ידיעות הנדל"ן

שוק הדיור

כשהריבית עולה ועולה, כוח הקנייה של הציבור יורד

עצות זהב לרוכשי דירות יד שנייה רמת המחירים שאליה הגיעו הדירות אינה מאפשרת

מרווח לטעות בעסקה. מה חשוב לדעת כשקונים דירה מיד שנייה? מעניק שורה של עצות לרוכשים אוהד דנוס שמאי המקרקעין בואו לדירה בימים ושעותשונים, לא רק כשבעל הבית יכול.  ודאו היטב שבעל הבית הוא זהשאתם מדברים איתו, אפשר לוודא באמצעותתיבת הדואר,  בחשבונות השונים ואפילו בהתמצאותשלו בדירה. אל תתרשמו ממספר החדרים, תמדדו. רק כך תדעו באמתמה אתם הולכים לקנות.  אם הקומה היא קרקע או גג, חובה להוציא את נוסח היתר הבנייה המקורי כדי לוודאשאכן  מדובר בדירה. שימוש לב, גם אם בנסח הטאבו רשום "דירה", מהשמחייב הוא ההיתר. הוציאו נסח טאבו בעצמכם. אל תסמכו על מסמכיםשנמסרים לכם. אותו הדבר גם לגבי היתר  הבנייה. זה לא מסובך כמו שזה נשמע. היום הנגישות ברשת לאתרי מינהל ההנדסה או הוועדה המקומית פשוטה יחסית. אם כבר מחפשים ומוציאים מסמך מסוים, בידקו את כל המסמכים. שווה לראותשאין בעיות  במבנה, צווי הריסה, שכנים בעייתיים וכד'. חובה לבדוק איפה פחי הזבל ומהשעות ההורקה.  הביטו מהחלון וחפשו מפגעים, דוגמת אנטנותסלולריות, תחנות אוטובוס מרעישות ומזהמות  ואפילו גינות ציבוריות או גינות כלבים ועוד. אם ישמגרש ריק בצמוד למבנה, סביר להניחשהוא לא יישאר ריק לנצח. חובה לבדוק למה  מיועד ומה יבנו עליו בעתיד. ישהבדל גדול בין בניין מגורים קטן, למשל, למגדל מגורים, קניון, בית ספר או תחנת כיבוי אש ומד"א. אם ישמבנה ותיק בצמוד למבנהשבו ממוקמת הדירה, כדאי לבדוק האם מקדמים בו תמ"א  או פינוי־בינוי, ומה התוכניות לגביו. אם מדובר במקוםשעתיד להפוך לאתר בנייה למשך שלוש 38 השנים הקרובות, כדאי לדעת זאתמראש. בחנו את הנוף מכל הפתחים ולא רק מהסלון. לעיתים לדירה עורפיתקיימים חלונות בחדר  השינהשפונים דווקא לרחוב הסואן. אל תאמינו למהשמספרים לכם על מחירי דירותשנמכרו. אפשר לבדוק זאת היום לבד ובקלות  באתר רשות המיסים או באתר הנדל"ן הממשלתי. המוכר מבטיח לכם תמ"א? אל תאמינו רק למילהשלו. בקשו לראותמסמכים ולכו איתם לעורך  דין או לשמאי שלכם, שיסביר לכם איפה בדיוק הפרויקט נמצא או תקוע. ככלל, פרויקט התחדשות עירונית יכול להשביח את הנכס, אבל זה תלוי בסטטוסשבו הוא  מצוי. קחו בחשבון שאין ארוחות חינם. אם הדירה ממוקמת בבניין שנמצא בתהליך מתקדםשל התחדשות עירונית לקראתמימוש – כנראה, ההשבחה כבר נמצאת במחיר שאתם משלמים על הדירה היום. אם יש דילמה האם לקנות דירה משופצת או לשפץ לבד - לקנות דירה לא משופצתתמיד  עדיף. הרווח מהשיפוץ עובר למי ששיפץ, ומי שאחראי ומלווה את העבודות עושה אותו לפי טעמו. יששלל גורמים נוספיםשחייבים לבדוק היום, אבל אם הייתי צריך לתמצת את הבדיקות  ההכרחיות בכל עסקת רכישת דירה, הייתי מגדיר את העקרונות כך: סבלנות, בדיקה עצמית, בדיקה יסודית, בדיקה מקצועית.

