם הקבלנים נתקלים בבעיה קשה לא פחות – קבלני הביצוע. אותם הקבלניםשחתמו מול יזמים או גופים גדולים, רשויותמקומיות או אפילו מול המדינה חוזי ביצוע, סגרו על מחיר שאולי צפה התייקרות במדד התשומות, אבל לא בהיקףשקרה בפועל. ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר את המשמעות הקשה: "זה כשלוששנים אנו חיים במציאותמשתנה והפכפכה. אירוע רודף אירוע בעולם והשפעותיהם מכות גלים מסין ואוקראינה עד לאתר הבנייה. לאורך שנים קבלני ישראל ספגו בשקט את עלויות אי ההתאמה הקבועה בין המדדיםשיצרו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לעלויות בשטח; עיוותשהוזיל עבור המדינה באופן משמעותי את עלויות הביצוע וחתך ברווחי הקבלנים. אולם כעת, בתוך פחותמשנה, זינקו עליות חומרי הגלם והעבודה בבנייה באופן חסר תקדים בעשרות אחוזים. הפגיעה היא כפולה והנזק בלתי נסבל. קבלנים מבצעים פרויקטים במחירי עידן טרום הקורונה, כאילו הכול אותו דבר. המדינה עוסקת בהפחתתתשלום זניח לעורכי הדין מצד הדייר, כשבחודשאחד זינקו עלויות הבנייה עבור אותו דייר ביותר מאחוז. הגיעה העת להבין את חומרת האירוע, לסייע לפרויקטים ולקבלנים המבצעים אותם במחירים לא ריאליים ולהצמיד כל פרויקט ממומן מכספי ציבור". לדבריו, הגיעה העתשהמדינה תפעל בתחום זה: "אם המדינהשואפת באמת ובתמים להוזיל את עלויות הבנייה, לפתח תשתיות ולאפשר צמיחה ושגשוג, ראוי שתקדישמאמצים מיוחדים לענף הביצוע. ראוי שתאמץ מנגנונים נפוצים בעולם להיאבק בהצעות הפסדיות, חוסר סטנדרטיזציה ועליותמחירים. הרי ככלות הכול, קבלני הביצוע הם בעצמם הזרוע הביצועיתשל המדינה".

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 8