ידיעות הנדל"ן

השקעה מעבר לים

ביוסטון, טקסס VISION & BEYOND מתחם מולטי־פמילי של

רוגים או חוות דעת באינטרנט על חברות הניהול, המדרגים הם הדיירים ולא בעלי הנ ־ כסים. המשמעות היא שהמחויבות של חברת הניהול היא קודם כל כלפי הדיירים המדרגים ולא כלפי המשקיע או בעל הנכס. להלן כמה דוגמאות שממחישות את הבעיה: אם הדייר בלילה בטענה שהכיור שלו 23:00־ מתקשר ב מטפטף, חברת הניהול תשלח בנוהל חירום אינסטלטור בתעריף חירום ובתעריף לילה, דולר, ואין 150 רק הקריאה תעלה למשקיע כ־

לחברת הניהול כל צורך לחסוך למשקיע או לצמצם עלויות. אם הדייר מתלונן על מזגן שאינו מקרר, חברת הניהול תחליף את המ ־ זגן לחדש, מבחינתם: שהדייר יהיה מרוצה, מינימום התעסקות והם ירוויחו עמלה מבעל המקצוע וספק המזגנים. שוב, גם כאן אין להם שום אינטרס לחסוך או צורך לקיים תשואות עבור המשקיע". מציאות זו על־פי גיזונטר ־ מן יוצרת מצב בעייתי, שבו הניהול השוטף אוכל את כל הרווחים של המשקיע ואפילו השאלות שחובה לשאול לפני השקעה בארה"ב: האם בעלי החברה משקיעים מכספם  לצד המשקיעים? מי מנציגי החברה מתגורר באזור שבו  היא פועלת? כיצד מאתרת החברה את הנכסים  שהיא משווקת למשקיעים? האם החברה פועלתמול בנקים  אמריקאיים בסוגיית המימון? מה כתובת הנכסיםשבהם החברה  משקיעה? האם החברה מכירה ופועלת על־פי  החוקים המקומיים? ומהם? בכמה נכסים השקיעה ומשקיעה  החברה באזור ההשקעה המיועד? מה הסיכון לעומת הסיכוי?  לדרוש דו"ח מפקח הנדסי לגבי הנכס  והליקוייםשיש לתקן לפני שיפוצו. מה מצב המערכות בנכס (חימום, קירור, גז, חשמל, יסודות, בידוד וכד'). תמונות וסרטוניםשל סביבת הנכס  וגם פנים המבנים והדירות. האם חברת הניהול של הנכס בבעלות  החברה המשווקת או שמדובר בחברה מקומיתשרק מעניקהשירות? מה מחירון התיקוניםשל חברת  הניהול? לדרושמסמך רשמי על עלות הנכס  שנרכש ומסמך המעיד על בעלות הרוכש. לדרושמספרי טלפון של משקיעים  שהשקיעו בפרויקטשכבר הסתיים. 

מגיע למצב של תשואה שלילית. ומה הסיכונים בניהול לא טוב? להלן כמה מהבולטים על־פי גיזונטרמן: "הסיכון הרא ־ שון הוא שחברת הניהול תפעל בניגוד לחו ־ קי העירייה או האינספקטורים. הזנחה של הנכס תתגלה במהירות בעקבות תלונות דיירים או ביקורים יזומים של העירייה. במצב כזה האינספקטורים מתחילים לבקר באופן תדיר בנכס, לצלם תמונות ולמלא דוחות. כשיש מספיק חומר, העירייה מתחי ־ לה להפעיל לחץ עצום על בעלי הנכס, ולא על חברת הניהול, הכולל קנסות, תביעה ואף הוראת פינוי הנכס מכל הדיירים. סיכון נוסף קשור לתחזוקה. אם לא יודעים להכין תוכנית מלאה לפני החורף או לטפל בדברים במהלך השנה, בעל הנכס ימצא עצמו בבת אחת מול הוצאה גדולה או מתחם לא כשיר. גם במקרה הזה התוצאה עשויה להיות קנ ־ סות כבדים על בסיס שבועי. ולבסוף – תחום אכלוס הדיירים והשכרת הדירות. מדו ־ בר באחד מענפי ההכנסה העיקריים לחב ־ רות הניהול. ככל שהן יאכלסו מהר יותר, הן ירוויחו יותר, וככל שגם יותר דיירים יתחל ־ פו, הרווח יגדל. אם חברת הניהול תחפף או חלילה תפעל בזדון ותכניס דיירים שליליים לנכס, הנזק יכול היות מטורף, עד להברחת כל הדיירים וריסוק ערך הנכס". VISION&BEYOND בשורה התחתונה אנשי מבליטים שוב ושוב את הצורך של המשקיע, גם הבודד והקטן אבל גם של גופים מוסדיים גדולים ומוכרים, להגיע לשטח ולבחון מקרוב הן את הנכס להשקעה והן את המנגנון שמ ־ תחזק אותו. "יש מי שאומר שבנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בשלוש מילים – מיקום, מיקום, מיקום. אנחנו טוענים שיש להחליף אותן באופרציה, אופרציה, אופרציה. יזם חייב לדעת בכל רגע מה קורה בכל מתחם, להיות ישר, יצירתי, לספק תשובות לכל השאלות, לרדת לפרטים מול המשקיע וגם לדעת לה ־ ניע ולהפעיל עובדים. במקביל יכולת הצוות של היזם נמדדת אף היא וחייבת לפעול בצו ־ רה הטובה ביותר. האופרציה חייבת להיות שלמה, והדרך לבחון זאת היא לשאול האם הוא עצמאי או תלוי באחרים, האם יש לו גב כלכלי, האם תהיה לו גמישות להתמודד עם תקלות/שינויים, והאם בונה מערכות משומ ־  נות היטב שיעמדו בכל משימה". VISION&BEYOND הכותבהיהאורחחברת

