ידיעות הנדל"ן

מדיניות ממשלתית

אחרת. למשל כביש טבעתי. אני זוכר שהצגנו למשרד התחבורה, והם 2016 את הפרויקט ב־ אמרו לנו: 'אתם לא צריכים ואתם לא עומדים בקריטריונים לכן זה לא יקרה'. לדבריהם, על־פי התחזיות שלהם, אולי נצטרך את זה . קיבלנו את זה בזכות הסכם הגג. 2021 ב־ אותו דבר עם יציאה נוספת מהעיר, מהלך חשוב ביטחונית ובטיחותית, שיקצר משמ ־ עותית את הדרך לבאר שבע. גם את זה לא היינו מקבלים ללא הסכם הגג. אלה רק שתי דוגמאות". עוד יתרון שמתאר היקלי קשור לתקציבים שנכנסים לעיר בעקבות שיווק הקרקע בזכות הסכמי הגג, ומאפשרים טיפול גם בעיר הוותיקה: "חלק מהכסף של שיווקי הקרקע הולך למוסדות הציבור לשכונה ול ־ תשתיות־על. זה אומר שחלק מהכסף מאפשר טיפול בעיר הוותיקה, והסכמי הגג מזרימים גם כסף לתוך העיר. ללא ההסכם היה אפשר רק לחלום על זה". היקלי גם מסביר שהסכמי

סדות הציבור, החינוך והתעסוקה, שהם תנאי הכרחי לפיתוח העיר ולצמיחתה, וכך ראינו שעיריית נתיבות הגישה בג"ץ נגד המדינה. בהיבט זה מדובר בצד שלילי של ההסכמים, שעל המדינה לתת עליו את הדעת. חשוב להבין שהיערכות תשתיתית מספקת היא המפתח לפיתוח הערים, וכשזה קורה, זה מא ־ פשר לרשויות להרחיב את הבנייה. אם ייש ־ מו את מתכונת הסכמי הגג גם בהתחדשות עירונית – זה יכול לקדם מאוד את התחום, במיוחד בפריפריה שכה זקוקה לכך". נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבו ־ צת אהרוני, מסכים אף הוא שתוכנית הסכמי הגג מצליחה לייצר תוצאות חיוביות בשטח: "בעיניי, הסכמי הגג הם בשורה ענקית לע ־ רים, שיודעות לנהל ולהתנהל בתוכו בשי ־ תוף עם הגורמים הממשלתיים. דוגמה מוצ ־ לחת לכך היא נתיבות. חברתנו פועלת כבר יחידות דיור 904 שלוש שנים בעיר ומקימה

צילום: קו מדידה גבריאל לוטן מהנדסים בע"מ

ליאת שוחט: "השכונות החדשות מאפשרות פתרונות דיור לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור, שלולא ההסכם היו נאלצים להרחיק מהעיר ולשלם שכר דירה גבוה"

פארק לכיש. הסכם גג אשדוד

הסכמי גג גם בהתחדשות עירונית

הגג הראשונים היו בעיתיים, לא פעם בגלל ראשי רשויות שלא ידעו לנהל משא ומתן נכון מול המדינה: "היו חסרונות וטעויות שלמדנו מהם. למשל יש ערים שלא שמו דגש על פתרונות תחבורה לשכונות החדשות, וב ־ סוף זה חזר אליהם כבעיה גדולה" "הסכמי הגג עשו טוב לערים" גם היזמים והקבלנים כבר יודעים לנתח את האירוע ורבים מהם סבורים שהתוכנית אכן הצליחה לקדם בנייה בפועל, אבל היא אינה חפה מבעיות. רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי הבונה בנתיבות: "בנתי ־ הסכם גג בין המדינה 2017 בות נחתם בשנת לעירייה, וראש העיר מנהל אותו כיום ביד רמה. ההסכם כולל השקעה ממשלתית של מאות מיליוני שקלים בהקמת שכונות מגו ־ רים חדשות ובפיתוח והתחדשות השכונות הוותיקות, לצד בהשקעות מסיביות בתחום התעסוקה, איכות הסביבה והחינוך. אני סבור כי הסכמי הגג עשו טוב לערים שחתמו עליו, שכן מספר התחלות הבנייה בשנה האחרו ־ נה נשען ברובו על התוכניות הממשלתיות. נתיבות גדלה באלפי יחידות דיור, ובערים אחרות כדוגמתה הייתה צמיחה מועטה". עם זאת לא פעם יש גם בעיות, כפי שמתאר צרפתי: "אנו רואים פעמים רבות שהמדינה לא מקיימת את התחייבויותיה כלפי העי ־ ריות בהסכמי הגג, ומעכבת את התקציבים למימון ההקמה של התשתיות הנלוות, מו ־

