ידיעות הנדל"ן

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

הוויכוח על השיח שתוקע פרויקט בצפון תל אביב כבר ארבע שנים, השרידים הארכיאולוגיים שהתגלו ושיבשו פרויקט אחר, לוחות הזמנים הבלתי סבירים במוסדות הרישוי, האינטרסים של ראשי העיריות, הדיירים שמקנאים בשכניהם ומסכלים פרויקט התחדשות עירונית ועוד ועוד מכשולים, שמנטרלים את האפשרות להתקדם

ליאת דנינו, סמנכ"ל שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן

צילומים: שאטרסטוק

הפתרון להגדלת ההיצע מסתתר אצל הרגולטור שנה זוגות צעיריםשרצו 20־ עד לפני כ לקנות דירה חדשה או ישנה היו זכאים לקבל ממשרד השיכון הלוואה בתנאים שנחשבו מפתים: זוג נשוי היה זכאי אלף שקל ורווק 72 למשכנתה בסך של 80% אלףשקל, לפי מסלול של 41־ ל בשנה 4% הצמדה למדד בריביתשל שנה. את יתרת המימון 25 לתקופהשל נטלו בני הזוג מהבנק באמצעותמה שכונה אז "משכנתה משלימה", שבעצם הייתה משכנתה מהבנק. הטבת הזכאות שנתנה המדינה אפשרה לצעירים לרכוש דירה חדשה או יד שנייה על־פי בחירתם, מהשיצר ביקושים בשוק הדירות החדשות ושוק היד שנייה בהתאמה. אבל מאז השתנו פני הדברים לחלוטין. בשנים האחרונות עודדה המדינהשורה של תוכניות להוזלתמחירי הדיור, שהחלו בתקופת כהונתו של משה כחלון, ובמסגרתן קבינט הדיור הקצה אתמרביתמכרזי הקרקעות למכרזי תוכנית "מחיר למשתכן" ובהמשך ל"מחיר מטרה" וכעת - ל"דירה בהנחה", כשהמשמעות האמיתיתשל המהלך היא הענקת הטבהשל מאות אלפי שקלים למחוסרי דיור ברכישת דירה חדשה בלבד. "מחיר למשתכן" על גלגוליה נוגעת בחלק קטן מהזכאים, גורמת לעצירת ביקושים ואז להתפרצותשל ביקושים כבושים. התוכנית במתכונתה מלהיטה את השוק במקום לצננו, שכן היא מנתבת זכאים רק לדירות חדשות. ההטבה אינה עומדת לרשות כולם ולכן אינהשוויונית, זוכי ההגרלה הופכים ל"משקיעים" ולא לדיירים, משום שהם רוכשים דירות רק כי זכו ולא כי הם באמת רוצים לגור באזור הזכייה. התוכניתמגדילה את היצע הדירות המוזלות החדשות, אך גם גורמת לזינוק במחירי הדיור בשוק החופשי המיועדים לכלל האוכלוסייה. כל עוד המדינה תמשיך לעודד צעירים, באמצעותתוכניות כדוגמת "מחיר למשתכן" "מחיר מטרה" ועוד, הרי שהביקוש לדירות חדשות יגבר על ההיצע, מחירי הדיור ימשיכו לזנק ושוק הדירותמידשנייה ידשדש. הפתרון הנכון יותר הוא הענקת הטבה כספיתשווה לזכאים. בואו נחזיר "עטרה ליושנה" ונאפשר לזכאים לקבל הלוואהשוויונית, שתהיה עבורם הבסיס לבחור באיזה אזור הם רוצים להתגורר, ואיזו דירה ברצונם לרכוש. ניתן בידם את הבחירה, וניתן לכוחות השוק לפעול. כך יתאפשר גם להרחיב את היקף הזכאים, מבלי להגביל זכאותשל אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו אחרת, מבלי שיצטרכו לכסוס ציפורניים האם זכו בהגרלה.

