ידיעות הנדל"ן

השפעת הריבית

"עליית הריבית מלחיצה"

בחודשים האחרונים הריבית מטפסת בהתמדה. בזמן שכולם נושאים עיניים אל מחירי הדירות והמשכנתאות, להעלאת הריבית ישנה השפעה גם על נושאים נוספים בענף הנדל"ן. כיצד היא משפיעה על היזמים והקבלנים, על מימון פרויקטים ורכישת קרקעות ועל קידום דיור להשכרה בישראל? ומה צפוי לקרות בחודשים הקרובים, אם • אורי חודי העלאות הריבית יימשכו תחת נטל הוצאות המימון" "יזמים ממונפים מתחילים לכרוע

כיצד משפיעה העלאת הריבית על בעלי הדירות ורוכשי הדירות? "עליית הריבית מלחיצה אנשים ובצדק", כך לדברי רקפת להב, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, "החזרי המשכנתה גדלו, קשה יותר לקבל כסף והוא בסוף גם יקר יותר. אם בעבר בנק היה נותן אישור עקרוני למשכנתא עם תוקף לשלושה חודשים בהמשך זה ירד לחודשיים והיום זה עומד על שבועיים. אנשים חוששים ומעלים הרבה שאלות והתלבטויות כמו למשל לאיזו תקופה כדאי לקחת את המשכנתה, על איזה סכום להתחייב, האם לקחת פחות ממה שהת ־ כוונו או אולי אפילו לוותר על שיפוץ שתכננו לעשות עם הכניסה לדירה. בצד החיובי, אנשים בודקים היום יותר לעומק את היכולת להתחייב ומה המשמעויות של ההלוואה שהם חותמים עליה, וזה דבר מבורך. תמיד נעדיף שאנשים המבצעים את העסקה הגדולה בחייהם – רכישת דירה, יעשו זאת מתוך שיקול דעת ולאחר שבדקו את יכולת ההחזר שלהם והבטחון שלהם לעמוד בהתחייבות בלי להסתכן". מאור אוחנה, מנכ"ל "דרכנו" רשת ארצית לייעוץ משכנתאות מציין כי: "הפגיעה בנוטלי המשכנתאות היא קשה, זוגות צעירים מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים בעיקר כאלו שנעזרו גם בהלוואות משלימות לצורך הגדלת הון עצמי או זוגות שמשלמים דמי שכירות ומשכנתא במקביל עד שיקבלו את הדירות החדשות שלהם. לנוטלי המשכנתאות אנחנו ממליצים לבחון היטב את יכולת ההחזר המקסימלית שלהם ולקחת משכנתאות עם החזר חודשי שכולל מרווח להמשך עליית הריבית. יש לזכור כי לצד עליית הריבית עולה גם מדד המחירים לצרכן ומייקר גם את המסלולים שצמודים לריבית כך שאין היום מסלול אידיאלי ויש לקחת בחשבון שכמעט כל מסלול משכנתא שלוקחים היום יתייקר בטווח הקרוב". , מתאר את המצב BNC אליאור כרמלי, מנכ"ל חברת יזמות הנדל"ן בשוק: "עליית הריבית במשק משפיעה על שוק המשכנתאות ומאיטה את קצב המכירות. בחודשים האחרונים אנחנו עדים לירידה חדה בכמות העסקאות וזה נובע בין היתר מכך שהרבה אנשים 'יושבים על הגדר'. אחת הנקודות המעניינות בתקופה היא העובדה שקונים רבים שכבר מצאו דירה, עשו מו"מ עם המוכרים, אפילו עורכי הדין משני הצדדים לעיתים החליפו טיוטות, מחליטים לרדת מהעסקה ברגע האחרון. ברגע האמת, כאשר הקונים מבקשים לקבל אישור עקרוני למשכנתא הם מבינים את המשמעות של עליית הריבית ואת ההשפעה של זה על החזר החודשי. מרבית הקונים מחפשים מינוף גבוה ולכן החזרים חודשיים גבוהים לא משתלמים להם. בנוסף, רבים היום קונים דירה לצורך הש ־ קעה וממשיכים להתגורר באיזור המרכז. בתחום הזה אנחנו רואים את כמות הביטולים הגבוהה ביותר, כיוון שסביר להניח שאם אחוז המימון גבוה, ההחזר החודשי לבנק יהיה גבוה משכר הדירה הפוטנציאלי. מצב כזה עלול לכרום לנוטלי המשכנתאות להכניס את היד לכיס בכל חודש ובכך תפגע איכות החיים שלהם והם יהיו בתזרים מזומנים שלילי". אורי חודי

ריבית בנק ישראל שהייתה קפואה שנים ארוכות החלה לטפס בחודשים האחרונים. ההשפעה המיידית של ההע ח