אוהד דנוס, שמאי מקרקעין. צילום: שחר שירזי

איך מגיב שוק הדירות מיד שנייה למציאות הנדל"נית ולריבית המטפסת? הנתונים האחרונים מצביעים על רוכשים שיושבים בינתיים על הגדר וניתוח של אתר בדקנו עם מומחי הענף  " מעיד על פחות חיפושים 2 "יד כיצד ניתן לאתר הזדמנויות טובות דווקא עכשיו, ומה • אורי חודי הטיפים שלהם לקנייה חכמה

ד � מו 8,137 יציב, עם מגמת עלייה קלה מ ש בנובמבר. 8,674־ עות בינואר ל גם בפתח תקווה המציאות דומה. החיפושים אלף בתחילת 40 שהחלו ברמה של למעלה מ־ אלף בשנה, וההיצע? 31.5 השנה, צנחו לכ־ נותר כמעט דומה. בירושלים המגמה דומה, 43 אלף חיפושים בינואר לעומת כ־ 51 עם כ־ אלף בסוף השנה, כאשר היקף המודעות שפורסמו רשם ירידה קלה. ולא רק במרכז, גם בבאר שבע ניתן לזהות את המגמה המ ש אלף חיפושים בינואר, עלייה 30.2 תוארת – אלף 28.5 קלה במהלך השנה, אבל ירידה ל־ בנובמבר. גם היצע הדירות למכירה בבירת הנגב נמצא בירידה. "ניתוח נתוני הביקוש מאז חודש יולי ועד היום 2 וההיצע של יד מצביע על מגמת ירידה קלה אך מתמדת ברמת הביקושים. ניתן לראות ממצא זה

מדי חודש מתפרסמים נתונים רבים על ענף הנדל"ן, רובם מתייחסים לדירות חדשות, אבל בפועל רוב הפעילות

פרטיים רגישים יותר לתנודתיות בשוק מאשר הקבלנים, שהם בדרך כלל בעלי כיסים עמוקים יותר ואורך רוח. לכן עליית ריבית הפריים לרמתה הגבוהה זה כעשור, לצד עלייה באינפלציה, משפיעות על יחסי הכוחות בשוק בין מוכרים לרוכשים בשוק היד השנייה, שמהווה את עיקר העסקאות לרכישת דירה בשוק. אבל למרות האטה במספר העסקאות, אנחנו לא מזהים ירידת מחירים. לאחר שנה וחצי של זינוק במדד מחירי הדיור, אנחנו רואים כי קיימת מגמה של חזרה לנקודת איזון, והשוק הופך להיות שוק של רוכשים במידה רבה. האטה בקצב המכירות מעידה על כך שאנשים זהירים בביצוע העסקאות, רבים יושבים על הגדר, בפרט אם הם משפרי דיור שצריכים לגייס הון כדי לרכוש דירה חדשה. במיוחד כעת,

ביחס ישיר להעלאות הריבית, שמכבידות על נוטלי המשכנתאות, ובהתאם לכמות העסקאות שבירידה. במצב שוק, כשהריבית עולה ועולה, כוח הקנייה של הציבור יורד, אורך חיי מודעה מתארך, וכמות המודעות הזמינות למכירה באתר גדלה", כך אומרת .2 איילת ניצן סמנכ"לית השיווק של יד "מגמה של חזרה לנקודת איזון" רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, סבור ששוק יד שנייה מושפע יותר מה ש שינויים בשטח: "השינויים הכלכליים וב ש ראשם התייקרות הריבית במשק משפיעים על כל שוק הדיור, אך מחלחלים מהר יותר לשוק דירות יד שנייה מאשר לשוק הדי ש רות החדשות. הסיבה היא שבעלי דירות

ספק שמשהו קורה בענף, המחירים הגבוהים וגם הריבית המטפסת מובילים להאטה מש ש מעותית ואולי אף לקיפאון בעסקאות. אך האם הביקוש יורד? האם המחירים יירדו? מה שבטוח הוא, שמדובר בתקופה שבה הכוח נמצא אצל הרוכשים ולא אצל המוכרים, גם בדירות חדשות, אבל גם בדירות יד שנייה.