ולממש תוכניות בנייה למגורים והתחדשות אורי חודי • עירונית

בישראל, ששטחו מוגבל. לצד שיווק מסיבי של קרקעות, שורש הפתרון נעוץ בצמצום הבירוקרטיה, אשר באה לידי ביטוי במש ־ כי קבלת ההיתרים והרישוי, שרק הולכים ומתארכים, בצורך בתשתיות תחבורתיות יעילות, אתגרים רגולטוריים ועוד. קיצור לוחות זמני התכנון והרישוי יגדילו מיידית את המלאים, וזהו אכן צו השעה. פתרון נוסף מצוי במציאת תמריצים ותשובות לבעיות קיימות ברשויות המקומיות. למשל, העוב ־ דה היא שכל יחידת דיור שמצטרפת לעיר משמעותה הפסד לעירייה, הפתרון האפשרי לכך הוא התניית מתן היתרי בנייה למסחר ותעסוקה בהיתרי בנייה לדיור, מתן זכות לראש העיר להעניק לתושבים בני המקום את יחידות ה'שבס' המתקבלות בהקלה (הקלה המאפשרת הגדלה של מספר הדירות בפרויקט ללא הגדלת השטח הבנוי בסמכות הוועדה המקומית – א.ח.) וזאת למטרת הגד ־ לת ההיצע מחד ויצירת תמרוץ פוליטי מנגד, ועוד. כל זאת לצד מתן פתרונות תקציביים מצד הממשלה לבעיות מאקרו, כגון הקמת

מתקני שפכים נדרשים, פתרונות תחבורה, הסטות נחלים, תקציבים למוסדות חינוך, תקנים לאנשי מקצוע בתחום הרישוי ועוד. לסיכום הגדלת צבר הקרקעות יחד עם הקלה בבירוקרטיה - זו המשוואה שתאפשר את שחרור החסמים אל עבר הגדלת ההיצע". גשרים, מחלפים והיסטוריה לצד בעיות הרישוי, חסם אחר שהיזמים והקבלנים נתקלים בו לא מעט קשור לת ־ שתיות וגם לארכיאולוגיה. ורד צרפתי־ זבולון, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון, עם דוגמה קונקרטית: "דוגמה מצוינת לחסם שמונע הגדלת היצע היא שכונה חדשה במזרח יבנה, שבה יש תב"ע אלף יחידות דיור 2 מאושרת להקמת חדשות, לצד אזור תעסוקה, בתי ספר, שטחי מסחר ובילוי. התוכנית מאושרת , אבל תקועה מסיבות שונות 20 9 מאז על ידי הרשויות, רשות מקרקעי ישראל ורשות העתיקות. זמן קצר אחרי אישור

התב"ע התגלו במקום עתיקות, והעירייה ורמ"י עצרו הכול. מלבד הפרסום הכללי של השכונה על ידי רמ"י, לא פורסם מכרז מסודר ליזמים. לאחרונה החזירה העירייה את התב"ע לשולחן השרטוטים לצורך תכנון מחדש. סיבה נוספת לתקיעות היא שנדרשות תשתיות חדשות בשכונה, שמ ־ עכבות את אישור התוכניות. יבנה מזרח היא המחשה לבעיות הבירוקרטיה הקשות שקיימות בשוק הנדל"ן המקומי. רשות י � אלף ד 2 מקומית כבר אישרה תב"ע ל ־ רות במרכז הארץ, יש יזמים וקבלנים שרו ־ צים מאוד לבנות בעיר, ותושבים שהיו רו ־ צים לקנות בה דירות, אבל הכול תקוע בין רשויות המדינה בכל פעם מסיבה אחרת. חברתנו התקשרה השנה בהסכם לרכישת זכות ההשבה, שמקנה זכות לרכישת כמה מאות יחידות דיור בשכונה. לצערי, הנושא כרגע מוקפא עד לתחילת שיווק הקרקעות על ידי רמ"י מהסיבות שציינתי, וכל זמן שאין פתרון לשחרור חסמים, לא ניתן לקדם פרויקטים ולהתחיל בנייה".

55 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22