ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית בבת ים הריסת בניינים ישנים במתחם כצנלסון לטובת מגדלי יוקרה של the 5 חדשים בפרויקט

חברת מעוז דניאל צילום: עמי לאור

אם לא תדעו, איך תחדשו? מבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם? כך תוודאו שנציגות הדיירים פועלת בשקיפות מול כלל בעלי הנכסים עו"ד עמנואל יוזוק >

הנציגות מתחייבתבזאת

הצעדיםשעל נציגות בעלי הנכסים לנקוט עוד לפני שלב החתמת דיירים על פרויקט התחדשותעירונית בחירת נציגותהמקובלתעל כלל בעלי  הנכסים לצורך קידוםהתהליך מול הגורמים השונים. ניסוחמכתבשל חברי הנציגות, שבו הם  מצהיריםשאינםמקבליםטובותהנאהמכל גורם. לפעול בשיטהשל מכרזים ובשקיפות  מלאה, באופן שבו כל מינוי בעל מקצוע בפרויקט יהיה לטובת כלל הדיירים ולא לטובתפרט כזהאו אחר. הנציגות יכולה לבקשמהיזם/קבלן הנבחר  שיפוי כספי על הוצאותהכרוכותבעיסוקם בתהליך, דוגמתאש"ל, נסיעות וכיוב', ויידוע יתר בעלי הנכסים בנוגע לשיפוי זה. שכירתשירותי עורך דין מומחה  בהתחדשותעירונית לליווי הדיירים. על עורך הדין הנבחר לסקור בפני הנציגותסקירה מקצועיתעל כל המסלוליםהאפשריים מבחינתם לקידוםהפרויקט. למשל, במקרים שבהםהרשות לאמעוניינת לקדםפינוי־בינוי, עדיין עורך דין מומחהשמכיר היטב את התחום, יכול לסייע להם בכל זאת לקדם פרויקט במסלול זה. על היזם/קבלן ליזום כנס דיירים ולפרסמו  אתקיומו ברבים. קיוםהכנסמותנה בהגעת מבעלי הנכסים, שאם לא כן, האירוע 40% יידחה. חובה לתרגםאתעיקרי ההסכםעבור  דייריםשאינם דוברי עברית. חובהעל היזם/הקבלן לפרטאת ניסיונו  בתחוםההתחדשותהעירונית ולהבהיר לדיירים, כי אין לו כל קשר לעורך הדין שמלווהאותם.

מצאה יזם שמוכן לתת לה כזו, כששאר בעלי הנכסים במתחם לא יודעים על כך. דוגמה נוספת היא של נציגות בעלי נכסים בתל אביב, שפנתה לקבלן בטענה שהיא חתימות של בעלי נכסים, 100 יכולה להשיג עבורו כ־ משווי התמורות. 2% אבל בתמורה חבריה מבקשים

בבואנו לתכנן טיול בחו"ל, רובנו המכריע יבלה שעות ארוכות ברשת ויערוך תחקיר מדוקדק אחר הטיסות, המלונות, האתרים

והדילים הכי שווים. נשאלת השאלה מדוע אנחנו לא עורכים תחקיר דומה בבואנו למסור את הנכס הכי יקר שיש בידינו – הבית שלנו – ליזם לצורך קידום תהליך התחדשות עירונית? כוח, בהתאם למשפט הידוע, ודומה שבתחום = ידע ההתחדשות העירונית זהו תנאי בסיסי לקדם תהליך באופן מיטבי ולהשלימו בהצלחה עבור בעלי הנכסים. אלאשבמציאותהקיימת לעיתיםקרובותבעלי הנכסים מוותריםעלהידעהחיוני לעתידם, וסומכיםעלהבטחות מצד גורמים לא מקצועיים, מאכערים למיניהם. "בעבר הם היו מגיעים בכובע של מתווך, היום הם מתהדרים בשמות יפים, דוגמת מינהלת התחדשות עירונית, ויודעים למתג את עצמם כמומחים בתחום ולמכור לדיירים את חלום הדירה החדשה והמשודרגת. בפועל מדובר בגורמי תיווך, שקראו והתעדכנו בעיקרי התקנות בתחום, ומבקשים לגזור רווחים מהפרויקט על הגב של בעלי הדירות. לאחרונה מתרחשת תופעה מטרידה נוספת: בעלי נכסים מחליטים להוביל התחדשות עירונית בבנייניהם ומכתירים עצמם כנציגות, כשמבחינתם, מדובר בהזדמנות לגרוף רווח לכיסיהם. כך, לפני שהם רותמים לתהליך את יתר בעלי הנכסים, וכתנאי לקידום הפרויקט, הם דורשים מגורמי המקצוע אחוזים מהרווחים. המשמעות היא כי כלל בעלי הנכסים יהיו כבולים למי שהנציגות בוחרת, ויוכלו לפספס הצעות מצוינות אחרות עבור הבניין שלהם. לדוגמה, בעיר ראשון לציון ישנו מתחם גדול של בניינים שדייריהם מעוניינים בתהליך פינוי־בינוי, אלא שבתוך המתחם ישנם שני בניינים שתוקעים את כל התהליך, . בדיקה 38 כי הם מעוניינים במסלול תמ"א/

מקצועיות, שקיפות ופתרונות יצירתיים

המחוקק מנסה אומנם לצמצם את התופעה, אך זה לא קורה בהיקף הנדרש, וישנם עדיין הרבה "חורים" בשיטה, מה שמייצר כר נרחב עבור בעלי זכויות ובעלי אינטרסים לייצר עסקאות קומבינה על גבם של יתר בעלי הנכסים. מקרים אלו ורבים נוספים מבטאים היטב את תפקידו המכריע של עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, המלווה את כל בעלי הנכסים בבניין ומייצג אך ורק אותם. מדובר בפונקציה המהותית ביותר, שבעלי הדירות סומכים עליה ונותנים בה אמון מלא, כאשר גם נאמנותו נתונה אך ורק להם. עוד יש לוודא שבאמתחתו של עורך הדין הנבחר ישנם פרויקטים שהושלמו בהצלחה, ולצידם בעלי דירות מרוצים. עורך דין מקצועי ומומחה בתחום יסייע ביצירת הליך שקוף ואחראי, החף מניסיונות לקבלת טובות הנאה אישיות כאלה ואחרות מצד מי מבעלי הדירות או גורמים לא מוסמכים אחרים. עורך דין מומחה ומיומן יודע את החוק במלואו, מעודכן בכל התקנות היוצאות חדשות לבקרים ויכול לצייד את בעלי הנכסים במידע הרלוונטי המהימן ביותר על התהליך שהם עומדים לעבור. הוא זה שינחה אותם כיצד להתארגן ואיך למנות נציגות, יפרט מה כולל כל שלב בתהליך, יסביר אילו פרויקטים

ניתן לקדם בשטח הבניין, ויציע פתרונות יצירתיים במקרים שבהם צצות בעיות,

למשל, בינוי־פינוי, קרקע משלימה, ניוד זכויות ועוד. כאמור, שםהמשחק  הוא ידע. הכתבה מטעם עו"ד עמנואל יוזוק

מעמיקה מגלה, כי בעלת דירת קרקע באחד משני הבניינים השתלטה על החצר והחליטה שעכשיו יש לה דירת גן. כשהבינה שבמסלול פינוי־בינוי לא תקבל דירת גן בתמורה,

עו"ד עמנואל יוזוק