ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

הריסה לקראת פרויקט התחדשות רובע איילון בבת ים של מצלאווי ונצבא צילום דרור סיתהכל

הדמיה: ויו פוינט

האתגרים המרכזיים שמונעים את פריצת התחום "קידום פרויקט התחדשות בפריפריה תלוי באישור מכפילים גבוהים ותוספת גבוהה של יחידות דיור, אך זה לא תמיד מתאפשר בגלל הגבלת גובה בבניינים או צפיפות גבוהה מדי וכדומה – וזה מהווה חסם משמעותי", כך אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "במקרים כאלה למדינה ישאפשרות לספק קרקע משלימה או ניוד זכויות, אך אלה כליםשרק מדברים עליהם כבר שנים, אבל לא מיישמים. חסם נוסף הוא הצורך לייצר קרקעות עבור מוסדות ציבור וחינוך. במקרים רבים השטחים האלה פשוט לא קיימים, וזה מונע קידום של פרויקטים רבים. אני סבור שצריך לאפשר לוועדה המקומית והמחוזית לתתתשובות במקביל על היתכנות לפרויקטים, ולא קודם המקומית ורק אחר כך המחוזית. זה יחסוך המון זמן ויאפשר ודאות יותר גבוהה". תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית בקבוצת יעז, מעניק דוגמה לדרישות שמעכבות בנייה:" כל מי שפעיל בענף הנדל"ן מבין שכדי להגדיל את ההיצע, בעיקר באזורי הביקוש, התחדשות עירונית היא לא רק הכלי המרכזי – היא הכלי היחידי. החסם המשמעותי בתחום הוא נושא הרישוי - לרשויות המקומיות כמעט אין שום יכולת לייצר ודאותתכנונית ליזמים – מדיניותמשתנה חדשות לבקרים, בכל יום עולות דרישות חדשות שנוגדות לגמרי אתמהשכבר אושר והובטח לדיירים, ואי אפשר להתנהל כך ולקדם פרויקטים. כך למשל כיבוי אש לא נתנו לנו אישור לטובת היתר הבנייה, משוםשרוחב הדרך לצד הפרויקט הינו פחותמחמישה מטרים, וכבאית לא יכולה לעבור במקום. חצי שנה לא נתנו פתרון, עד שבסוף החליטו שיש צורך בספרינקלרים בכל הדירות. דוגמה נוספת היא פרויקטשלנו ברחוב בלוך, שקיבל החלטת ועדה, אלאשלפתע חברת חשמל החליטה שהיא רוצה חדר טרנספורמציה במרתף, וכך הפרויקט נתקע מעל שנה, משוםשהיינו צריכים לעשותתכנון מחדש". לדברי עורכת הדין קרן פרשקר, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', כמה חסמים נקודתיים עדיין מצריכים פיתרון: "כמות החסמים המובנים בפרויקטיםשל פינוי־בינוי עדיין רבה. חסם אחד למשל קשור בעיקולים. במתחמים גדוליםשל כמה עשרות דירות כמעט תמיד תהיה לפחות דירה אחת, שנגד בעליה מופעל הליך עיקול, דבר המונע ליווי בנקאי מהפרויקט כולו. בדרך כלל הדברים לא נפתרים, עד שהיזם נשבר ומחלץ לבסוף את בעל החובות בעצמו על חשבון תקציב הפרויקט. תופעה נפוצה נוספת היא אי יכולת לאתר את הבעליםשעל שמו רשומה הדירה – אדם אלמוני שאישאינו מכיר ושלא ניתן לאתרו או חברה עלומהשבעליה אינם ידועים". רינת פרץ, מנהלתתחום התחדשות עירונית בקבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק ליזמי נדל"ן: "לצערנו, תחום ההתחדשות העירונית לוקה בחוסר אחידות בין רשות לרשות ובין הוועדות המקומיות, דבר שפוגע בכל התהליך. על מנת להגדיל את היצע יחידות הדיור במסגרת התחדשות עירונית, יש להגדיר יעדים לכל רשותמבחינתמינימום יחידות דיור שעליה לקדם באמצעות הסכמי מסגרת, ומאידך לדאוג לתקציבים לטובתשדרוג תשתיות ומבני ציבור בשכונות הוותיקות. המפתח להגדלת ההיצע נמצא בקיצור תהליכי התכנון והבירוקרטיה". לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "האתגר המרכזי שמאיים כרגע על המשך צמיחת ענף (תקן שמאי הקובע האם להעניק הטבת 21 הפינוי־בינוי, הוא הנוסח החדשהמסתמן לתקן מס לפרויקט פינוי־בינוי כדי להפוך אותו לכלכלי), שהינו בעייתי ועלול להביא לביטול פרויקטים רבים. בניגוד לגרסת התקן הנוכחית, נוסח התקן החדשמשאיר אתשאלת הרווח היזמי פתוחה לחלוטין, ומסמיך אתמוסדות התכנון ברמה המקומית והמחוזית לקבוע את רמת הרווח היזמי המתאים לדעתם לכל אזור ואזור. הבעיה עם הגישה הזו היאשהיא מזמינה אי הסכמות ומחלוקות בין היזם לרשות, ומבטלת לחלוטין את רכיב הוודאות, שהוא הרכיב החשוב ביותר הנדרש לקידומםשל פרויקטים". לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, יש לעשותשינוי גם בכל הקשור בהתנהלותמול בעלי הדירות: "אחד מהמחסומים להגדלת היצע הדירות במסגרתשל התחדשות עירונית הוא ההתנהלותמול הדיירים, בדגשעל ההתנהלותמול הנציגויות, החתמות הדיירים ודיירים סרבנים. כדי להוציא לפועל פרויקט התחדשות לוקח לנו שנים רבות להשיג את הסכמת הנציגות המנהלתמו"מ עם מספר יזמים והחתמת הרוב הנדרש לקידום פרויקט. יש לא מעט מקריםשבהם מתנהל מו"מ ארוך וסחטני מול נציגות הדיירים, שלא מודעת לעלויות התכנון הארוך ובהמשך עלויות הבנייה. גם ההתמחרות של החברות היזמיותמול הנציגויותמוסיפהשמן למדורה, וגורמת לחלק מהיזמים להציע היא צעד בכיוון הנכון, ומיועדת לתת 66%־ הצעות לא הגיוניות. הפחתת רף ההסכמה ל ליזמים ולמדינה כלים ברורים להתמודדותמול דיירים סרבנים".

