ידיעות הנדל"ן

בונים תרחישים

מה צפוי לשוק הנדל"ן אם הריבית תמשיך לעלות או תתחיל לרדת? האם נכון להרחיב את סמכויות ראשי הערים בתחומי תכנון ובנייה? כיצד ישפיע המצב הכלכלי על הענף? האם צפויות יותר או • אורי חודי פחות התחלות בנייה? אנשי הענף מנסים לספק תרחישים אפשריים לשורת שאלות לאן אנחנו הולכים מכאן?

עתיד ענף הנדל"ן בישראל לא ברור. כשמנסים לנבא או לנחש מה יקרה מחר או בחודש הבא, ישנה שורה של תרחישים שיכולים

עליות הריבית נמצאת ממש מעבר לפי ־ נה, והדבר יחזיר את שוק הנדל"ן אט אט לקדמותו. במצב שבו הריבית ממשיכה לעלות, ההאטה בשוק תלך ותחריף, וניתן להניח שמחירי הדירות אכן יירדו יותר ויותר. עם זאת, בתרחיש של ירידת תהיה שנה של 2024 ריבית, אני סבור ש־ חזרת הביקושים כבעבר, שכן הביקוש עודנו קיים וההיצע עדיין חסר. האנשים שיושבים על הגדר וממתינים להתמת ־ נות הריביות, יחזרו בסופו של דבר וירכ ־ שו את הדירות להן חיכו". אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון המתמחה במתן אשראי חוץ־בנקאי ולשעבר מנכ"ל בנק ירושלים, מתייחס אף הוא לריבית: "האינפלציה בישראל חצתה כבר את שנה. במסגרת 14 והיא בשיא של 5% רף הניסיונות לרסן אותה, בנק ישראל העלה ריבית שמונה פעמים ברצף, וסביבת הריבית הגבוהה משפיעה באופן מהותי על שוק הדיור בישראל. השלכותיה באות לידי ביטוי בירידה חדה בנטילת משכנ ־ תאות או אף בפיגורים בתשלומים, ירידה בצריכה הפרטית, עלייה בשיעור האבט ־ לה, ועולה החשש שזה יגיע גם לסקטור הפיננסי, אם ההכבדה על נוטלי המש ־ כנתאות תגבר. ישנו חשש גם מ'אובר

שוטינג' בהעלאות הריבית, שיגרום למשק לשלם מחיר יקר מדי. בנוסף, על פניו, ריבית גבוהה יותר שמצננת ביקו ־ שים אמורה להוביל לירידה משמעותית במחירי הדירות, אך לפי המדדים האח ־ רונים, אומנם עליית המחירים מאיטה, אך עדיין אין ירידות משמעותיות, מה ־ סיבה שהחוסר בהיצע לא מאפשר זאת. אם הריבית תמשיך לעלות, היא תוביל לעצירה זמנית בעסקאות, אבל בטווח הארוך הביקושים לא ייעלמו, כי תמיד יצטרכו דירות בישראל, וכשהביקושים העצורים יתפרצו, זה עלול להביא לגל מחודש של עליות מחירים ולהכניס את השוק לסחרור". יעקב ניצן, מנכ"ל חברת המימון לנדל"ן רובי קפיטל, מתייחס אף הוא לסוגיית הריבית: "בבואנו לבדוק את ההשפעה של העלאת הריבית, יש לתת את הדעת על שני דברים: הראשון הוא קידום פי ־ תוח הבנייה והיצע הדיור והשני הוא שוק השכירות. בשוק הדיור למכירה, עם ירי ־ דת הביקוש שנרשמה והתקררות השוק, אפשר לראות עצירת מחירים ואפילו ירידה מסוימת. השאלה הנשאלת היא האם המשמעות היא שהמהלך הצליח. הרי האנשים צריכים לגור איפשהו. הם

מגיעים בהמוניהם לשוק השכירות, והד ־ בר מביא לזינוק במחירי השכירות. זהו מעגל התרחשויות ידוע: הריבית, כפי הנראה, תרד בשלב מסוים, אנשים שוב יוכלו לקחת משכנתאות ויחזרו לשוק, ובאופן טבעי, המחירים ישובו ויזנקו. מצד הצרכן הפרטי אנחנו מסתכלים בעיקר על ההחזר החודשי הממוצע למשכנתה, שקל. הבנק דורש 1,000 עד 800 שעלה ב־ בשביל הלוואת המשכנתה הכנסה פנויה מההחזר החודשי 2.5 ביחס של עד פי כתנאי להלוואה. מכאן שעבור אותו לווה נדרשים עוד שקל נטו למשכורת. זהו מצב 2,500 בעייתי, שמכניס אותנו למיתון מדומה כבר במהלך השנה הקרובה. מבחינתם של היזמים, הקמת הפרויקט כרוכה בעלויות של חומרים, של המימון וכיוצא באלה, וכך מתוכנן תקציבם. הריבית שמטפסת גורמת לייקור עלויות בפרויקט, ומישהו יצטרך לשלם את המחיר. יזמים חוששים לגשת לפרויקטים חדשים, ומכאן עלולה להירשם ירידה בהיצע. המסקנה הבלתי נמנעת היא שבטווח הארוך המחירים יעלו, כי הביקושים לא יורדים. זאת מציאות מדומה של פתרון ולא באמת פתרון".

להתממש. המציאות בענף הנדל"ן תמיד רוויה בחוסר ודאות, אבל עליית הריבית מאז אפריל האחרון, הקיפאון בענף ואף המחאה כנגד הרפורמה המשפטית, לצד חשש מהסלמה במצב הביטחוני הופכים את החודשים האחרונים לקשים יותר מתמיד בעבור העוסקים בענף, המוכרים וגם הקונים. כדי לנסות ולהבין מה עשוי להתפתח ולקרות, ניסינו לנתח כמה תרחישים אפשריים בתחומים שונים, בעזרת שורה של מומחים מהענף. במקביל שאלנו גם מהם הדברים הדחופים שיש לטפל בהם כבר עכשיו. תלויים בריבית חיים אביטן, יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן ולשעבר מנהל הרשות הממשלתית לה ־ תחדשות עירונית, מתייחס לאפשרות של המשך עליית הריבית לעומת הור ־ דת ריבית במשק. "סביר כי עצירה של

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 10 6