ידיעות הנדל"ן

השקעה מעבר לים

"איך אפשר להשקיע בנכס בלי לפחות לבוא לראות אותו?" המציאות הנדל"נית הבלתי אפשרית בישראל מביאה רבים ללטוש עיניים לעבר השקעות בארצות הברית: מחירי הנכסים בהישג יד, הבטחות התשואה חלומיות להלן כמה  והכול עטוף במצגות מפתות במיוחד סוגיות ושאלות שחובה לחקור ולשאול כדי להבטיח • אורי חודי עסקה הוגנת

מחירי דירות גבוהים וריבית מטפסת מובילים רבים לפזול לכיוון השקעות נדל"ן שונות מאלו הבסיסיות, שבהן התמ ־ קדו עד כה. לצד מי שבוחר

יחידות דיור, ובמסגרת 3,000־ קה החברה כ פעילותה הקימה גם כמה חברות בת שיטפ ־ לו בכל שרשרת הפעולות: תהליך הרכישה, השיפוץ וההשבחה וניהול הנכסים השוטף. החברה פועלת מול משקיעים פרטיים ולא ־ , ובכוונתה IBI חרונה גם מול בית ההשקעות להעמיק את שיתוף הפעולה עם משקיעים מוסדיים מהארץ ומארצות הברית. השניים אפשרו לנו להיות "זבוב על הקיר"

מסביב – ויש הרבה מאוד עבודה. אחרי ני ־ סוי וטעייה הבינו בחברה, כי כדי להצליח בתחום, דהיינו לברור את הנכסים הנכונים, להיות מסוגלים לטפל בהם באופן שוטף וגם להצליח להשביח אותם בסוף תקופה בת חמש שנים, יש לפקח על כל התהליך מקרוב. כלומר – להיות גם חברת הניהול, גם החברה שמשפצת את הדירות, גם לדאוג לאכלוס ולפינוי ואפילו לרכוש לבד את חו ־ מרי הבנייה. אחרת, אומרים השלושה, אין דרך אמיתית לשלוט בתהליך ולצלוח את תקופת ההשקעה. בין סיפור יפה למציאות מורכבת התופעה של השקעה בבתים למגורים בא ־ רצות הברית איננה חדשה. יש לא מעט חברות שמציעות עסקאות בתחום המגורים, או יותר נכון המגורים להשכרה. בכל רחבי ארצות הברית אפשר למצוא מתחמי מגורים להשכרה, המוחזקים בידי גורמים שונים, החל בגופים מוסדיים גדולים, מקומיים או זרים, דרך חברות מקומיות או זרות בגדלים שונים וכלה בבעלים פרטיים מרובי או מחו ־ סרי ניסיון. לקהל הישראלי שרואה פרסומים להשקעה במתחמים הללו, הכול נראה טוב מרחוק. הבנייה האמריקאית נראית איתנה, הבתים גדולים ויפים, מוקפים בטבע, והמ ־ חיר הרבה פעמים לא מגיע לזה של דירת שיכון בארץ. קשה לתפוס את הבדלי המחיר. אבל כאן מתחילה הבעיה – לראות משהו

כאלו. וככל שההשקעות מעבר לים נהיות נפוצות, יש גם לא מעט מקרים שבהם המ ־ שקיעים לא זוכים לקבל את כספם בחזרה. אחת הסיבות המרכזיות לבעיות בהשקעה מרחוק היא בסוף המרחק וחוסר היכרות עם התרבות או ענף הנדל"ן המקומי. כמאמר הקלישאה – מה שרואים משם, לא רואים מכאן. אז נסענו לראות איך נראה הדשא של השכן, ובעיקר – איך אפשר לבדוק כמו שצ ־

להתמקד בשוק ההון או אפילו בפיקדונות בבנקים, שעם עליית הריבית חוזרים להיות אטרקטיביים, יש מי שמעדיפים להישאר בנדל"ן – אבל לא בישראל. לאחרונה פורסמה סקירה בינלאומית, שה ־ עידה כי הנדל"ן בתל אביב מתחיל להראות סימנים של בועה. סקירות בינלאומיות קודמות כבר הראו שמחירי הדירות ביש ־ ראל רחוקים שנות אור ממחירי דירות או בתים במדינות רבות בעולם. ככל שמחירי הדירות בארץ מאמירים, רכישת דירה או בית להשקעה מעבר לים נשמעת כמו מהלך מושך יותר ויותר. אחד היעדים הבולטים להשקעה בקרב ישראלים היא ארצות הב ־ רית, מקום ענק עם אפשרויות בלתי נגמרות ומחירי נכסים שעל הנייר אנחנו בישראל יכולים רק לדמיין. אבל מה שנראה טוב על הנייר לא תמיד נראה טוב בשטח, והבטחות לתשואה לצד מצגות והרצאות שמציגים למשקיע הישראלי, לא פעם מוכרות יותר חלומות ופחות נדל"ן. רק לפני כחודש פורסם, כי בית משפט קבע שמשווק נדל"ן בארצות הברית ישלם למ ־ שקיע פיצוי כספי, משום שהראשון לא בדק את העסקה כמו שצריך, מה שגרם לאחרון להפסיד לא מעט כסף. ויש עוד מקרים

סטס גרינברג: "מי שחושב שהוא יכול לעשות הכול מרחוק ולהסתמך על אנשי מקצוע מקומיים, בלי בקרה ובלי נציגות בשטח לא חי את המציאות"

במהלך שבוע ולראות כיצד פועלת הח ־ ברה, מה הנכסים שבהם היא פועלת ובין היתר מה הבעיות שאיתן מתמודדת החב ־ רה האמריקאית. נדגיש כבר עכשיו – הם לא היחידים שיודעים לעשות את זה נכון. אבל הם כן בחרו בצורת פעולה ייחודית, שמאפשרת להם להיות אחראים על כל האופרציה מעבר לים ולא רק לשווק נכס ולסמוך על אחרים שיעשו את העבודה

ריך, מה צריך לשאול ומה נקודות התורפה. כדי לקבל תמונה מהשטח נעזרנו בקבוצת 2017 , שהקימו ב־ VISION & BEYOND היזמים הישראלים סטס גרינברג ופטר , למטרת איתור, רכישה, 34 גיזונטרמן, בני השבחה וניהול מקבצי דיור בארצות הברית. החברה פועלת כיום במרכז ודרום ארצות הברית, בדגש על השקעות שבהן קיים פו ־ טנציאל השבחה בנכסים. נכון להיום מחזי ־

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 9 8