בשתי שכונות חדשות. כחלק מהסכמי הגג הפרויקטים כוללים גם תוכניות של 'דירה בהנחה', כמו תוכנית 'מחיר למשתכן' וכו', מה שמושך אוכלוסייה חדשה וצעירה. מניסיוננו בעבודה בעיר אני יכול להגיד, שהייתה הת ־ נהלות מצוינת, תוך שחרור קרקעות בה ־ דרגה ובניית התשתיות עוד לפני התחלת הבנייה, דבר שעזר מאוד בשיווק ובאכלוס מיטביים. רמת השירותים, התשתיות והמ ־ עטפת שהתושבים קיבלו, היא יוצאת דופן. הוקמו פארקים, גנים, גינות משחק ובתי ספר ברמה הגבוהה ביותר. לדעתי, אחד הדברים החשובים בבסיס ההצלחה של ההסכמים, הוא לדעת איך לעשות זאת בצורה נכונה. לבנות זה החלק הקל, לדאוג למערך שלם שיכיל את הרוכשים מהרגע הראשון, זה סוד ההצלחה". ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל, מתייחס לבעייתיות בהסכמי הגג: "הבעיה עם ההסכמים היא הקושי הרב ביישומם. אומנם המדינה חתמה עם הרשויות, אבל אלה לא ששות להגיע למימוש בעיקר בגלל המעמ ־ סה על התשתיות וחוסר יכולת לספק שירות לתושבים. צריך לזכור שהסכמי הגג מקד ־ מים בנייה של יחידות דיור, אבל לא תמיד יש התייחסות לשאלה איך מכילים את כמות התושבים בלי שניתן מענה לכבישים, חינוך ועוד. אנו רואים, שלמעט רשויות חזקות ומאוזנות תקציבית דוגמת באר שבע, הסכמי הגג לא רלוונטיים. כך למשל על־פי דו"ח , ישנן רשויות שלא 2018 של בנק ישראל מ־ יצליחו לקלוט כיאות את התושבים החדשים

ההצלחה ביישום וגיבוש הסכמי הגג הובילה גם למחשבה להעתיק את המודל לתחום נוסף – התחדשות עירונית. הרעיון היה להעניק לרשות מקומית מסגרת תקציבית מימונית, שתתייחס בעיקר לתשתיות ול ־ ופינוי־בינוי. יוסי חזן, מנהל 38 תכנון על רקע בנייה של פרויקטים במסלולי תמ"א התחדשות העירונית בחברת קרדן נדל"ן, מסביר את ההיגיון בבסיס הרעיון ואת היתרונות שנגזרים ממנו: "במקרים רבים הנכונות של ראשי ערים לקדם תוכניות התחדשות עירונית היא נגזרת של הסכמי גג שנחתמים ותקציבים המוענקים לפיתוח תשתיות בעיר, שבלעדיהם לא היה ניתן לקלוט את כמות יחידות הדיור המתוכננות. ישנן ערים שבהחלט מיסדו ומנהלות נכון את תחום התחדשות העי ־ רונית, כדוגמת נתניה, חולון, רמת גן, בת ים, פתח תקווה, יהוד, חדרה ועוד. ברוב הערים הללו קיימות תוכניות סדורות, קרי, תוכניות מיתאר ותוכניות אב, ומעבר לכך קיים גוף מקצועי שמנהל את האירוע - מינהלת ההתחדשות העירונית ואדריכלי ומהנדסי הערים. יחד עם זאת על המדינה לבחון אילו ערים מקדמות תוכניות התחדשות עירונית באופן מסיבי, בהיקפים של אלפי יחידות דיור, ולה ־ קדים תרופה למכה באמצעות הקצאת משאבים מתאימים. הסכמי גג מהווים פתרון עבור ערים כאלו, שבהן תוכניות עתידות להתממש בשנים הקרובות. ללא תקצוב מתאים יהיה קשה ביותר לממש היתרי בנייה, עקב היעדר תשתיות עירוניות ובין־עירוניות בהיקפים המתאימים להיקף הבנייה". באר שבע היא דוגמה למקום שבו הסכמי הגג וההתחדשות העירונית קשורים יחד ומשפיעים זה על זה. בעירייה מספרים, כי: "לצד הקמת השכונות החד ־ שות אנו פועלים נמרצות להתחדשות מרכז העיר. מדיניות העירייה היא לקדם ולתעדף את ההתחדשות העירונית בעיר ויצירת מרכז עירוני תוסס ופעיל, שימשוך אליו אוכלוסייה חדשה ויספק שירותים לכל תושבי האזור. במסגרת תוכנית המיתאר החדשה של העיר באר שבע הוגדרו השכונות הוותיקות כאזור בעדיפות להתחדשות עירונית, וכעת העירייה פועלת להשלמת המהלך של הכנת מסמכי המדיניות, במטרה ליצור ודאות תכנונית בשכונות אלה. לאחרונה חתמה עיריית באר שבע על עדכון להסכם גג מול משרד הבינוי והשיכון, אשר שם דגש על חידוש השכונות הוותיקות וליבת העיר, וכולל פתרונות לנושאים קריטיים כמו הקצאת קרקעות משלימות, טיפול בתשתיות, שדרוג פתרונות התחבורה, תעסוקה, הקמת מוסדות חינוך ושיקום שכונות ותיקות. בעירייה פו ־ עלת מינהלת להתחדשות עירונית, המקדמת מגוון מהלכים בשכונות הוותיקות, החל מקידום מסמכי מדיניות, דרך קידום מתחמי פינוי־בינוי ועד פעולות לטווח המיידי וסיוע ליוזמות קהילתיות. בהתבסס על פעולות אלה, מקודמים בעיר מתחמי פינוי־בינוי הנמצאים בשלבי תכנון שונים. תוכניות אלו יאפשרו 14־ כיום כ יחידות דיור למרכז העיר בשכונות הוותיקות". 15,000־ תוספת של כ אורי חודי

אבי היקלי: "חלק מהכסף מאפשר טיפול בעיר הוותיקה, והסכמי הגג מזרימים גם כסף לעיר. ללא ההסכם היה אפשר רק לחלום על זה"

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 74