יצאנו לבחון מה קורה בענף, וכיצד מומלץ לרוכשים לפעול במציאות שנוצרה. נתחיל מכמה נתונים, שמדגישים שמה שקורה היום בשוק הדירות יד שנייה הוא לא עניין נקודתי, אלא מגמה שאפשר לראות 2 אותה כמעט בכל מקום. ביקשנו מאתר יד להוציא עבורנו את נתוני הביקוש וההיצע

כאשר קשה יותר לקדם עסקאות מכירה בשוק יד שנייה, אנו רואים שיש ביקוש גבוה יותר למתווכים מקצועיים ומנוסים, שי ש סייעו לאתר רוכשים מתאימים ולנהל את המו"מ באופן אפקטיבי". נובוטני מתייחס גם לתוכניות הממשלה השונות ולשאלה האם הן עשויות להשפיע על השוק, על הביקוש או על ההיצע. "בכל הנוגע לתוכ ש ניות ממשלתיות לפתרון מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים, כדוגמת 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה', הרי שמדובר בפתרונות שיווקיים בעיקר שעוסקים בצד הביקוש. המדינה מסייעת לזוגות לרכוש דירה, תוך שיעור מינוף גבוה מאוד והצמדה למדדים לאורך שנים. רבים נקלעים למצוקה פי ש ננסית בעקבות ההטבה הזו. גם אם יעתי ש קו את התוכניות באמצעות הטבות שונות

בשנה החולפת, כלומר – כמות המודעות שפורסמו מדי חודש של דירות למכירה (מכל הסוגים והגדלים) בערים מסוימות וכ ש מות החיפושים באותן ערים. הנתונים מעי ש דים, כי כמעט בכל מקום שנבדק היקף החי ש פושים נמצא בירידה, בעוד היצע הדירות למכירה מתחיל לעלות. נאמר כבר כעת, עדיין החיפושים נספרים בעשרות אלפים, בעוד הדירות באלפים בודדים, כך שהבי ש קוש עודנו גבוה לעומת היצע נמוך. ת � , ב 2 נתחיל בתל אביב־יפו. על־פי נתוני י ד חילת השנה עמד הביקוש (מספר המחפשים) אלף, כשמאז החלה לעלות הריבית, 70 על כ־ החל ירידה בביקוש, ונכון לסוף השנה מדו ש בר בצניחה במחפשים, שעמדה בנובמבר על אלף בלבד. במקביל מספר המודעות 55.4 כ־ שפורסמו למכירת דירות בעיר נותר יחסית

למגורים מתרכזת דווקא בשוק היד שנייה. ש � מהעסקאות מתבצעות בדירות י 70% כש נות מול בעלים פרטיים, ומדובר בשוק ענק. עליית הריבית שמלווה אותנו כבר חודשים ארוכים, משמעותית גם לרכישת דירה יד שנייה, ולצד הירידה בהיקפי העסקאות של הדירות החדשות, נראה שגם ביד השנייה השוק בשפל. על־פי דו"ח הכלכלנית הרא ש שית באוצר, שפורסם לאחרונה והתייחס , בחודש זה נרשם מספר 2022 לאוקטובר העסקאות הנמוך ביותר בדירות יד שנייה דירות בלבד, ירידה 3,200 – שנה 20 זה . אין 2021 לעומת אוקטובר 64% בשיעור כ־

צילום: גדי קבלו

רון נובוטני: "השינויים הכלכליים ובראשם התייקרות הריבית במשק משפיעים על כל שוק הדיור, אך מחלחלים מהר יותר לשוק דירות יד שנייה"

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 42

43 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23