ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "כשמדברים על מחסור ביחידות דיור והתחדשות עירונית כפתרון להגדלת ההיצע, הכוונה היא קודם כל למרכז הארץ ולאזורי הביקוש, ככל שי ־ תרחבו אל מעבר לגבולות המרכז, מפני שהם העתיד של ישראל, שם נמצאת רוב האוכלו ־ סייה והגידול הטבעי בהתאם. לכן על המדי ־ נה להשקיע את רוב המשאבים באזורים הללו ופחות בשיווק קרקעות ומכרזים בפריפריה הרחוקה, שאין להם ביקוש. לא מדובר בהכרח בתקציבי עתק, אלא ביצירת מערכות יעילות שיצמצמו את הכוח של הועדות המקומיות, שהן אלו שבסופו של דבר 'יושבות על הברז' של כמות הדירות היוצאות אל השוק במסג ־ רת פרויקטים בהתחדשות עירונית. באמצ ־ עות חקיקה מתאימה יש ליצור מנגנון ותק ־ נות של לוחות זמנים ברורים, שיחייבו את כל הגורמים ויקצרו את זמני אישורי התוכניות וקבלת ההיתרים". דוד לוי, סמנכ"ל כספים בחברת אפגד המק ־ דמת אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, מציין סיבה נוספת לעליית האט ־ רקטיביות של יישום ההתחדשות העירונית: "עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות בכל הארץ ועליית ערכי הקרקע העלו במ ־ קביל גם את הכדאיות הכלכלית בתחום ההתחדשות העירונית בערים נוספות מעבר לגבולות גוש דן. באשקלון, למשל, עד לפני מספר שנים, כשמחירי הדירות בשוק החו ־ פשי נעו סביב עשרת אלפים שקלים למ"ר, כדי שלפרויקט פינוי־בינוי תהיה כדאיות ומעלה, 10 כלכלית, היה צריך לאשר מכפיל ליצור תב"ע חדשה ולקבל קרקע משלימה; תהליך שהיה מורכב, ולכן לא קרה עד היום. 17 ו־ 16 כשהמחירים התחילו לעלות לאזור ה־ אלף שקל למ"ר, הפרויקטים הפכו לכדאיים כלכלית גם במכפילים של שש דירות חדשות על כל דירה ישנה, ואנו רואים יותר ויותר חברות נכנסות לתחום. היזמים מבינים היום שההיצע באזורי הביקוש הולך וקטן, והפוט ־ נציאל נמצא כיום מעבר לגבולות שהיו מוכ ־ רים עד היום בתחום ההתחדשות העירונית". אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית קבוצת אבני דרך, מונה גם הוא שורה של סיבות לטובת ההתחדשות העירונית ככלי להגדלת ההיצע: "זהו כלי אופטימלי להג ־ דלת היצע יחידות הדיור בלב המרחב העי ־ רוני. להתחדשות עירונית יתרונות מרובים במגוון של היבטים: כלכליים, אורבניים ולא פחות חשוב – חברתיים; התחדשות עירונית במרכזי הערים תורמת, לצד הגדלת ההיצע הזמין למגורים וצמצום הצורך בבנייה בשט ־ חים פתוחים, גם לשיפור במרקמים עירוניים ותיקים והצערתם. במסגרת חוק ההסדרים, הממשלה קידמה רפורמת ענק להאצת הב ־ נייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה נועדה להסיר חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי־בינוי, וכוללת בין היתר צעדים לצ ־ מצום התופעה של דיירים סרבנים, הגברת ההגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות ויזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה במתחמים, יצירת ודאות והפחתת רגולציה לאורך תהליך הפינוי-בינוי והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלה ועוד. מהלכים אלה עשויים לתרום לכך, שהיצע הדיור יגדל בין 20% יחידות דיור בשנה, כ־ 12,000־ ל 10,000 מסך התחלות הבנייה החדשות בישראל". הפתרונות האפשריים גורמים שונים בתחום ההתחדשות העירו ־ נית מכירים הן את הפוטנציאל הגדול, אבל

צילום: לביא הדמיה: אלכס לובימוב

בתל אביב של יעז יזמות 32-34 הדמיית פרויקט קלישר

הריסת בניין ברחוב קלישר בתל אביב של יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז

הן את הבעיות. לחלק מהם הצעה לפתרונות שיכולים להאיץ את יישום הפרויקטים. סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי: "אין ספק שבשל המחסור החמור בקרקעות, התחדשות עירונית היא אחד מהכלים המ ־ שמעותיים להגדלת היצע הדירות בשוק. אני מקווה שהשוק ילמד לעבוד עם החוקים והתקנות החדשות של הממשלה בתחום, ושיישומן יתחיל להראות תוצאות בהקדם. לדעתי, המדינה צריכה להחריג את נושא ההיתרים מהמערכת הרגילה, ולהעבירו למ ־

סלול מהיר במסגרת הוראת שעה. הדבר הזה קריטי גם לצורך הגדלת ההיצע, אך לא פחות חשוב – למנוע את אסון הקריסה הבא של בניין מתפורר. אם מהלכי המדינה אכן ייושמו בפועל, המשמעות היא פוטנציאל לתוספת של מאות אלפי דירות חדשות לשוק ובזמן מהיר יותר". משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים: "בדרך כלל מה שמעכב פרויקטים של פינוי־בינוי זו הבירו ־ קרטיה של אישור תוכניות והוצאת היתרים.

מדובר בהליך מסורבל ומורכב, הנמשך זמן רב. אני מאמין, כי יצירת תמריצים לרשויות המקומיות, אשר יאשרו את ההיתרים והתוכ ־ ניות, יוכל לזרז אישור של פרויקטים חדשים בהתחדשות עירונית. בהקשר זה ניתן לראות, שיש רשויות שמאמצות את הגישה הזאת על ידי קידום מהיר של פרויקטים הן מבחינת קיצור הבירוקרטיה, השקעת משאבים כלכ ־ ליים וחברתיים בעזרה לדיירים וכן בהפעלת מינהלות. לאחרונה ניתן לראות שבנושא היטלי השבחה ישנן רשויות שמבקשות את המקסימום שמאפשר החוק בכל רחבי העיר, ובכך מעכבות תהליך של התחדשות עירונית עבור שכונות שזקוקות לכך יותר מכול – בין שמדובר באוכלוסיות הוותיקות או בשכו ־ נות שזקוקות להתחדשות משיקולי ביטחון. ומאידך ישנן רשויות שמעודדות את ההת ־ חדשות העירונית בשכונות קשות ומסוכנות על ידי הקלות בהיטלי השבחה, כפי שעשתה למשל עיריית ירושלים לאחרונה". רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי

אלעזר במברגר: "המשימה כעת היא להמשיך בשחרור חסמים המעכבים הוצאת פרויקטים לפועל באזורים שבהם קיימת התחדשות עירונית ענפה והרחבתה לפריפריה"

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 64