ידיעות הנדל"ן

השפעת הריבית

20% לקבל ליווי בנקאי, וכיום בנקים דורשים מהדירות, ולכן יזמים מאטים קצב ולצד זאת נדרש הון עצמי גדול יותר. כאשר קצב הב ־ נייה יורד, כאשר רוכשים רבים יחזרו לשוק, הם עלולים לראות עליית מחירים בעקבות מחסור בהיצע. כלומר גם אם תהיה ירידת מחירים, אני צופה שהיא תהיה לטווח קצר ובאזורים ספציפיים ולא בכל השוק. אנחנו לא הורדנו מחירים עד כה. אחד החסמים הבולטים שדורשים תשומת לב מיוחדת מצד המדינה הוא קיצור הליכי הבירוקרטיה, שמהווה חסם משמעותי בקצב התחלות הב ־ נייה". גם צחי פרץ, סמנכ"ל כספים שיכון ובינוי נדל"ן, מתייחס לפגיעה הרחבה בענף מעבר להתייקרות המשכנתה: "בטווח הקצר לרי ־ בית הגבוהה, לאי הוודאות בשוק ההון ובמ ־ גזר ההייטק השפעה מהותית על כל שרשרת האספקה של שוק הדיור בישראל - יזמים, קבלני ביצוע, בעלי משכנתאות, שוכרי די ־ רות, חברות מטבחים, כלים סניטריים וכלל הגורמים בשוק הנדל"ן בלי יוצא מן הכלל. כולם מתמודדים עם ההאטה בשוק. יזמים ממונפים, שרכשו קרקעות במחירי שיא וקיוו לשווק דירות במחירים גבוהים יותר ממחיר השוק, מתחילים לכרוע תחת נטל הוצאות המימון. קבלני הביצוע, שבמשך שנתיים הת ־ מודדו עם השלכות הקורונה ורק עכשיו סיימו ללקק את הפצעים של עליות המחיר המש ־ מעותיות בכל הקשור לשינוע, ייבוא חומרי גלם ומדד תשומות הבנייה, מוציאים עצמם ללא עבודה כתוצאה מההאטה בבנייה". אפי שקדי, יו"ר ומנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן מציין: "העלאת הריבית משפיעה ישירות על שוק המשכנתאות, שכן היא מעלה את הרי ־ ביות בתוכניות השונות ומובילה להחזרים גבוהים יותר. ברמה היזמית הבנקים הקשיחו עמדות ולא ממהרים לתת מימון לכל יזם, ובשל כך רואים השתתפות מועטה של יזמים במכרזים האחרונים ואף זכיות במחירים נמו ־ 2023 כים מהמכרזים הקודמים. להערכתי, ב־ נראה יותר הזדמנויות רכישה, בעיקר לחב ־ רות מבוססות ולא ממונפות. יחד עם זאת, גם אם בשנה הקרובה נראה את הביקושים מצטמצמים בעקבות הריבית הגבוהה, אני לא רואה איך זה ישפיע על מחירי הדירות, שכן הבעיות המבניות בשוק הדיור המקומי נעו ־ צות במחסור בהיצע ובהליכי רישוי ארוכים". שחף ארליך, מנכ"ל חברת הפינטק טריא, בית לשירותים פיננסיים מתקדמים: "שוק הנדל"ן מבוסס על אשראי - היזמים, קבלני הביצוע ורוכשי הדירות, כולם צורכים אשראי על מנת להמשיך לתפקד. ביחס ליזמים, הם נמ ־ צאים במצוקה. הם רכשו קרקעות במחירים אטרקטיביים ומימנו את הרכישות באמצעות מינוף גבוה בריבית אפסית. יזם שרכש קרקע ומימן אותה בריבית פריים, שילם באותה כ � , ועל בסיס זה בנה את התו 1.6% תקופה נית העסקית שלו, היום הריבית שלישה את

