ידיעות הנדל"ן

אי ודאות בענף הנדל"ן

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

שהיא תוכננה לפני ששדה דב פונה, ולכן העניקה זכויות לבניית מבנים נמוכים יותר בשטח השדה. כלומר הימשכות ההליכים גו ־ רמת לשינויים". עו"ד אסף עירוני, שותף, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות', מציג אף הוא תמונה בעייתית: "אנחנו מת ־ מודדים תדיר עם ההשפעות של חוסר ודאות תכנונית. עולם הנדל"ן כולל פרויקטים רבים , ושם יש 38 של התחדשות עירונית ותמ"א מרווח שיקול דעת עצום לפקידים ברשויות המקומיות והוועדות המחוזיות, כך שאי הוודאות התכנונית חוגגת בתחום משמעותי ביותר בישראל. דוגמה רלוונטית מהתקופה האחרונה לחוסר ודאות תכנונית נוגעת לה ־ תמשכות ההליכים בעיר חיפה לאישור מסמך מדיניות עירוני לשימור. תוכנית המיתאר , קבעה 2019 הכוללנית שאושרה לעיר בשנת כתחום מורשת בנויה את מרבית שטחה. בתוכנית נקבע, כי עד שיאושר מסמך מדי ־ ניות עירוני לשימור, לא יינתנו היתרי בנייה בתחום המורשת הבנויה לבניינים שנבנו לפני , ללא תיק תיעוד מקדים והחלטת 1970 שנת ועדת שימור. הוראה נוספת בתוכנית קבעה, כי מסמך המדיניות העירוני לשימור יאושר בתוך שנה מאישור התוכנית. הוראה זו נקב ־ , 2016 עה בהליכים לאישורה של התוכנית ב־ עת הוועדה המחוזית התרשמה כי מסמך המדיניות נמצא כבר בהכנה. מאז ועד היום טרם אושר מסמך המדיניות העירוני לשי ־ מור. הוועדה המקומית בחיפה לא הקפידה על הוראה זו כלשונה, ומחלקת השימור לא דרשה תיק תיעוד מקדים בכל בקשה להיתר. בחודש מאי אשתקד ועדת הערר בחיפה בי ־ קרה את התנהלות הוועדה המקומית, ומאז נוצרו עיכובים משמעותיים עוד יותר בהליכי הרישוי בעיר. תיק תיעוד מקדים כרוך בעלות של אלפי שקלים ושכירת יועצי שימור, שהם עסוקים מאוד. הדבר מוביל בהכרח לעיכובים משמעותיים בהליכי רישוי". גם אורי גנץ, מנהל פיתוח עסקי בחברת שתית, מתייחס לתוכנית השימור בהיבט של חוסר הוודאות: "הרשות אינה ממלאת אחר חובותיה מכוח התוכנית הכוללנית ליצירת ודאות בכל הנוגע למדיניות השימור. כפו ־ על יוצא, רגע לפני הכניסה לדיון בוועדה על סמך תוכנית שאושרה, אחרי הוצאות של מאות אלפי שקלים והמתנה של שנים, היא מאשרת סקרי שימור אשר מבטלים בהינף עין את הפרויקטים מבחינה כלכלית. התו ־ צאה ברורה - עיכוב של חודשים בכניסה לוועדה, קיזוז בתמריצי הזכויות, עלויות חוזרות לשינוי התכנון, חוסר כדאיות כלכ ־ לית, ועדות ערר, עתירות וכפועל יוצא כלל העוסקים במלאכה נכנסים לקשיים כלכליים ללא יכולת להשתקם, העיר אינה מתפתחת והמבנים נשארים ישנים ומסוכנים". "לכל אות יש מיליון פרשנויות" ואם לא די בכך, עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק

ק

ב

נ

ה

צילום: עמי לאור

מיכה קליין מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים

הנפגעים העיקריים מהיעדר הוודאות: רוכשי הדירות הנפגעים העיקריים מהיעדר ודאותתכנונית הם צרכני הקצה, הלוא הם רוכשי הדירות. החלטות העלאת הריבית במהלך החודשים האחרונים, שנועדו לצנן את המחירים המאמירים, יכולות אומנם להביא לדיכוי יכולת הרכישהשל הציבור, אך אינן יכולות לדכא את הביקושים הגבוהים. הביקושהקשיח לנדל״ן, שנובע מצורך אמיתי שגובר עם השנים, כשעשרות אלפי משפחות חדשותקמותמדי שנה במדינת ישראל, לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק, מביאים לכך שידםשל רבים אינה משגת לרכוש דירה. על רקע מצוקת הקרקעות בישראל, החסמים הרביםשקיימים כיום בהליכי הבנייה, מונעים ומעכבים מימוששל קרקעות שהן כבר זמינות. בעוד הרשויות המקומיות דורשות פתרונות פיתוח ברמת הממשלה, כמו תשתיות תחבורתיות, פיתוח מט״שים (מכוני טיהור שפכים), פתרונות ניקוז לדיור וכן הלאה, הן נתקלות בשנים האחרונות בממשלות זמניות, המתקשות לממשאת צורכי הרשויות ותושביהן. עם כל הרצון הטוב, מציאות זו מוטלת כעול על היזם, שנתקל אל מול הליך רישוי ארוך ומתיש, שבסופו של דבר גם לו השפעה ישירה על מגמת ההתייקרותשאנו עדים לה. הפתרון למצב הקיים נעוץ בשיעור הבסיסי ביותר בכלכלה – היצע מוגבר שיצנן את הביקוש. זאת באמצעות שחרור מהיר של קרקעות גם על ידי מכרזי רמ"י - מתוכננות ו/או לתכנון היזמים, וגם על ידי עידוד מימוש קרקעות פרטיות לבנייה, באמצעות מיסוי קרקעות לא ממומשות לאחר פרק זמן מסוים. כמו כן יש לקצר את לוחות הזמנים, המהווים חלק בלתי נפרד מהודאות התכנונית, במשכי קבלת ההיתרים והרישוי, שרק הולכים ומתארכים. לבסוף, בצל האתגרים והיעדר רגולציה יציבהשעיקרה נובע מאי היציבות הממשלתית, יש למצוא תמריצים ופתרונות לבעיותקיימות על ידי הרשויות המקומיות, שלהן כוח משמעותי.

