ידיעות הנדל"ן

תחזוקה יקרה | התחדשות עירונית

בפרויקט התחדשות עירונית - חשוב לעגן עוד בשלב ההסכם עם היזם את מהותה והיקפה של התחזוקה בבניין החדש. שימוש בחומרים נכונים, מפרט מוטה תחזוקה וגם התייחסות נכונה לעבודות הגמר בבניין יעשו הבדל גדול בהמשך הדרך, וזה בדיוק השלב שבו ניתן להשפיע על העתיד.

רחל מלכה: "תוספתעלות האחזקה בטלה בשישיםאל מול התועלת שמפיקים הדיירים, לאמהווה שיקול לביצוע פרויקט התחדשות ובהחלט לאמהווה חסם"

רונית, חשוב להכיר את נושא התח ־ זוקה והאחזקה, ויש להקפיד שתהיה לכך התייחסות גם בחוזה מול היזם. עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מסבירה: "בבניינים היש ־ נים, ללא מעליות או חברת ניהול, ההוצאות העיקריות היו תשלום דמי ועד בית להוצאות שוטפות. עם הת ־ רחבות ההתחדשות העירונית ובניית רבי קומות, השתנו פני הדברים, והתחזוקה היקרה הפכה להיות סט ־ נדרט, וכך גם ההוצאות הנלוות. זאת מפני שבבניינים החדשים מותקנות מערכות מתקדמות, לעיתים מספר מעליות, מאגרי מים, ספרינקלרים וגלאי עשן, שטחים משותפים וציבו ־ ריים ועוד – ואלה דברים שתחזוקתם עולה כסף, ונדרשת חברת ניהול מק ־ צועית. ניתן לקבוע בהסכמים שעם חזרת דיירים ותיקים לדירותיהם החדשות, היזם ייקח על עצמו את תחזוקת הבניין בשנים הראשונות. הסכם כזה למעשה מעניק לדייר זמן הסתגלות להוצאות החדשות בדירה המשודרגת. סוגיה נוספת שיכולה לסייע לחלק מהדיירים היא הטבת ארנונה לקשישים, שהעיריות מצי ־ עות לתקופות מסוימות, בהתאם לחוקי ההתחדשות העירונית". עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התח ־ דשות עירונית, מוסיף: "אחד מהח ־ ששות הגדולים של דיירים בבניינים שמועמדים לפינוי־בינוי הוא גובה דמי הניהול שיידרשו לשלם במ ־ גדל החדש, כאשר לא פעם מדובר באוכלוסיות מעוטות יכולת. לפני שלוש שנים הוטמע בהסכם המדף, שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בסיוע משר ־ דנו, מנגנון קרן התחזוקה. מנגנון זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על ידי מיסוי מקרקעין,

וכיום אנו רואים בכל הסכם (גם מחוץ לאזורי הביקוש), כי המנגנון מוטמע, והיזמים מתחייבים לממן לדיירים הוותיקים שיגורו בדירות החדשות סכום מסוים לתקופה של בין חמש לעשר שנים. לרוב מדובר בסכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמשולם כיום על ידם לדמי הניהול שייגבו בגין הדירות החדשות (בהתאמה לנוסח הוראת הביצוע של רשות המיסים)". קליין מתייחס גם למנגנון קרן התח ־ זוקה המיועדת לסייע לדיירים לשלם את דמי הניהול. "זה הופך לנוהג מקובל, כאשר ההטבה ניתנת לא רק לבעלי הדירות שמתעתדים לגור בדירה החדשה, אלא אף לקרוביהם מדרגה ראשונה שעתידים לגור בה". לדבריו, מדובר במנגנון וולונטרי, שכן החוק מחייב מימון מלא לחמש שנים רק במקרה של מי הגיע לגיל פרי ־ שה ושזכאי להבטחת הכנסה. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עי ־ רונית קיים סעיף, שמחייב את היזם לממן את דמי הניהול למשך חמש שנים לקשיש שעומד בקריטריונים ספציפיים מאוד, שכוללים גם מצב סוציו־אקונומי מוחלש. "כיום אנו דורשים הקמת קרן תחזוקה בכל פרויקט כזה. למעשה, אפילו בפ ־ רויקטים חתומים השגנו את ההט ־ בה הזו בדיעבד לדיירים. כך למשל ההסכם עם היזם בפרויקט הטייסים , לא 2012 בתל אביב, שנחתם בשנת כלל קרן תחזוקה, שכן בזמנו לא היה מקובל לחשוב על מנגנון שכזה. עם זאת במסגרת עדכון להסכם שבוצע על ידינו (כמי שמייצגים את הדיירים) בחודשים האחרונים ולקראת הוצאת הפרויקט לדרך, הסכים היזם להוסיף להסכם מנגנון של קרן תחזוקה". במקביל מספר קליין על רעיון נוסף שעלה בעבר ונועד לנסות ולפתור את הבעיה מכיוון אחר. "לפני קרן התח ־ זוקה נעשה ניסיון להשתמש במנגנון שונה. ניסינו לעשות זאת בעבר יחד עם עיריית תל אביב ובשיתוף אנשי

מקצוע בתחום. הרעיון היה ליצור יחידה נפרדת בבניין, שדמי השכירות שלה ייכנסו לקופת דמי הניהול, וזאת על מנת לסייע לבעלי הדירות. אבל הפרקטיקה נפסלה בשל מורכבותה המשפטית, ועיריית תל אביב כבר ג � דרשה מהיזמים במס 2018 בשנת רת קידום התב"ע החדשה התחייבות למימון קרן תחזוקה, וזו כאמור שו ־

חברת ניהול ותחזוקה לא שונה מכל בעל מקצוע אחר. לפני שתבחרו חברה כזו, מומלץ לקבל חוות דעת מבניינים אחרים שבהם היא פועלת, ולברר גם עם בעלי דירות באשר לזמינות השירות ואיכותו.

לבה במסגרת הסכם המדף. כך למשל בפרויקט פרי מגדים בנחלת יצחק בתל אביב, שיוצא לדרך בימים אלה, במסגרת מסמכי התוכנית, נקבע כי מספר דירות או יחידה מסחרית בקו ־ מת הקרקע יושכרו, ודמי השכירות ישמשו את דיירי הפינוי־בינוי למימון דמי הניהול בבניין החדש. אך כאמור, הפרקטיקה נפסלה מבחינה משפטית, ובמסגרת עדכון ההסכם מול חברת שיכון ובינוי, גיבשנו מתווה של קרן תחזוקה, ולפיו הדיירים יקבלו מימון מלא של דמי הניהול לתקופה של חמש  שנים".

בני שילון: "בעלי דירותקיימות בפרויקטי פינוי־בינוי מגלים מודעות רבה לנושא זה, ומבקשים לכלול זאת בסל התמורות הניתנות להם"

חשוב ומומלץ להתחיל בפעילות נכונה עוד לפני אכלוס הבניין. מדובר בשלב קריטי, שבו כבר נדרשת התייחסות לנושא. כדאי להתחיל ברגל ימין, כי זה טוב לשנים רבות קדימה.

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 72