נעמה ברנר, סמנכ״לית כספים סלע בינוי, מתייחסת גם היא להשפעה על היזמים בה ח קשר של מימון רכישות ופרויקטים: "עליית הריבית משפיעה באופן רוחבי על כלל המ ח גזרים במשק ועל ענף הנדל"ן במיוחד. לגבי שוק הנדל"ן והיזמים, עליית הריבית משפי ח עה באופן דרסטי על הוצאות המימון השו ח טפות שהיזמים משלמים, ויזמים ממונפים ימצאו את עצמם בקשיים תזרימיים מש ח מעותיים בתקופה הקרובה. שוק הנדל"ן להשכרה יהיה אולי המושפע ביותר מעליית הריבית; זהו שוק שהנתון העיקרי שמש ח חק תפקיד בו הוא שיעור הריבית שנלקח במודל, מאחר שנלקח מימון לעשרות שנים קדימה. יזמים שטרם התקשרו בהסכמי מי ח מון או שהתקשרו בהסכמים מבוססי פריים,

המלומדים, שמרוב העלאות ריבית הם יורים, מבלי משים, בתוך הנגמ"ש". "פגיעה בפרויקטים להשכרה" אילהנדלר, יו"ר ובעליםקבוצתכנען, מדגיש תחום נוסף שעליה משפיעה הריבית הנוס ח קת – השכירות ארוכת הטווח: "עליית הרי ח בית משפיעה בהרבה תחומים, ובעיקר אנו רואים זאת בקרב רוכשי הדירות. גם היזמים לא קופצים על כל עסקה בשל התייקרות הריבית והחשש שמגמת העלייה תמשיך. כל אלו מייצרים עצירה של פרויקטים חדשים. אבל פגיעה נוספת אפשר למצוא גם בתחום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. ככל שלא תהיה התערבות של הרגולטור בנושא, הכ ח דאיות הכלכלית ליזמים פחתה משמעותית לאור עליית הריבית. התשואה מהשכרה תרד, ולכן לא ישתלם לחברות להשקיע בתחום שמאוד קרץ להן בשנים האחרונות. מאחר שהמשקיעים הודרו מהשוק, כמות הדירות להשכרה הולכת ופוחתת ומחירי השכירות ימשיכו לעלות. הממשלה החד ח שה תהיה חייבת לטפל בנושא, ליזום מקבצי דיור ומכרזים לשכירות ארוכת טווח באופן שיהיה כדאי ליזמים לגשת".

שכה הופך למכה קשה למי שזקוקים לפ ח תרונות דיור מכל הסוגים. הריבית הגבוהה גוררת איתה ירידה ביכולת יזמים וקבלנים לתכנן את פעילותם, ובשוליים כבר ניכר מאז אוקטובר קושי של יזמים לאשר ליוויים בנקאיים ולממן פעילות בפועל. הממשלה חייבת לפעול מיד לשינוי מצב שוק דיור

צפויים לעליות חדות בהחזרי ההלוואות ולשחיקה משמעותית בשיעורי התשואה". דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מתריעה כי הריבית העולה לא משחקת לטובת תחום הדיור להשכרה: "לריבית הגבוהה יש השפעות רבות על ענף הנדל"ן, אחת משמעותית היא על השוק הקונצרני לשכירות לטווח ארוך. פרויקטי הדיור להשכרה, שמשווקת המ ח דינה במסגרת חברת דירה להשכיר, נועדו לאפשר ליזמים ולגופים מוסדיים ליהנות מפרויקטים מניבים למגורים, בדומה לפ ח רויקטים הקיימים בחו"ל. כל זאת היה נכון בסביבת הריבית האפסית שהייתה נהוגה בישראל בעשור האחרון. כיום עם העלייה החדה בריבית והצפי להמשך העלאתה, לי ח

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, מתארת אף היא את ההשפעה: ״הגידול בריבית בשנה האחרונה, שאופיין בקפיצות קטנות מדי מספר חודשים, הצטבר בסופו של דבר והפך לפרמטר משמעותי לקראת סוף השנה, שאת השלכותיו הרוחביות על כל הענף אנחנו מתחילים להרגיש עכשיו. במכרזים

