ידיעות הנדל"ן

שוק הנדל"ן למשרדים

כי שוק המשרדים ימשיך להתרחב, במיוחד לאור הפעלתה של הרכבת הקלה, לצד גידול משמעותי במספר הבניינים בשימושים מעו ־ רבים, הכוללים משרדים, מסחר, מלונאות, מגורים ועוד". "צפוי שינוי מגמה" לא 2023 במקביל למי שסבור שהענף חזק וב־ צפויה השפעה משמעותית, יש מי שחושב אחרת. ארז כהן, שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, סבור כי צפוי שינוי מגמה בתחום המשרדים וצפויה התמתנות מסוימת במחירים: "אנחנו נמצאים רגע לפני נקודת המפגש בין עקומת הביקוש לעקומת ההיצע. השוק מושפע היום משלושה גורמים מרכ ־ זיים. ראשית יש מאגר תכנוני גדול מאוד בתל אביב והמרכז של למעלה ממיליון מ"ר, וככל שהפרויקטים יבשילו, הרי שיהיה קשה יותר לשמור על רמת מחירים גבוהה לאורך זמן. שנית בעיית הנגישות היא דרמטית. לה ־ גיע ברכב למוקדי התעסוקה הבולטים כמו ציר יגאל אלון, הבורסה או רוטשילד הפך למשימה כמעט בלתי אפשרית. עד שלא נראה את הרכבת הקלה נוסעת ופתרון תחבו ־ רתי, לא תהיה הקלה ולכן המשרדים נפגעים. מן הצד שני ישנה מגמה משלימה, הנובעת מעליית הריבית והתייקרות עלויות המימון, הבנקים פחות ששים לממן פרויקטי משרדים חדשים, אך השפעתה היא ארוכת טווח". לצד שאלת המחירים, יש גם מי שסבור שהמצב בשטח יוביל גם לשינוי העדפה גיאוגרפית בקרב חלק מהחברות. ירון שמיע, לבניין, מציין: "עודפי SGS מנכ"ל חברת הביקוש לשטחי משרדים ומחירי השכירות הגבוהים במרכז תל אביב, יחד עם הצפי ־ פות ועומסי התנועה הכבדים בתוך העיר וכן בכניסות וביציאות ממנה, גורמים לחברות רבות לשקול בתקופה האחרונה אם להישאר בעיר או להעביר את המשרדים הראשיים החוצה. הגידול בביקושים לשטחי משרדים מחוץ למרכז תל אביב יצר בשל כך מגמה של פיתוח מואץ של אזורי תעסוקה במעגל השני, באזורים בולטים, כמו רמת החייל, פתח תקווה, אור יהודה, חולון, בני ברק ועוד. כך למשל אזור התעשייה רמת החייל, שבשנים האחרונות לא זכה לביקושים גבוהים ואף רשם ירידת מחירים קלה, זוכה לאחרונה לע ־ דנה מחודשת ועלייה בביקוש לשטחי מש ־ רדים בשל סמיכותו לפארק הירקון, פיתוח האזור במסגרת תוכנית בינוי חדשה הכוללת שדרוג תשתיות והעצמת זכויות הבנייה בבנייני המשרדים הקיימים, ובעיקר בזכות הצפי להתחלת הפעלת הקו הירוק של הרכ ־ בת הקלה, שיעבור לאורך ציר ראול ולנברג בעוד שנים ספורות". גם איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, מצביע על ההבנה בקרב החברות, שהמיקום זה לא הכול: "מאז סוף משבר ועד היום נרשמת 2021 הקורונה בשנת התאוששות ניכרת בשוק המשרדים, ואפשר להגיד שהתחום אף חווה פריחה מחודשת. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החלו להיבנות 2022 במחצית הראשונה של אלף מ"ר שטחי משרדים בכל 785 יותר מ־ רחבי הארץ, זינוק של עשרות אחוזים בקצב לעומת אשתקד. בעקבות הקורונה חברות רבות הבינו, כי אין הכרח להישאר רק בתל אביב ולשלם דמי שכירות גבוהים מאוד על המשרדים שם. לא מעט מעסיקים ניצלו את השנתיים שחלפו לשדרוג המשרדים שלהם, וגילו שאם הם קצת מתרחקים מגוש דן, הם

צילום אוויר: ויו פוינט

של חברת פרשקובסקי במתחם האלף בראשון לציון MILLENNIA התפתחות מתחמים חדשים לצד ותיקים. מגדל

