ידיעות הנדל"ן

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

תמיר כהן מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי

שינוי תפיסה בירוקרטית וניהול שונה

שוק הנדל"ן הישראלי זקוק יותר מאי פעם לקבינט דיור מקצועי ואיכותי, שיגבש ויישם אסטרטגיה ארוכת טווח של חמששנים לפחות, כזו שלא תהיה תלויה או מושפעתמחוסר יציבות שלטונית והיעדר משילות לאורך זמן. חמשמערכות בחירות, התנהלות ללא תקציב מדינה בחלק מהשנים האלה ועוד מגוון מחלוקות פוליטיות הביאו לאי ודאות גדולה בענף, מהשמקבע את הימשכותו של משבר ענף הנדל"ן למגורים זה קרוב לשני עשורים. שוב אנו ניצבים בפני מינוי שר חדש, שיכתיב אג'נדה חדשה. כמו כן עד שהממשלה תגבשמדיניות ותבצע רפורמות, יעבור זמן יקר ומשמעותי, שבמהלכו חוסר הוודאות יימשך. המצב הזה איננו בריא לאף תחום, על אחת כמה וכמה לשוק הנדל"ן, שזקוק לרמת ודאות גבוהה וראייה ארוכת טווח. ולכן העיקרון המנחה החשוב ביותר שעל הממשלה החדשה לפעול לפיו - הוא ודאותתכנונית. נכון להיום יזמיםשרוצים לבנות בערים בישראל מתמודדים עם אינספור של סוגיות, בהן היקף זכויות הבנייהשיקבלו, מה מותר ומה אסור לבנות, כמה ואיפה. חוסר הוודאותמקשה על ההתנהלות היומיומיתשל היזמים ומונע מהם לקדם היקף גדול של פרויקטים, שביכולתם לצמצם את המחסור ביחידות דיור. כחלק מכך אני סבור שיש לחבר את המרכיב הפיננסי למשך הזמן הבירוקרטי. אחד המרכיבים המשמעותיים, שמחד מעכבים בנייה ובכך מונעים היצע, ומאידך מעלים ישירות את עלויות המימון של היזמים – ובכך את עלויותמחירי הדירות, הוא משך הזמן שלוקח לאשר את הבנייה. יצירת אינטרס משותף ליזמים ולבירוקרטים לקיצור טווחי הזמנים תביא לגידול היצע ולירידתמחיר. היציאה מהמשבר תלויה במידה רבה בנכונות המדינה לאמץ וליישם לאורך זמן פתרונות יצירתיים המבוססים על שינוי תפיסה בירוקרטיתמקובעת וניהול שונה. ניתן לקצר טווחים בתחום הבירוקרטי, אם הנהלים יהיו בהלימה מוחלטת להתקדמות התהליכים הפיננסייםשל העסקה. לדוגמהשיעור היטל ההשבחה ייקבע בכפוף למשך זמן הטיפול של הרשות המקומית בהוצאת היתר, קרי: רשויותמקומיותשיתעכבו, יזכו בהיטל מופחת, וברגעשהקופה הציבוריתתיפגע, הן יפעלו ביתר מרץ להזיז תהליכים. כך גם לגבי המדינה. ברגעששר השיכון יבין שהאינטרסשלי כיזם לבנות ולהרוויח יותר, משמעותו רחבה הרבה יותר משורת הרווח, ושכתוצאה מכך גם המדינה מרוויחה ונהניתמתשלום מס גבוהה יותר, תוספתשל משכורות לעובדים ועוד - רק אז יתחיל השינוי.