דול בהוצאות ריבית, שבסוף תגולגל על רוכשי הדירות ותתבטא בעליית מחירים". רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", מוסיף כיצד מש ח פיעה מגמת הריבית על הענף: "העלאות הריבית שביצע בנק ישראל בחודשים האחרונים השפיעו באופן דרמטי על שוק הדיור. מעבר להשפעה החדה על הביקוש והקושי על נוטלי המשכנתאות, העלאות הריבית הפכו גם ללהב החרב המתהפכת עבור הקבלנים. אחרי עליות המחירים המטורפות של מוצרי הבנייה שהיו במהלך השנתיים של הקורונה ובמיוחד בשל מל ח חמת רוסיה־אוקראינה, הפכו פרויקטים רבים ללא כדאיים כלכלית ובעלי סיכון גבוה יותר, עד כדי מצב שבו קבלנים רבים החליטו לשבת על הגדר ולא להתחיל פרויקטים. לצערנו, בשנתיים האחרונות היו מאות קבלנים, בעיקר קטנים ובינו ח ניים, שפשטו את הרגל או נקלעו לקשיים, והעלאות הריבית התכופות האחרונות עלולות אף להחמיר את המצב. הייתי מצפה שבממשלת ישראל החדשה יקום מבוגר אחראי, אולי ראש הממשלה בכבודו ובעצמו, שייקח את המושכות לידיים ויס ח ביר סוף סוף לנגיד בנק ישראל ולכלכלניו

זמים כבר לא משתלם להיות בשוק השכי ח רות הקונצרני. הריבית מייקרת עבורם את עלויות המימון, ושכר הדירה המתקבל מא ח פשר להם החזר על ריבית ההלוואה בלבד. כשהתשואה הממוצעת משכירות בארץ היא וכשהריבית כבר עברה את זה – 3% סביב הפרויקט הופך ללא משתלם. כדי לאפשר למודל השכירות להישאר כדאי בסביבת ריבית עולה, המדינה צריכה לספק הגנה מעליית ריבית ליזמי הדיור להשכרה ארו ח כת הטווח. ההגנה יכולה להיות באמצעות ערבות מדינה לגורמים המממנים, או סבסוד של פערי הריבית, במידה שהיא תעלה מעל רמה שתיקבע מראש. הגנה כזו ניתנה בעבר בפרויקטים הראשונים של דיור להשכרה לטווח ארוך, והיא נדרשת גם היום". "הבנקים הקשיחו עמדות" אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק בחברת רוטשטיין, מסבירה איך הריבית שינתה את עמדת הבנקים: "שינוי הריבית במשק משפיע בשוק לא רק על הרוכשים, אלא גם יזמים מכיוון שהבנקים מקשיחים את תנאי ההלוואות לרכישת קרקעות. בעבר בפריסייל כדי 10% היזם נדרש למכירה של

לאה היא שינוי ריבית הפריים ועלייה בהח ח זרים החודשיים של ההלוואות, כשהבולטת ביניהן היא המשכנתה. אחרי שורה של הע ח לאות רצופות ברור כבר היום שהמהלך מש ח פיע על משקי הבית באופן משמעותי. עדות לכך ניתן למצוא בדיווח של ארגון פעמונים, המלווה משפחות בהתנדבות בתחום כלכלת המשפחה: "בשבועות האחרונים חל זינוק בכמות הפניות לסיוע ולליווי כלכלי. באר ח ח � י 35% גון אומרים, כי מדובר בעלייה של סית לשבועות שלפני כן. עוד מציינים בא ח רגון, כי הפניות מגיעות ממשפחות ממעמד הביניים, שבעבר לא הזדקקו לסיוע ולליווי כלכלי, אלא שכעת, עם ההתייקרות החדה במשק, המשפחות הללו פונות לארגון כדי לקבל סיוע". אבל לצד ההשפעה על משקי הבית, המהלך של בנק ישראל משפיע גם על תחומים נוספים בנדל"ן. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו מסביר את ההשפעה הלכה למעשה: "התהליך הקיצוני של העלאת הריבית גורם ישירות להאטת פעילות ענף הבנייה, והמ ח

ראול סרוגו: "הריבית הגבוהה גוררת ירידה ביכולת יזמים וקבלנים לתכנן את פעילותם, ומאז אוקטובר ניכר קושי לאשר ליוויים בנקאיים ולממן פעילות"

מיכל גור: "במכרזי רמ"י האחרונים נרשמה ירידה במחירי הקרקעות, המבטאת בעיקר עלייה בהוצאות מימון, ולא כפי שנוטים לחשוב, כציפייה לירידה במחירי הדירות"

שהפך למשפיע הגדול ביותר על מצב המשק כולו. אמרנו שוב ושוב לממשלות האחרו ח נות, כי ללא פתרון המחסור בהיצע הדי ח רות והתשתיות הנלוות, לא תשתנה מגמת עליות המחירים. פתרון זמני, כמו העלאת ריבית או הודעה על הגרלות חדשות, הוא סכנה ארוכת טווח לכלכלת ישראל".

האחרונים של רמ"י נרשמה ירידה במחירי הקרקעות, המבטאת בעיקר את העלייה בהוצאות מימון ולא כפי שרבים נוטים לחשוב, כציפייה לירידה במחירי הדירות. בנוסף התארכות הזמן עד לקבלת היתרי בנייה והחסמים שקיימים ברוב הקרקעות ששיווקה רמ"י בשנה האחרונה גורמים לגי ח

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 8

59 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23