ידיעות הנדל"ן

צילומים: שאטרסטוק

חדש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מדריך ניהול ותחזוקת רבי־קומות בזמן שנושא התחזוקה והאחזקה תופס תאוצה ברמה הציבורית, הרגולציה לא מתקדמת באותו הקצב. כבר לפני שנים התחילה להיעשות עבודה חשובה, ותזכיר חוק הנוגע לפיקוח על חברות ניהול וקביעת כללים וסטנדרטים היה אמור להתקדם במשרד המשפטים. עם זאת התזכיר לא קודם, וגם היום קיים ואקום בתחום. אבל יש גם מי שהחליט לא להמתין לחוק או לתקנות חדשות. מדובר ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהחלה לגבש מדריך בתחום לשימוש בעלי דירות בהתחדשות עי ־ רונית, אבל גם בפרויקטים אחרים חדשים שסוגיית התחזוקה עומדת לפתחם. המדריך המקיף שמפורסם לציבור בימים אלו, כולל חומרים חשובים בנושא. דוד רוטר, מנהל תחום מדיניות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מס ־ ביר את המהלך ומפרט מה הוא כולל. "הרשות להתחדשות עירונית הוציאה דו"ח בנושא כבר לפני מספר שנים. הנושא מעסיק אותנו הרבה מאוד זמן, וככל שהיקפי הבנייה עולים, מדובר בדרמה של ממש, כי המציאות משתנה ויש להתייחס לכך. יש עוד ועוד מגדלים, ויחד איתם יש גם מורכבות חדשה של ניהול ותחזוקה. על הדברים האלו צריך לתת את הדעת". רוטר מסביר, כי המדריך מתפרסם עוד לפני שהרגולציה בתחום אושרה או הושלמה, והמטרה המרכזית היא לגשר על פער הידע שיש היום בציבור. "המטרה שלנו היא להביא ידע וכוח לנציגות הדיירים של הבניינים. לצערי, היום הדיירים לא שואלים השאלות הנכונות. יש ערפל גדול ואין מספיק אנשי מקצוע שיוכלו להסביר מה צריך להיות ועל מה להקפיד. חובה שיהיה לבעלי הדירות הידע איך לבדוק ואיך להתנהל בבניין כזה. למשל, איך להתנהל בחשבונות הבנק של מגדל עם מאות אלפי שקלים לעומת חשבון קטן של ועד הבית הישן. מבחינת בעלי הדירות, יש לכך משמעויות רבות. המדריך מיועד תחילה לבעלי הדי ־ רות, אבל מומלץ גם לחברות הניהול ולעורכי דין שעוסקים בנדל"ן. כל הידע שנמצא בפנים - נצבר במהלך השנים מניסיון בשטח". המדריך מתמקד בשלוש אבני יסוד של תחום הניהול והתחזוקה של מבני מגו ־ רים: ניהול תקציב מושכל, מעורבות בעלי הדירות וניהול יוזם ושקוף, וכולל גם פרק העוסק בתחזוקה מקצועית. "מדובר בנושאים חשובים", מסביר רוטר את ההיגיון מאחורי החלוקה, "חשוב מאוד להבין איך מנהלים את התקציב ואיך מתכוננים נכון גם לעתיד. יש הרבה תחזיות שהמגדלים, או חלקם הגדול, יהפכו ל'סלאמס' בעתיד בדיוק בגלל היעדר תחזוקה נכונה. התנהלות נכונה, כפי שמנחה המדריך, תמנע בדיוק את המצב הזה. למשל, אנחנו מציעים לפתוח קרן, כמו קרן פנסיה, למגדל לצורך התחזוקה העתידית של המערכות והמבנה, מהתשלום החודשי שיוקצה לקרן 10% לשימור ולשיקום הבניין. מדובר על כ־ לצורך חיסכון, לצד קביעה ברורה בתקנון מתי אפשר וצריך להתחיל להוציא את הכסף. מדובר בפרקי זמן ידועים מראש, שבהם המערכות המורכבות צרי ־ כות להיות מתוחזקות. לצד זה, המדריך מציע תוכנית פעולה תקציבית מלאה, שאותה יש למלא על בסיס המערכות הספציפיות שהותקנו בכל בניין וב ־ ניין. זה תקציב המיועד רק לתחזוקה מונעת, ולא לכל מיני החלפות של שנדלירים בלובי או ספות בחדר דיירים. על-פי העבודה המקדימה שעשינו לקראת המדריך, התנהלות כזו יכולה לחסוך לא מעט , ממצב שבו המערכות הללו מוחלפות רק במקרה 40% כסף, כ־ של שבר או קריסה". נושא נוסף במדריך הוא תחזוקה מקצועית. "היום יש חברות תחזוקה שעובדות כמו שצריך ויש מי שלא", מסביר רוטר את החשיבות של הפרק הזה, "יש היום מי שבוחר או מציע עצמו רק על בסיס מחיר, וההצעה הנמוכה זוכה לפעמים ללא התח ־ שבות בצרכים האמיתיים. ישנה דרך מסוימת מאוד שבה צריך לעבוד, והיא מופיעה במדריך: למשל מתי להחליף מה, מתי לטפל בכל דבר, מה טווח השנים הנכון לתחזוקה ועוד". עוד נקודה חשובה שזוכה להתייחסות משמעותית במדריך נוגעת למ ־ עורבות של בעלי הדירות וניהול יוזם ושקוף. "קיימנו ראיונות עם נציגויות של בניינים, לצד ביקורת בבניינים שבהם בעלי הדירות מעורבים יותר או פחות. במקום שבו פועלים בעלי דירות מעורבים – תמיד ניכר שיפור באופן ניהול הבניין", מסביר רוטר. "בבניינים הללו נציגות צריכה להיות כמו דיר ־ קטוריון בחברה, שמפקחת על חברות הניהול. אנחנו גם ממליצים, פרט למה שמופיע בחוק, שכדאי שיהיה תפקיד ספציפי בבניין של הממונה על התחזוקה. גורם שיבקר את חברת הניהול. זה לא חייב להיות איש מקצוע, אבל חשוב קומות מורכב הרבה יותר מבניין נמוך". 20 שתהיה הביקורת הזו. בניין בן