. אותו יזם שרכש 4.75% עצמה ועומדת על מיליון 100 קרקע ולקח, לדוגמא, מימון של מיליון שקל ריבית 1.6 שקל, תכנן לשלם 4.75 בשנה, וכעת מתברר לו שהוא ישלם מיליון שקל והסכום עוד יכול לעלות. יזמים רבים לא יעמדו בתשלומים מבחינה תזרימית ויחוו קשיים משמעותיים. בטווח הקצר זה עשוי להוביל לירידת מחירים של הקרקעות, אבל במקביל יגרום לירידה בהיצע הדירות עקב קשיים של יזמים להתחיל בבנייה". "השפעה מהותית על מכרזים" "עליית הריבית השפיעה מהותית על מכ ־ רזי הקרקעות של המדינה", כך אומר אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן. "במכרזי רמ"י בשנתיים האחרונות ראינו לא פעם הצעות מיזמים במחירים לא ריאליים, הגבוהים בעשרות אחוזים מהשומה של שמאי רמ"י. ההצעות התבססו על הצפי של היזמים לזינוק חד במחירי הדירות, ולכן הם הסכימו לשלם הרבה יותר. בחודשים האחרונים, כש ־ כמות הדירות החדשות שנמכרות יורדת מדי חודש, ועקב עליית הריבית שמייקרת את המשכנתה ואת עלויות המימון של היזמים, יזמים כבר לא 'בונים' על זינוק במחירים, ולוקחים מרווחי ביטחון גם בצד העלויות. גם ההצעות שלהם נמוכות הרבה יותר; כך למשל במכרזים שנסגרו בחודשים האחרונים דירות בזיכרון 700־ דירות באלעד, כ 900 לכ־ ו � דירות בראשון לציון. בשל 600 יעקב וכ ־ שת המקרים יש מתחמים שנסגרו במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחיר השומה. אפקט נוסף של הריבית הגבוהה על המכ ־ רזים הוא העובדה שהיות שהריבית מייקרת את מימון הפרויקטים ליזמים, הם מתמחרים הוצאות מימון גבוהות בהרבה מבעבר, ואז ההצעות שלהם במכרזים נמוכות יותר". עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרק ־ עין ומייסד פירמת דורון אריאל ושות': "עליית הריבית משפיעה בעיקר על חברות נדל"ן שרכשו קרקעות לבנייה, ומייקרת להם משמעותית את עלויות המימון. רכישת קרקעות לבנייה היתה מבוססת עד כה על היכולת של היזמים למנף את ההון באמצעות הלוואות ברי ־ בית אפסית, שהייתה בעשור האחרון, וכך להשקיע במספר פרויקטים במקביל או להקצות את רוב ההון לפעילות השוטפת ולהיעזר בהלוואות למימון הפרויקטים. כעת, לאחר עלייה חדה בשיעור הריבית, היכולת להתמנף ירדה משמעותית, היז ־ מים נאלצים להקצות יותר הון עצמי – וזה משפיע על הרווחיות ועל ההיתכנות של הפרויקטים העתידיים. כמו כן בפרויקטים קיימים לעיתים קרובות ההכנסה השוט ־ פת מהנכס אינה מכסה את החזר ההלוואה השוטפת נוכח עליית הריבית. כך למשל ניתן לראות בחברות הנדל"ן המניב הגדו ־