"רעיון מצוין שלא יכול לעבוד" חלק משמעותי מתהליך החזקה ותחזוקה של נכס בחו"ל קשור לחברת שמנהלת את האופרציה, חברה מקומית או חברה מקומית בבעלות ישראלית. יש הרבה מהסוג הראשון ומעט מהסוג השני. וכמו שגיזונטרמן מסביר, יש כמה דברים שחייבים להבין על חברות ניהול עוד לפני שמתחילים בכלל לחשוב על השקעה. "חברת ניהול זה רעיון מצוין שלא יכול לע ־ בוד", כך אומר גיזונטרמן, "החברות הללו הן שירות נפוץ מאוד בארצות הברית, וכמעט כל נכס להשקעה מנוהל בידי חברת ניהול, אז מה הבעיה? הבעיה העיקרית שהמודל העסקי של חברות כאלו מאפשר להרוויח רק כשאתה ענק. מה זה ענק? לפי החישוב שלי, דירות. עד שלא מגיעים למספר 800 מעל הזה - החברות ייאלצו לדמם כל חודש כסף רב. המשמעות של המצב הזה היא שבפועל יש שלושה סוגים של חברות ניהול: הסוג הראשון הוא אלו שלא מבינות כלום בעסקים, סוג שני - חברות ענק שעובדות ביעילות בלתי רגילה, אבל לא סופרות את המשקיע ואת כספו. סוג שלישי - חברות שמרמות את הלקוחות". גיזונטרמן מדגים את הטענה - דירות וגובה 180 נניח שחברת ניהול מנהלת . נניח עוד, שכל 10% על השירות עמלה של דולר. זאת אומרת שכל 700 דירה מושכרת ב־ דולר שכירות, 126,000 חודש החברה אוספת 12,600 מקנים לה הכנסה בגובה 10% שעל־פי דולר מעמלות 2,300 דולר מדמי ניהול ועוד נוספות. על־פי החשבון הזה הגענו לכמעט ע � דולר בחודש הכנסה. אבל כדי ל 15,00 0 מוד במשימתה, חברת ניהול כזאת צריכה כוח אדם משמעותי כדלקמן: שתי מזכירות 7,000־ לפחות, שעלות העסקתן תעמוד על כ דולר יחד, מנהל שעלות העסקתו תעמוד על 4,500( דולר, מנהל תחזוקה 6,000-7,000־ כ דולר), איש שטח 4,000( דולר), עובד תחזוקה ו � דולר) ומנהלת חשב 4,500 ( כסוכן מכירות ). מכאן הגענו לעלויות כוח אדם 4,500( נות אלף דולר בחודש, וזה עוד 30־ בלבד בגובה כ לפני הוצאות על רכבים, משרד, ביטוחים, מיסים ועוד. נקודה משמעותית נוספת שיש לתת עליה את הדעת קשורה לאינטרסים השונים של המשקיע, השוכרים וחברות הניהול. גיזונטרמן מסביר: "חברת הניהול נמצאת בניגוד עניינים. כאשר בודקים די ־

ו כול

רך

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 10 0