חדשה ששוויה ביחס לדירה הישנה מגלם פערים של מיליון שקל ויותר. לצד זאת באופן טבעי, ישנה גם עלייה בעלות האחזקה, היות שהדירה והבניין דורשים תחזוקה שוטפת ויקרה יותר מזו הנדרשת בבניינים ישנים. תוספת עלות האחזקה, לתפיסתי, בטלה בשישים אל מול התו ־ עלת שמפיקים הדיירים, והיא גם לא מהווה שיקול לביצוע פרויקט התחדשות ובהחלט לא לעזרת הדיירים לכל אורך התהליך, ומסייעים להם בת ־ חומים רבים שמס ־ תכמים בכסף רב, דבר שמקל עליהם לשלם את עלות התחזוקה השוטפת. בין היתר אנו מסייעים באיתור דירות חלופיות למפונים, הסתייעות במתווכים, טיפול הוליסטי בקשישים ובמוגבלים עד להשלמת העברתם לדירה החלופית ועוד". "הופך לנוהג מקובל יותר ויותר" לפני שמתחילים פרויקט התחדשות עי ־ מהווה חסם. אנו כיזמים בהחלט מנסים לבוא

מאות שקלים בחודש, בעלויות התחזו ־ קה השוטפות הנדרשות מבעלי הדירות". לדבריו, המדינה דורשת מהיזמים לפעול בדרך מסוימת כדי להקל על חלק מבעלי הדירות הוותיקים: "המדינה דורשת מיזם בפרויקט פינוי־בינוי להעמיד קרן הונית לתחזוקת הבית המשותף החדש לפרק זמן של חמש שנים ממועד האכלוס, וזאת לב ־ עלי דירה קיימת יחידה בגיל פרישה, וכל עוד הם ממשיכים להתגורר בבניין החדש. בעלי דירות קיימות בפרויקטי פינוי־בינוי מגלים מודעות רבה לנושא זה ומבקשים לכלול זאת בסל התמורות הניתנות להם. קבוצת אלמוג מבינה את חשיבות הסיוע לבעלי הדירות הקיימות במעבר לבניינים מודרניים, ודואגת לכלול בתמורות הני ־ תנות לבעלי כל הדירות, אשר יחזרו לה ־ תגורר בבניין החדש, גם את קרן התחזוקה ההונית, ובמקרים מסוימים אף לפרקי זמן ארוכים יותר". במקביל יש גם מי שסבור שעליית שווי כתוצאה מתהליך התחדשות עירונית מהווה תמורה גדולה לבעלי הדירות הישנות, מה שהופך את התייקרות דמי הניהול או התחזוקה לנושא יחסית שולי. רחל מלכה, מנכ"ל ובעלים חברת מעוז דניאל, מסבירה: "התחדשות עירונית כוללת שיפור מהותי עבור הדיירים הוותיקים מבחינת איכות החיים וגם מבחינה כלכלית - הם מקבלים דירה

כדאי לקבע בבניין כללי התנהגות ברורים וידועים. נושאים כמו עישון במרפסות, גידול בעלי חיים ועוד.

71 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22