ידיעות הנדל"ן

אי ודאות בענף הנדל"ן

הולכים אל הלא נודע יזמים וקבלנים מתלוננים שהיעדר ודאות בענף הנדל"ן היא אחת הבעיות הקשות בתחום. דוגמאות לבעיה אפשר למצוא בכל פינה, ואת התוצאות כולנו מרגישים בעליית מחירי הדירות, בעיכובים משמעותיים בתכנון ובבנייה ובפרויקטים שלא פעם נשארים על הנייר. יצאנו לבדוק את שורשי הבעיה, ומה • אורי חודי צריך לעשות כדי לפתור אותה

כבר שנים ארוכות שיזמים, קבלנים וכל מי שפועל בענף הנדל"ן מלינים על בעיה אחת גדולה ומשמעותית, שמונעת בנייה מסיבית ברחבי הארץ

הדיירים 'כבני ערובה', והיזמים נאלצים לספוג עלויות כבדות הנובעות מהעיכוב. פרויקט סוקולוב בכפר סבא, שנקים ביחד עם קבוצת אשדר מקבוצת אשטרום, אושר 11 רק לאחרונה בוועדה המחוזית, לאחר שנה שבהן הדיירים המתינו חסרי אונים. התוכנית למתחם הייתה תקועה שנים ארוכות עד שהוחלט שהוא יקודם במסלול רשויות, וכך לבסוף אושרה". דוגמה נוספת מגיעה מיוסי חסון, מנכ"ל ומייסד קבוצת מיי טאון: "אנו נתקלים במקרים רבים שבהם התחלנו לקדם תוכ ־ נית גדולה של פינוי־בינוי, החתמנו דיירים, נציגויות, עורכי הדין וכל היועצים הנלווים, ופתאום הרשות המקומית מחליטה שיש צורך להרחיב את המתחם הנבחר ולצרף אליו בניינים נוספים. מלבד העובדה שתה ־ ליך ההחתמה וההסכמה, הכנת התב"ע וכל שאר הבירוקרטיה שיש לעבור אורכים סביב

שלוש־חמש שנים, ברגע שהרשות דור ־ שת לחבר למתחם הקיים בניינים נוספים, יש צורך בתכנון מחדש שמוביל לעיכוב לדיירים שמחכים כבר שנים להתחלת התו ־ כנית. מלבד זאת בפרק זמן של שלוש־חמש לרוב מתחלף ראש עיר, ממנים מהנדס עי ־ רייה חדש או אדריכל חדש, ופתאום חלק מההסכמות שהיו בעבר כבר לא בתוקף. הרשות מחליטה שמעכשיו המדיניות הת ־ כנונית משתנה, ואם עד עכשיו תוכנית המיתאר הציגה קווי יסוד למגדלים בני קומות עם שטחי ציבור בגודל מסוים, 30 אז כיום לפי מסמך המדיניות החדש מותר קומות וגודל שטחי הציבור 20 לתכנן עד משתנה. כל בר דעת מבין שיש צורך לפתוח מחדש את ההסכמים מול הדיירים, להמשיך בסחבת נוספת מול אותה רשות, וזו בעצם 'מלחמה' בירוקרטית שלא נגמרת. הדיירים מצידם מרגישים חסרי אונים, והיזם מוצא

את עצמו משקיע שנים רבות בקידום תו ־ כנית שהייתה יכולה וצריכה לצאת לפועל, אם הייתה ודאות תכנונית והמשכיות". עמיתגוטליב, יו"ר ועדתהתחדשותעירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף כי: "בעקבות חוסר הוודאות שנוצר בשטח, בע ־ רים לא מסודרות קבלנים ויזמים לא ניגשים לבצע את תוכניות ההתחדשות העירונית, ואין שום תמריץ ועידוד של המדינה לחייב את הרשויות לערוך תוכניות מסודרות וב ־ רורות להתחדשות שיעניקו ודאות. עיריית תל אביב־יפו, למשל, שעשתה תוכנית מסו ־ אחוז מה אפשר 100 דרת ובה יש ודאות של לבנות, כמה, באיזה גובה ועוד, יוצרת מצב שבו קבלנים רוצים לבנות, ולכן בכל רחוב רואים מנוף והעיר מתחדשת ומתקדמת. בערים רבות אחרות אין ודאות, ולכן קשה מאוד לבנות וליזום התחדשות עירונית, מה שמותיר את העיר עם מצוקת דיור ועם בניינים ישנים ללא חידוש וללא ממ"דים. תחום נוסף שסובל קשות מאי ודאות הוא . חלופת שקד אושרה 38 תוכנית תמ"א בממשלה הקודמת בטרם נקבעו תקנות המ ־ סדירות את דרך הפעלתה, ומאחר שהתמ"א מסתיימת בחודש אוקטובר, ישנה הקפאה 38 מוחלטת בענף. חוסר הוודאות בתוכנית כה גדולה ומרכזית לא מאפשר לתכנן ולבצע כראוי, נוסף על כך שאין כלל תקנות לשי ־ טת חישוב זכויות מסודרת".

ולא מאפשרת להגדיל את ההיצע בשיעור משמעותי. לא מדובר כאן בהיעדר ידיים עובדות או בקשיי מימון או ריבית ואפילו לא בחסמים או במדיניות נוקשה של ראשי הערים. מדובר באי ודאות: העובדה שאין "אמת אחת" וכמעט הכול פתוח לפרשנות; העובדה שקשה לדעת איך לפעול בעיר אחת, ואחרי שכבר מצליחים, בעיר אחרת הכול מתנהל הפוך לגמרי; העובדה שהח ־ לטות שמקבלת הממשלה לא תמיד ברורות לגמרי ואף לא מחזיקות מעמד יותר מדי זמן; והעובדה שגם במקומות שיש כללים ברורים – לא תמיד יש מי שמקיים או מכבד אותם. גורמים בענף הנדל"ן מספרים על המציאות הבעייתית, מעניקים דוגמאות וגם מסבירים איך דברים יכולים להיראות אחרת. נציג תחילה כמה דוגמאות. "היעדר ודאות תכנונית בענף הנדל"ן, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, הוא אחד הגורמים המרכזיים להתמשכותם האינסופית של הפרויקטים", כך שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב. "שינויי מדיניות של רשויות מקומיות ושל ראשי ערים מביאים לעיכובים ארו ־ כים במימוש הפרויקטים, ובתווך נותרים

גיא כהן: "אחת הבעיות הגדולות בתחום הרישוי והתכנון בישראל היא חוסר הוודאות התכנונית מול הרשויות המקומיות וחוסר המשילות השלטונית המתמשך"

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 8