ידיעות הנדל"ן

חסמים ומחסומים בענף הנדל"ן

גם יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מסמן את התשתיות כחסם משמעותי ביותר: "החסם הגדול ביותר להגדלת היצע הדי ־ רות, לתפיסתי, הוא נושא התשתיות - מעבר לתשתיות הנראות לעין, כמו תחבורה ותנו ־ עה, ישנן תשתיות נסתרות אך חשובות לא פחות – כמו מים, חשמל, ביוב, פינוי אשפה, גז וכדומה. נכון להיום קיים פער עצום בין התשתיות הקיימות לאלה הנדרשות. הפו ־ ליטיקאים מדברים כיום בעיקר על המחסור בדירות, כי זה הרבה יותר 'סקסי', אך המחסור בתשתיות הוא לא פחות חמור ובהחלט לא פחות חשוב. על המדינה להעלות את נושא פיתוח התשתיות לראש סדר העדיפויות, לרתום למשימה את כל הגורמים הרלוונטיים ולתאם בין כולם – הרשויות המקומיות, גופי התכנון הארציים, המתכננים מטעם המדינה ועוד – כדי להניע כבר היום את הפרויקטים הארציים האלה, שהם גדולים ומורכבים". חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר כיצד החסמים מובילים באופן ישיר להתייקרות הקרקע: "אחד מהחסמים הגדו ־

צילום: שאטרסטוק

"אחד מהחסמים הגדולים ביותר הוא שיווק בחסר של קרקעות מצד המדינה"

מאיר טל: אומנם התוכנית אושרה להפקדה בוועדה המחוזית, אולם הקבוצה נדרשה להשיג אישור מרשות התעופה האזרחית, שלפיו קומות באזור" 18 אין מניעה לבנות

לצד החסמים הרביםשמעכבים פיתוחשל שכונה והתחלת בנייהשל פרויקטים, גם תחום ההתחדשות העירונית כולל חסמים ייחודיים לו. בעוד התוכניות המשמעותיותשל המדינה להגדלת ההיצע נסמכות לא פעם על פרויקטים אלו, החסמים עשויים לטרפד את ההתקדמות. "פרויקטים רביםשל התחדשות עירונית נתקלים בין היתר בהתנגדויותשל שכנים ודיירים", כך גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות. "בכל פרויקט יש דייריםשלא רוצים לחתום, לפעמים מסיבות לגיטימיותשל חשש, חרדה, חוסר הבנהשל התוכניות המוצעות ורצון להיאחז במה שיש, או מסיבות אחרות - כמו רצון להביא יזם אחר או להגדיל את כוחם מול היזם ול ־ קבל תמורה גבוהה יותר מאחרים על דירתם, דבר שחברותשפועלות בצורהשוויונית לעולם לא יאפשרו. לפעמים ההתנגדויות האלה הן מכשול של ממש, ואם מגיעים למצב שהרוב נגרר לחששות ולהתנגדויות - הכול ייעצר". קסטל מעניק אף דוגמה נוספת לחסם בתחום הזה, הפעם בהיבטשל שטחי מסחר המשולבים בפרויקטים: "מקרה נוסף של התנגדויות ישנו בפרויקטיםשבהם מעורביםשטחי מסחר. חלקם הגדול של הסוחרים במבנה הקיים מחזיקים בעסקשלהם כבר שנים ארוכות, ולהזיז אותם משם זו משימה מורכבת, שמקשה על הסוחר מבחינה עסקית ומנטלית. מדובר בבעלי עסקיםשהקהל שלהם מכיר אותםשנים באותו המקום, ולהעתיק אותם ממנו עלול להוות פגיעה בעסק ממש. הרבה פעמים פרויקטים נתקעים בשלב הזה. לעיתים אותם בעלי עסקים יבקשו דמי פינוי ופיצוי על פגיעה בהכנסות ובמוניטין בסכומי עתק או יגררו את היזם לבתי משפט, מהשעלול לבטל את הפרויקט כולו". ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח התחדשות עירונית המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי־בינוי, מזכיר חסם נוסף והוא חוסר האמון בין בעלי הדירות במתחמים המיועדים לפינוי. לדבריו, "חלק ניכר מהפרויקטים הכדאיים ביותר להת ־ חדשות כיום נמצאים במבוי סתום בגלל חוסר הסכמות בין דיירים והליכיםשקודמו בחוסר שקיפות. אנו נתקלים במקרים רבים, שבהם יש בפרויקט בעלי דירות עם זכויות לא מנוצלות, וקשה להם להסכים עם הליך התחדשות בשל העובדהשהשכנים ניצלו את הזכויות והם לא. אנחנו נתקלים במקריםשבהם לבניין אחד יששטח ציבורי פתוח גדול יותר מהבניין השכן, ולכן הם דורשים פיצוי גדול יותר, על אףשהשטח לרוב לא בשימוש". אורן בלנק, מנכ"ל חברת פארקטק פתרונות חנייה, מציין שגם החנייה מהווה לא פעם חסם מרכזי בקידום התחדשות עירונית. "הצורך לייצר מקומות חנייה במגר ־ שים קיימים יכול להוות חסם גם בהיבט הכספי וגם בהיבט התכנוני והטכני. פתרונות החנייה הם יקרים; עלותו של מקום חנייה אחד במתקן עם מכפילי חנייה רגילים וחצי שקל, ואילו עלות חנייה במתקן אוטומטי 60,000־ שקל ל 30,000 אוטומטיים נע בין ש � שקל. ישעיריותשמקשות על היזמים, אינן מאפ 120,000 יכולה להגיע גם עד רות חנייה במתקנים מכניים חיצוניים, ודורשותשהמתקנים יהיו בתת-הקרקע, מה שמייקר עוד יותר את עלות ליזמים ויכול להפוך את הפרויקט כולו ללא כדאי. לעיתים נוצר הכרח להקים אתמתקן החנייה על שטחשמיועד לדירת גן, וגם כאן נפגעת הכדאיות הכלכליתשל הפרויקט. בהיבט התכנוני ישמקריםשבהם הקמתו של מתקן החנייה איננה מתאפשרת. כך לדוגמה בעיריית בת ים דורשיםשהכניסה למתקן חנייה מטרים 3 מטר. בדרך כלל המרחק בין קו הבניין לקו המגרשהוא 2.80 תהייה ברוחב של ולאחר הקמת הכלונסאות והדיפונים למתקן לא ניתן להגיע לרוחב הנדרש. יזמים רבים גם נתקלים בהתנגדויותשכנים, להקמתמתקני חנייה חיצוניים, מחשש למפגעי רעש". חסמים גם בהתחדשות עירונית

