ידיעות הנדל"ן

שוק הדיור

ל

מ

ה

הביקוש וההיצע לדירות יד שנייה במהלך השנה בתל אביב

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

ליאת דנינו, סמנכ"ל שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן

הטבה כספית אחידה לזכאים לדיור כולם מסכימיםששוק הדיור מחייב טיפול מיידי של הממשלה. בשנה האחרונה היינו עדים לעליית ריבית חדה לצד טיפוס המחירים, שתרם ל"ישיבה על הגדר" של הרוכשים. אבל כל עוד קצב התחלות הבנייה ושיווק הקרקעות על ידי המדינה לא מצליח להדביק את הפער שנפער לאורך השנים, הרי שמחירי הקרקעות ימשיכו לנסוק ומדד מחירי הדירות יציג גידול שכבר רשם 20%־ שנתי אף גבוה יותר מ בשנה אחת. על הממשלה להפנים שהיא מתמודדת עם בעיה חברתית־ כלכלית בוערת, ולכן חייבת להביא ליציבות בענף הדיור. הממשלות האחרונות עודדו שורת להתפרצותשל ביקושים כבושים. במקום לצנן את השוק הן הפכו אותו לתפוח אדמה לוהט, היותשניתבו זכאים רק לרכישת דירות חדשות. ההטבות הללו לא עמדו לרשות כולם, ולכן אינן שוויוניות. יתרה מזו, מי שזכו בהגרלה הפכו לשוקשל "משקיעים", היותשהם רוכשים דירות רק כי זכו, ולא כי הם באמת רוצים לגור באזור הזכייה. ההטבות הללו הגדילו מחד את היצע הדירות המוזלות החדשות, אך מאידך גרמו לזינוק במחירי הדיור בשוק החופשי, ובנוסף תרמו לכך ששוק הדירותמיד שנייה ידשדש. שנה היה נהוג שזוגות 20 בישראל לפני צעירים היו זכאים לקבל ממשרד השיכון הלוואה לרכישת דירה חדשה או יד שנייה בתנאיםשנחשבו מפתים: 72 זוג נשוי היה זכאי למשכנתהשל אלףשקל, לפי 41־ אלףשקל ורווק ל הצמדה למדד בריבית 80% מסלול של שנה, 25 בשנה לתקופהשל 4% של כשאת יתרת המימון נטלו מהבנק באמצעותמהשכונה אז "משכנתה משלימה". הטבת הזכאות אפשרה לצעירים לרכוש דירה על־פי בחירתם, מהשיצר ביקושים בשוק הדירות החדשות ושוק היד שנייה בהתאמה. "צו השעה" של הממשלה הוא אם כן להרחיב את היקף הזכאים, מהלך שיכול לסייע בהגדלת ההיצע. בואו נחזיר "עטרה ליושנה" ונאפשר לזכאים לקבל הלוואהשוויונית, שתהיה עבורם הבסיס בבואם לבחור את אזור המגורים ואתסוג הדירה. ניתן בידם את הבחירה, וניתן לכוחות השוק לפעול. תוכניות להוזלתמחירי הדיור, שבמסגרתן העניקו הטבהשל מאות אלפי שקלים למחוסרי דיור לצורך רכישת דירה חדשה בלבד. התוכניותסיפקו מענה רק לחלק קטן מהזכאים, גרמו לעצירת ביקושים ואז

הביקוש וההיצע לדירות יד שנייה במהלך השנה בירושלים

חיפושים  מודעות  , ההנתונים מתייחסים לכלל חיפושי דירות יד שנייה למכירה שפורסמו בלוח באותו החודש 2 מקור: לוח יד