הריבית תשפיע על מחירי הדירות? לצד ההשפעה המשמעותית על הענף, נשאלת השאלה האם הריבית הנוסקת תשפיע על מחירי הדירות. רבים סבורים שהתשו ־ בה חיובית ומדובר בעניין של זמן, אולם יש גם מי שחושב אחרת. שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח: "אומנם אפשר לצפות כי בטווח הזמן הקרוב תיתכן ירידת מחירים מתונה בענף הנדל"ן בגלל כוחות השוק והריביות הגבוהות, אך כשמסתכלים על ענף סולידי כמו הנדל"ן, כאשר בוחנים את העשור האחרון שבו היו בעיקר עליות מחירים, גם כשהיו משברים כאלה ואחרים, אפשר להבין שנדל"ן זה כמו ריצה למרחקים ארוכים. מגמה יש לבדוק על פני תקופה ארוכה, וגם אם יש האטה מסוימת לזמן קצר, בסופו של דבר אני די סקפטי שנראה ירידות מחירים חדות לטווח הארוך. הדבר נובע מהפער העמוק בין ההיצע לביקוש הדירות בישראל, ולכן יהיה קשה מאוד להשפיע על המגמה הזו. הריביות הגבוהות אולי מאטות כרגע את הקצב, אבל ברגע שהביקוש קיים, המחירים לא יכולים לרדת. כדי לראות כאן באמת מגמה של האטה משמעותית בקצב עליית המחירים, נדרשת בנייה מסיבית מאוד ושחרור של קרקעות". סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק בקרדן נדל"ן, מתייחסת אף היא לנושא: "עליית הריבית הביאה לשינוי התנהגות בשוק הדיור ולהאטה מסוימת בהיקף המכי ־ רות בכלל השוק. אולם ההחלטה לבלום את עליית המחירים באמצעות הריבית משפיעה קודם כל על אלו שכבר יש בבעלותם דירה. בעלי הדירות מרגישים את התייקרות ההחזר החודשי של המשכנתאות באופן מיידי, וההכנסה הפנויה שלהם קטנה. הריבית מאטה בינתיים את הרכישות, כיוון שיש חוסר ודאות בשוק, ורוכשים רבים יושבים על הגדר בהמתנה להתייצבות. חשוב להבין, האטה שונה מאוד מקיפאון. עדין קיים פער גדול בין ההיצע לביקוש הגבוה, ולכן מדי יום מת ־ בצעות עסקאות לרכישת דירות. רוכשים מחפשים דירות זולות יותר בפריפריה, בהתאם ליכולותיהם הפיננסיות. ערי הפריפריה ייהנו מכך לאורך זמן כיוון שהן מושכות קהלי יעד חדשים ואיכותיים". איציק ברוך, מנכ"ל ובעלים קבוצת יובלים, מוסיף: "הריבית מביאה להאטה בקצב המכירות, אולם הנתונים בכלל הארץ לא מצביעים על ירידת מחירי הדיור. אני לא צופה ירידת מחירים משמעותית, בעיקר כי עדיין יש צורך בעשרות אלפי יח"ד בשוק. בעקבות אי הוודאות בשוק, יזמים מאטים את קצב הבנייה, אך הביקושים נותרים גבוהים, כך שגם אם תהיה ירידת מחירים נקודתית, היא צפויה להיות זמ ־ נית בלבד. מעבר לכך פרויקטים של התחדשות עירונית, שצוברים תאוצה בשנים האחרונות, שבהן נדרש מהיזמים הון עצמי נמוך יחסית, רגישים פחות לתנודתיות בשוק. בטווח המיידי העלאת הריבית משפיעה על פרויקטים כאלו פחות מאשר על פרויקטים יזמיים בהם מחירי הקרקע גבוהים". אורי חודי

צחי פרץ: "בטווח הקצר לריבית הגבוהה ולאי הוודאות בשוק ההון ובמגזר ההייטק השפעה מהותית על כל שרשרת האספקה של שוק הדיור בישראל"

הביטחונות הקיימת גבוהה ותהליכי הליווי מנוטרים, כך שבמצב זה הם די שקטים וב ־ טוחים. הקבלנים מושפעים מהריבית באופן מובהק בכל התחומים, כל מי שממונף ונשען על הון עצמי נמוך יגדיל את הוצאות המימון ועלול להיכנס למצב של אי ודאות גבוהה יותר, שיכולה להביא לסיכונים משמעותיים ומורכבים ולקבלת החלטות שגויה. כשמ ־ סתכלים על השנה הקרובה, מושג המפתח  שילווה אותנו יהיה אי ודאות".

לות ביותר הנסחרות בבורסה". אבשלום הרשקוביץ מנכ"ל חברת רנטסייפ להנפקת ערבויות לעסקים, מתמקד בעלייה ברמת הסיכון לקבלנים: "עליית הריבית משפיעה על כל השחקנים בשוק הנדל"ן, על כל אחד קצת אחרת. הבנקים הם הנה ־ נים הראשונים, אומנם הסיכונים עולים, אך ראשית מרווח הריבית גדל והגידול במר ־ ווח לפחות כרונולוגית קודם להתממשות הסיכונים. אכן גם הסיכון גדל, אבל רמת

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 0