ידיעות הנדל"ן

סינסנטי אוהיו. שוק מורכב שחובה להכיר וללמוד מקרוב. צילומים: אורי חודי

קיע לשאול שורה ארוכה של שאלות את החברה שהוא מתעתד או שוקל להשקיע דרכה בארצות הברית. "אני רוצה שישאלו אותנו הכול, וחשוב לנו שיבינו את האופ ־ רציה שאנחנו מפעילים כאן. זה אחרי הרבה ניסוי וטעייה. היו לנו כל מיני נסיונות ואפ ־ שר להגיד שלא פעם למדנו בדרך הקשה", כך גרינברג. להלן כמה מהשאלות הבסיסיות שחייבות להתלוות גם לסיור במקום. שאלה ראשונה צריכה להיות מופנית לחברה – מי אחראי על כל התהליכים מול הנכס - האם חברת ניהול מקומית? ומי היא? למי הדיירים מתק ־ שרים כשיש להם בעיה? מי משפץ את הנכס אם מדובר במתווה של השבחה? מי מפקח על חברת השיפוץ, וכמה זה עולה? עוד חשוב להבין את המיקום המדויק של הנכס ולא להסתפק בהערכות שווי של נכסים בס ־ ביבה. ההבדל בין אזור טוב לאזור לא טוב בארצות הברית יכול להיות מטורף מקצה לקצה. במרחק רחוב אחד משכונת סטודנ ־

מרחוק, בתמונה, ולשמוע סיפור על תשואה ואפשרויות בלתי מוגבלות בהשקעה מי ־ נימלית שתוביל לתשואה מקסימלית, זה יפה. המציאות הרבה הרבה יותר מורכבת. בכמה ימים של ביקור בפרויקטים השונים בסינסנטי אוהיו וביוסטון טקסס אפשר לה ־ בין עד כמה מדובר בשוק לא פשוט, בהב ־ דלים מורכבים בין נכסים ובעיקר בשונות מוחלטת מהשוק שלנו. החל מהבנייה, דרך תהליכי ההלוואות, המחירים, בעלי המק ־ צוע, עלויות שונות, חוקים ותקנות מעולם אחר וגם דיירים ודירות שישראלי לא מכיר ולעיתים אף לא יכול לדמיין. במהלך הבי ־ קור, שני משפטים חזרו על עצמם שוב ושוב מפיהם של אנשי החברה, "אנחנו לא מבינים אין אפשר להשקיע בנכס בלי לבוא לראות אותו, את הסביבה ואת הפעילות. זה נכון למשקיע פרטי, אבל גם לגופים מוסדיים, ובשני המקרים יש מצבים שהם לא מגיעים", הם אומרים ומוסיפים – "יש כל כך הרבה בעיות ואתגרים, שכל מי שאומר שאפשר לעשות את זה מרחוק ושזה פשוט וקל, לא יודע על מה הוא מדבר. או גרוע מזה – יודע ומציג מצג שווא למשקיעים". בתור עובדים לשעבר בחברת שיווק ביש ־ ראל, ששיווקה נכסים והזדמנויות השקעה בארצות הברית, וגם בתור מי שהשקיע בעבר בעצמו וחווה השקעה כושלת, כל אחד מהם מכיר את הצדדים הפחות טובים של השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי. "מי שחושב שהוא יכול לעשות הכול מרחוק

ולהסתמך על אנשי מקצוע מקומיים, בלי בקרה ובלי נציגות בשטח, לא חי את המ ־ ציאות. זה פשוט בלתי אפשרי", כך גרינב ־ רג, "מוסר העבודה כאן שונה לגמרי. כמות קבלני השיפוצים למשל שמתחילים עבודה ולא מסיימים בלתי נתפסת. כך גם הבדלים בין אזור אחד לאחר וגם בין מתחם מולטי־ פמילי (מתחם דירות להשכרה) אחד לאחר. מדובר בהתעסקות יומיומית מול בעלי מקצוע וגם מול דיירים שהם לא פשוטים". הדוגמאות רבות, וסיבוב בפרויקטים שו ־ נים ממחיש שמה שרואים מבחוץ לא מעיד על הפנים ויותר מכך – עד כמה מורכבת הפעילות לניהול, שיפוץ ותחזוקת המבנים והפעלה שוטפת של מתחם. לא לוותר על השאלות החשובות הגם שעל פניו מדובר במהלך המנו ־ VISION & גד לאינטרס שלהם, אנשי ש � מתעקשים שחובה על כל מ BEYOND

טים יפה ומוצלחת אפשר למצוא שכונה של פשע, סמים ועוד שלל צרות. מי שעושה סי ־ בוב במקום לא צריך יותר ממבט כדי להבין את זה. מי שרואה תמונה מרחוק – לא יכול לדמיין את ההבדל. שאלה נוספת היא מי הדיירים ובאיזו רמה המולטי־פמילי שבו משקיעים. בישראל אנ ־ חנו רגילים שרק למבני משרדים יש רמות; ב � וכן הלאה. בארצות ה B , קלאס A קלאס רית הדירוג קיים גם בפרויקטים להשכרה, וההבדלים משמעותיים. בניין שנראה סביר מבחוץ מסתיר לפעמים דירות, שעל אף שאינן ראויות למגורים – אנשים גרים בהם. במקביל חשוב להבין מה שיעורי התפוסה ומה התוכנית העסקית של החברה. גם כאן צריך רגע להתנתק מהמציאות הישראלית ולהבין שבארצות הברית מדברים שפה שונה – אם בישראל פרויקט להשכרה בדרך כלל יהיה מאוכלס במלואו, שם מדובר שוב במשחק הדומה יותר לנדל"ן מניב למשרדים כפי שאנחנו מכירים אותו בישראל. בדרך תפוסה, ואם זה הנתון המוצג, 100% כלל אין כדאי לוודא את נכונותו. הסיבה היא שכל הזמן באים והולכים, יש פינוי מהדירות, יש שיפוצים שצריך לעשות ועוד. דירה שאינה מאוכלסת היא הזדמנות לבעלים לשפץ או לשדרג, כדי שהדייר הבא יוכל להיכנס לדירה משופרת, ואז יהיה קל יותר להשכיר אותה. מצד שני המהלך גם מאפשר להעלות את שכר הדירה, מה שמוביל להשבחה של המתחם צעד אחר צעד.

פסר גיזונטרמן: "אם חברת הניהול תחפף או תפשל ותכניס דיירים שליליים לנכס, הנזק יכול היות מטורף, עד להברחת הדיירים וריסוק ערך הנכס"

9 9 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22