שטחים לפיתוח ובין אלה שאין להן, כשכל אחת מתנגדת לפיתוח אצל השנייה ולשיתוף שטחים; ובין רשות מקרקעי ישראל למשרד השיכון ולראשי הערים, שאלה חושבים כך, והאחרים חושבים אחרת, ואף אחד מהם לא מסתכל על כל המכלול ועל טובת המדינה. כל מלחמות האגו האלה גורמות לעיכובים קשים בהנפקת היתרי בנייה ובנייה בפועל, והן אף מגבירות את חוסר הוודאות ליזמים שבונים. אני סבורה שאין מקום לפוליטיקה בשוק הנדל"ן – שהפוליטיקאים שלנו ילמ ־ דו מהעיר דובאי באיחוד האמירויות, שם יש השנים הבאות, 50 תוכנית לשוק הנדל"ן ל־ ומיישמים אותה בהתאם לתקציבים הפ ־ נויים. צריך למנות ועדה מקצועית שתורכב ג � טובי ענף הנדל"ן הישראלי, שי 100-50 מ־ בשו תוכנית ארוכת טווח, ורק לפי עקרונותיה יבנו בישראל. זאת בלי קשר לאיזו ממשלה נבחרה, מיהו השר המכהן ומה האג'נדה שלו, ומה חושב ראש עיר כזה או אחר. רק גורמי המקצוע שבאמת מכירים את אתגרי השוק יקבעו את המדיניות. לדעתי, זה יסיר את רוב החסמים שישנם כיום". לצד גופיםשמתקשרים זה עם זה ללא הצלחה, יש גם גופים שכלל לא מצליחים לדבר זה עם זה, כמו שמסבירה דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה

לים ביותר להגדלת ההיצע של דירות הוא השיווק בחסר של קרקעות מצד המדינה. אם כבר היא כן מוציאה מכרזים – היא מס ־ פסרת בקרקעות ונותנת יד למחול שדים בקרב היזמים בריצה אחרי כל פיסת קרקע, דבר המוביל למחירי קרקעות מטורפים ולא ריאליים". על־פי קראדי, הפתרון טמון בשיווק מסיבי של קרקע והגדלת ההיצע באופן מיידי: "אם באמת רוצים פתרון ארוך טווח למצוקת הדיור, המדינה צריכה לשווק אלף דירות בשנה, בכל 150 קרקעות לבניית שנה ללא הפסקה, וכך הקבלנים לא יהיו אחוזי אמוק ויסתערו על כל מכרז שהמדינה מפר ־ סמת ויציעו מחירים שמשקפים עליית מחירי . אגב זה מסוכן מאוד לחברה 25% דירות של יזמית, כי אם המחירים לא יעלו, היא עלולה לקרוס, ויחד איתה ספקי חומרי הגלם, חברות המטבחים, קבלני הביצוע וכיוצא באלה". "משחקי הכוח ומלחמות האגו" עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מדגימה חסם נוסף שמעכב בנייה: "אחד מהחסמים המרכזיים ביותר להגד ־ לת היצע הדירות הוא משחקי הכוח ומלח ־ מות האגו בין גורמים שונים בשוק הנדל"ן הישראלי – בין רשויות מקומיות שיש להן

רמי בסירטמן: "בקרקעות הפרטיות יש פוטנציאל לתוספת של אלפי יח"ד באזורי הביקוש, אבל בעליהן לא מצליחים לקדם תב"עות בשל הבירוקרטיה"

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 6