גיא כהן, סמנכ"ל התכנון בחברת יעז הת ־ חדשות עירונית מקבוצת יעז בנייה, נוגע בזווית נוספת של אי הוודאות: "אחת הב ־ עיות הגדולות בתחום הרישוי והתכנון בי ־ שראל הוא חוסר הוודאות התכנונית מול הרשויות המקומיות וחוסר המשילות השל ־ טונית המתמשך. פרויקטי התחדשות עירו ־ , שיוצאים לדרך על 38 נית ובמיוחד תמ"א בסיס תיקי מידע בתוקף, מעוכבים לעיתים בהוצאת ההיתר או נפגעים כלכלית באחוזי הרווחיות. זה נובע מפרשנויות שונות של מהנדסי הרישוי בחישובי זכויות הבנייה, צפיפות, קווי בניין, שינוי מדיניות עירונית באזור מסוים בעיר, הנחיות מחלקת תנועה או בכלל תקנות מיסוי והיטלי השבחה". "תהליך מסורבל שתוקע פיתוח" ולא רק בהתחדשות עירונית אי הוודאות חו ־

גגת, אלא גם בתחומים נוספים, כמו שמס ־ בירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "כמעט בכל היבטי התכנון הנעשים כיום בישראל קיים חוסר ודאות, בייחוד בתוכניות הקשורות לתשתיות. הבעיה המ ־ רכזית קשורה בנושא מנגנוני הפיצויים. עד לא מזמן היה ניתן להגיע לסיכום על הפיצוי שיינתן לבעלי הקרקע לטובת הפקעתה בא ־ מצעות הרשויות הרלוונטיות. ואולם לפני כשנה וחצי משרד האוצר החליט, שבמקום שיגיעו להסדר מול הרשויות, יש צורך שאותם בעלי הקרקע יגישו תביעות מוסד ־ רות. בפועל מדובר בתהליך מסורבל שתו ־ קע את הפיתוח לשנים רבות. העיכוב עולה למשק הרבה יותר ממה שהיה בעבר, בהסדר שנעשה מול הרשויות. אם המדינה תשכיל להפוך את מנגנון הפיצויים לראוי וליעיל יותר, זה יוביל לשחרור רחב של קרקעות ולהקמה של תשתיות נלוות למגורים. בחלק

מהרשויות פיתוח התשתיות הללו הוא תנאי הכרחי להסכמה על תוספת של אלפי יחי ־ דות דיור. חשוב שהמדינה תדע לעבוד בצו ־ רה מסודרת ומסונכרנת בין כלל המשרדים והרשויות המקומיות". עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי דוגמה לאי ודאות תכנו ־ נית ניתן לראות במתחמחים מרובי בעלים פרטיים באזורים, כמו צפון מערב תל אביב, פי גלילות או חוף התכלת בהרצליה. "תכ ־ נון המתחמים האלו הוא מורכב מאוד, כי הוא מחייב הן הכנת תוכנית מתארית והן הכנת תוכניות מפורטות והקצאת הזכויות לבעלים. כך נוצר מצב שבשל אי הוודאות התכנונית יש תוכניות מתאריות מאושרות לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור באזור המרכז, אך הן לא יוצאות אל הפועל. תוכנית 1,900 למשל חולשת על שטח של כ־ 3700 דונם מצפון לגוש הגדול בצפון־מערב תל אביב. זוהי ללא ספק אחת מחטיבות הקר ־ קע האטרקטיביות בישראל. התוכנית הזאת אלף יחידות 12 לבדה תוסיף לאזור יותר מ־ דיור. אף שהתוכנית המתארית אושרה כבר י � , היא רחוקה מלצאת לפועל, כי בע 2015 ב־ רייה עדיין דנים במסקנות החוקרת שמונתה לבדיקת ההתנגדויות לתוכניות המפורטות. הבעייתיות בהתמשכות ההליכים היא שה ־ תוכניות מתיישנות במהלכם ומחייבות תי ־ למשל, 3700 קונים. אחת הבעיות בתוכנית

נחמה בוגין: "אם המדינה תשכיל להפוך את מנגנון הפיצויים לראוי וליעיל יותר, זה יוביל לשחרור רחב של קרקעות ולהקמה של תשתיות נלוות למגורים"

3 9 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22