עצות לרוכשים בכל הקשור לדרך הנכונה לאתר את ההזדמנויות ה"שוות" – "מומלץ לחפש בניין שצפוי בו פרויקט התחדשות עי ־ רונית בשלב מקדמי, אפילו לפני שנחתם. אם קונים הרבה לפני שפרויקט יוצא לדרך, לו ־ קחים בחשבון שההשקעה היא לטווח הארוך. את ההזדמנויות השוות יכולים לאתר בעיקר אנשי המקצוע בתחום – המתווכים, וזאת מהסיבה שהם נחשפים לפרויקטים ולהזדמ ־ נויות בהיקף גדול ויודעים לזהות את הפוטנ ־ ציאל. זה תפקידם והם יידעו לכוון את הרוכש להזדמנויות המתאימות לו". עו"ד דקלה מוסרי טל, בעלים של מוסרי טל עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לש ־ עבר, קצת מצננת את ההתלהבות בכל הק ־ שור להזדמנויות שאפשר למצוא היום בשוק הנדל"ן למגורים, ומזהירה שיש לבדוק היטב כל עסקה: "בשוק דירות יד שנייה, בעיקר באזור המרכז, אין היום הרבה מציאות. די ־ רות שמוצעות במחיר הנמוך ממחיר השוק, הן ככל הנראה דירות עם 'גיבנת' כלשהי, למשל דירות שנבנו ללא היתר, 'דירות' שהן כלל לא דירות, אלא שטחי שירות כמו חדרי הסקה, מחסנים וכד'. גם אם הרוכש מתכוון לגור בדירה, הרי שהבעיות יוכלו להתעורר אם הרשות המקומית תחליט לבצע אכיפה, אך לא פחות מזה במקרה של מכירה או של תהליך של התחדשות עירונית בבניין. לכן יש לבדוק היטב את הנכס לפני רכישה". גם מוסרי טל מתייחסת לנושא ההתחדשות העירונית ופוטנציאל ההשבחה שמושך רבים: "צריך לזכור שהפוטנציאל להת ־ חדשות עירונית ייקר מאוד את שוק היד השנייה, ולא רק בבניינים שבהם כבר יש

גלי אפל: "אסור לוותר על ליווי של עורך דין ולא לחסוך בזה. מדובר בעסקה הכלכלית הכי גדולה וחשובה, ואסור להקל ראש בפן המשפטי"

לשוק היד השנייה, שבו ישנה ודאות גבוהה הרבה יותר לרוכשים, הרי שזהו פלסטר שנותן מענה נקודתי בלבד. כל עוד המחסור בהיצע עמוק כל כך, תוכניות אלו לא יסייעו להוריד את מחירי הדיור. הפתרון הוא בנייה מסיבית באמצעות שחרור צווארי בקבוק של חסמים". "בעלי דירות שחייבים למכור מתגמשים" גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות נדל"ן דיור פלוס, מתייחסת אך היא לנתונים ומא ־ שרת שזה המצב: "שוק הדירות יד שנייה חווה עצירה של רכישות בתקופה האחרו ־ נה. ההיצע נשאר זהה, אך כמות הלקוחות התמעטה בחודשים האחרונים. בעלי דירות שחייבים למכור מתגמשים במחיר, אבל אלו התגמשויות נקודתיות ולא מגמה של ירידת מחירים. לדעתי, כפי שהשוק נראה כרגע, לא נראה שבקרוב צפויה ירידה במחירי הדירות. שוק הדירות החדשות ודירות יד שנייה מני ־ עים זה את זה – רוכשי דירה חדשה בפרויקט הם בדרך כלל זוגות צעירים או משפרי דיור.

אותם רוכשים צריכים למכור את דירת היד השנייה שלהם, וכך השווקים מניעים זה את זה. נכון לעכשיו, אני לא רואה הבדל מהותי בין שני השווקים, שניהם חווים בלימה מסוימת, וייתכן שזה משום שאנשים יושבים על הגדר ומחכים לירידת מחירים, או בגלל עליית הריבית". לגבי עצות לרוכשים כיצד לנהוג בתקופה כזו אומרת אפל קסטל: "הטי ־ פים העיקריים לחיפוש אפקטיבי של דירת יד שנייה הם: ראשית להגיע לראות את הדירה, את הבניין והסביבה מספר פעמים ובשעות שונות של היום. דירה שבערב יכולה להרגיש לנו שקטה, בבוקר נגלה שפועל מתחתיה גן ילדים וכדומה. מומלץ גם להגיע במהלך סופי שבוע. כך נימנע מהפתעות ונדע בדיוק למה לצפות. חשוב לבדוק ולוודא את הטיב והוותק של התשתיות בבית - למשל לפני כמה שנים הוחלפה הצנרת או מתי נעשו שיפוצים. לב ־ דוק שהכול עומד בתקן ובמבחן הזמן. הטיפ הכי חשוב לדעתי זה ההיבט המשפטי - לא משנה מה, אסור לוותר על ליווי של עורך דין ולא לחסוך בזה. מדובר בעסקה הכלכלית הכי גדולה וחשובה, ואסור להקל ראש בפן המשפטי". במקביל אפל קסטל מעניקה כמה

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44