"הוצאת היתר בנייה בישראל היא תהליך מסובך יקר וארוך". בנייה חדשה בבת ים

בדיני התכנון והבנייה, מעלה נקודה נוס ־ פת למחשבה: "הבעיה אצלנו שהרגולציה מורכבת ולכל אות יש מיליון פרשנויות". טויסטר מפרט את מסלול הייסורים בדרך להוצאת היתר הבנייה: "הוצאת היתר ביש ־ ראל היא הליך מסובך, יקר וארוך. הוא מחייב את המבקש ללמוד ולהבין את הזכויות החלות במקרקעין. מדובר במשימה מורכ ־ בת, מכיוון שעל אותה חלקה יכולות לחול תוכניות רבות - אחת שתסדיר את זכויות הבנייה, אחרת תתייחס לגגות, אחת למר ־ תפים ועוד ועוד. כמו כן על המבקש ללמוד את ההנחיות המרחביות הרלוונטיות, מכיוון שרשויות התכנון לא יכולות, ככלל, להוציא היתר סותר להן, ויש ועדות שההנחיות המ ־ רחביות מכילות מאות הוראות. נוסף על כך על המבקש להכיר את מסמכי המדיניות הרלוונטיים למקרקעין וכן לבדוק האם יש מגבלות נוספות כמו תנאים להוצאת היתר בנייה. אדריכל ותיק סיפר, שפעם היה לו ד � א 80% כלל אצבע שהכנת היתר הייתה בירוקרטיה. כיום, לדבריו, 20% ריכלות ו־ היחס התהפך". סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, מסכם את שלב הבעיות: "בענף הנדל"ן הח ־ לטות הממשלה, המדיניות שבה היא דוגלת והיציבות השלטונית משפיעות ישירות על הוודאות התכנונית. חוסר בוודאות התכ ־ נונית מקשה מאוד על היזמים להחליט אם להיכנס לפרויקטים מסוימים, ואם כבר נכ ־ נסו לפרויקטים, הם לא תמיד יודעים איך יסיימו אותם. החלטות הממשלה יכולות 70 להתבטא בתוכניות ארציות כמו תמ"א וחלופת שקד ועד לפעילות הפקידים השו ־ נים במחלקות הרישוי בוועדות המקומיות או

תוספת תקנים בוועדות התכנון. מובן שחוסר הוודאות של היזמים מקשה עליהם לתמחר את הפרויקטים שלהם, מה שמתורגם לבסוף כסיכון, אשר מתגלגל אל הרוכשים בדמות מחירים גבוהים יותר ולוחות זמנים ארוכים יותר". "לייצר ודאות עם קווים ברורים" אז הבעיות רבות ואי הוודאות חוגגת ונמ ־ צאת כמעט בכל פינה, אך האם מדובר בגזרת גורל? לא. פעילים בתחומים שונים בענף מסבירים כיצד ניתן לשפר את המצב. ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית: "ראשית יש לייצר ודאות תכנונית עם קווים ברורים מאוד בכל עיר ועיר לפי צרכיה ואופיה. נפחים, גבהים, קומות, מכפילים ועוד דברים שמשפיעים מאוד על התכנון והתו ־ צאה הסופית, חייבים להיות מעוגנים בתו ־ כנית אב מסודרת לכל רשות. כמו כן חייבים לייצר מסלול מבוסס לוחות זמנים בכל ועדה כדי שהיזמים לא ימתינו שנים רבות לכל החלטה. הדוגמה הטובה ביותר שבה נתקל ־ תי היא בעיריית קריית אונו, שם יש אחידות בתנאים, שקיפות בכל התוכניות והתב"עות והכי חשוב זמינות ואכפתיות של כל מחל ־ קות העירייה ובראשן מחלקת ההנדסה והחזון של ראש העיר". משה מילר, בעלי קבוצת שובל העוסקת בי ־ זום ובבנייה, מציע פיתרון: "היזמים בישראל חיים זה עשרות שנים במצב של חוסר ודאות מתמשך, כאשר מדי מספר חודשים משתנים נהלים ותקנות ומכבידים עליהם בגזירות שונות ומשונות וברגולציה. אני פוגש לא מעט יזמים שכבר עשו את הונם ושוקלים להרים ידיים נוכח המציאות. אני מציע לממשלה להקים צוות ביחד עם היזמים והק ־ בלנים ולא להנחית הוראות מלמעלה ללא מחשבה, כי טוב לא ייצא מזה. רוצים להוריד מחירים? הגבילו את מחירי הקרקע, הפחיתו בירוקרטיה, טפלו ברשויות וברמ"י, אבל אל תפילו על כתפי היזמים את יוקר הדיור". האדריכל שאול יסקי, בעלים שותף במשרד יסקי אדריכלים: "הזמן שלוקח בארץ לבנות דירה הוא לחלוטין בלתי סביר, וכך גם הפער

משה מילר: "אני מציע לממשלה להקים צוות ביחד עם היזמים והקבלנים ולא להנחית מלמעלה הוראות ללא מחשבה, כי טוב לא ייצא מזה"

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 0