כבר לימד אותנו להתנהל תוך כדי, ועוד יותר לימד אותנו מה קורה ביום שאחרי". חן גור לוטן, מנהלת תחום נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין, מסבירה כיצד צלח הענף את המגפה ומה קורה היום: "בנייני המשר ־ דים באזורי הביקוש לא חוו משבר או ירידה משמעותית בביקושים בשנתיים האחרונות. על אף שתקופת הקורונה לימדה את כולנו שאפשר גם לעבוד מהבית, רוב המעסיקים וכן העובדים מעדיפים, לפחות רוב השבוע, לעבוד במשרד, ולכן הצורך במשרדים קיים. מה גם שבשנה האחרונה חברות רבות שיש ־ בו על הגדר בתקופת הקורונה, הרשו לעצמן לגדול ולהגדיל את שטחי המשרדים שהן הן שוכרות. לאור זאת אני מאמינה, שגם אם נראה האטה מסוימת במהלך השנה, לא נראה , והביקושים יישארו 2023 ירידת מחירים ב־ גבוהים, ודאי באזורי הביקוש". במקביל לוטן מתייחסת לפתיחה העתידית של הרכבת הקלה וסבורה שהמהלך ישפיע לטובה על השוק, אם כי לא באופן דרמטי כמו שחוש ־ בים: "פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה עשויה להשפיע לטובה על הביקושים למ ־ שרדים הנמצאים בקו הרכבת, אך לא באופן דרמטי, שכן עדיין הרוב מגיעים למשרדים בדרכים אחרות. לטווח הארוך, ככל שיוסיפו קווי רכבת והתחבורה הציבורית תיתן יותר מענה ליותר אנשים, הדבר בהחלט עשוי להשפיע על מחירי השכירות של משרדים בבניינים הסמוכים לקווי הרכבת". "גמישות ועבודה היברידית" צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירק ־ טוריון קבוצת סופרין, מציין כי שינוי נוסף שניכר הוא חיזוק של מתחמים ותיקים, ולא רק של חדשים: "אחת המגמות הבולטות שהקורונה שימשה להן קטליזטור, היא הרצון של בעלי משרדים והעובדים לעבוד בקרבת הבית. היציאה מחוץ לתל אביב, לאזור תע ־ סוקה מתפתח בסמוך לבית, אפשרה לארגון, לעובד או לבעל משרד קטן לשכור נכס זול

יותר משמעותית וכן לשלם דמי ארנונה מו ־ פחתים, שחוסכים לארגון מיליוני שקלים בשנה, ויחד עם זאת להרוויח את כל הית ־ רונות של הקרבה לבית – גמישות ועבודה היברידית, הימנעות מבזבוז זמן יקר בפקקים בדרך לעבודה ובחזרה. הביקושים שגדלו בשנתיים האחרונות לשטחי תעסוקה מחוץ

טו לעבור לתחום המשרדים, מהלך שהשפיע על הביקושים: "לאחר שנתיים של קורונה הייתה סברה, שתחום הנדל"ן המניב יספוג פגיעה קשה. למרות שינויים באופי העבו ־ דה והתחזקות המגמה ההיברידית, ויחד עם העובדה כי ישנו עודף שטחי תעסוקה - אנו עדים לכך שהמשרדים מתמלאים, ואף חזרו

ירון שמיע: "הגידול בביקושים לשטחי משרדים מחוץ למרכז תל אביב יצר מגמת פיתוח מואץ של אזורי תעסוקה במעגל השני, באזורים בולטים כמו רמת החייל"

לתל אביב הביאו להתפתחות והתחדשות של אזורי תעסוקה ותיקים. רשויות מקומיות זיהו את הפוטנציאל ופעלו להוספת זכויות משמעותית באזורי התעסוקה שלהם. מקו ־ מות מתחדשים וגדלים ניתן לראות בימים אלה באזור התעסוקה של רמת גן – הבור ־ , BBC סה, אזור התעסוקה של בני ברק – בפתח תקווה - הפארקטק, בקריית אונו, הוד השרון והרצליה. כל הרשויות הללו יכניסו לשוק העבודה בשנים הקרובות עוד מאות אלפי מטרים של משרדים במגדלי טריפל ב � חדשים, שיהוו מוקד משיכה בולט לח A רות הייטק או פיננסים, אשר מחפשות כיום אלטרנטיבה למחירי השכירות הגבוהים בתל אביב ומושפעות מסביבת הריבית והאינפל ־ ציה הגבוהות. האזורים שיצליחו במיוחד יהיו אלה הסמוכים לתחנות הרכבת הקלה או הכ ־ בדה, שכן הם יהיו הנגישים ביותר לעובדים המגיעים מהמרכז בכלל ומתל אביב בפרט לעבודה בהוד השרון, קריית אונו או רעננה". תמר אבידן, סמנכ"לית רד בינת נכסים, מתייחסת לעובדה שבעקבות השינוי שחל גם בתחום המגורים, משקיעים רבים החלי ־

לתפוסתם טרום המגפה. למצב זה יש מספר הסברים. האחד, המשבר הביא עימו משקי ־ עים חדשים והוליד הזדמנויות חדשות שיצרו תנועה בענף. משקיעים חדשים נכנסו לתחום הנדל"ן המניב דרך קבוצות רכישה ועל ידי קנייה של נכסים בשטחים שונים, לרבות נכסים קטנים ועוד. זאת בעקבות מדיניות ממושכת שנלחמת במשקיעים בשוק הדיור, על ידי העלאת מס רכישה, מס על שכר דירה ועוד. חשוב לזכור, כי התשואה על משרדים גבוהה לעומת זו שעל דירות מגורים, דבר המעניק ייתרון יחסי לשוק המשרדים. סיבה נוספת לכך שהביקוש למשרדים לא נרגע, היא הגדלת היקף הפעילות של רבות מח ־ ברות ההייטק והטכנולוגיה, עובדה שגרמה לחלקן להרחיב את שטחי המשרדים או לר ־ כוש שטחים חדשים. בטווח הארוך אני צופה כי ככל הנראה תהיה האצה בהשקעה במתחמי תעסוקה דווקא במעגל השני והשלישי לתל אביב. נראה כי מעסיקים יקבעו את מיקום המשרד על־פי תוואי הרכבת הקלה, ויזלגו לאזורים כגון רמת החייל, שם צפויות לקום מספר רב של תחנות הרכבת. אני מעריכה

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 6