הדמיה של פרויקט התחדשות עירונית רובע איילון בת ים

דשות עירונית בשנים הקרובות, כאשר רובן אינן תוכניות חדשות, אלא כאלה שישבו זמן רב על המדף או נתקעו בסבך הבירוקרטי. לצד זאת חשוב לזכור שמדובר בטיפה בים. גם היום, למרות הניסיונות להתחיל ולייצר מדיניות התחדשות עירונית ברורה בכל רשות (כמו שנעשה כעת למשל עם היטלי ההשבחה), קיימים חסמים רבים שמעכבים את תנופת ההתחדשות, בהם היעדר סטנדרט תכ ־ נוני אחיד, שיאפשר תכנון מהיר לפרויקטים בתחום, יצירת מנגנונים שיעודדו התחדשות עירונית בפריפריה, שם בניינים רבים נמצאים בסכנת קריסה מיידית, ועוד. טיפול בכל אלה, כפי שהממשלה מתחילה לעשות בימים אלה, יוכל לשחרר כמות אדירה של יחידות דיור, זמינות ומהירות, שיוכלו להגדיל את ההיצע".

"להרחיב ככל האפשר את סמכויות הוועדות המקומיות" אדריכלית גנית מייזליץ כסיף ממשרד מייזליץ, כסיף רויטמן המקדמת בהתאחדות האדריכלים את האמנה לאיכות התכנון, מאמינה שהכול צריך להתחיל בתכנון נכון: "ההתחדשות העירונית היא אחד מהאתגרים החשובים והמורכבים ביותר של התכנון בארץ, אך עם זאת אולי המוזנח ביותר ברמה הלאומית. היעדר תכנון והשקעת משאבים משמעותית של המדינה בנושא משאיר את הובלת התהליך החשוב הזה בידי כוחות השוק, שמונעים מטבעם משיקולי רווח נקודתי ולא מאסטרטגיה ארוכת טווח, כפי שנדרשת במהלך כה מורכב. ממדינות שהצ ־

נוי דותן: "פתרון יצירתי למשיכת יזמים יהיה לתת קדימות בוועדות המחוזיות ואופציה למסלולים מהירים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה"

על־פי עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרק ־ עין מייסד פירמת דורון אריאל ושות', יש להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית למגו ־ רים כדי לעודד התחדשות עירונית: "קידום התחדשות עירונית דווקא בערים פריפ ־ ריאליות עשוי להביא להגדלה משמעו ־ תית יותר של היצע הדירות הכולל בשוק. המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ול ־ תמרץ משמעותית רשויות מקומיות בערי הפריפריה, בין היתר על ידי הקמת מוקדי תעסוקה גדולים שיספקו לצעירים שרוצים לעבור לגור שם מקורות פרנסה מחד, וגם אזורי בילוי שיתנו להם מענה גם לשעות הפנאי מאידך. הסיוע הכלכלי של המדינה בפריפריה הוא שיכריע אם תהיה שם התח ־  דשות עירונית או לא".

טופפו בעולם למדנו שכדי להצליח בפרויקט ציפוף כזה, נדרש להשקיע הרבה משאבים הן בתכנון והן במנגנונים הכלכליים שייצרו את התמיכה הסביבתית והחברתית לכל מה שכו ־ חות השוק לא יכולים לתת. כמו בכל פרויקט מורכב אם נשקיע בתכנון, נוכל להפוך את האתגר להזדמנות ולבנות עירוניות מסוג חדש, שהופכת את הצפיפות ליתרון ומאפ ־ שרות איכות חיים אורבנית ואקולוגית עם כל היתרונות של תרבות, מגוון וקהילתיות שיכולות ערים טובות להציע". גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בח ־ ברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מסביר שהחשוב ביותר הוא טיפול בחסמי התחום: "סביר להניח שנראה עלייה בכמות יחידות הדיור שייצאו לפועל בהתח ־

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8