ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

אנשי ענף הנדל"ן מגיבים לעיקרי חוק ההסדרים אחד המהלכים הגדולים בענף הנדל"ן שעו ־ מדים כעת על הפרק, הוא חוק ההסדרים. כמו לפני כל תקציב, חוק ההסדרים העצום כולל שורה של רפורמות לצד חוקים ותק ־ נות, המאושרים כמקשה אחת. גם הפעם כולל חוק ההסדרים פרקים שונים הקשורים לתחומי התכנון והבנייה, פיתוח, דיור לה ־ שכרה, מכרזים ותחומים נוספים. ביקשנו מבכירי הענף להתייחס לפרקים הקיימים בחוק, פרקים שהיו בעבר, פרקים שהוסרו, וגם מה היה צריך לקבל ביטוי בחוק ונעלם ממנו. עידוד רחב לבנייה באמצעות הטבות מיסוי נמצאים מול איום ארוך טווח על ענף הבנייה והתשתיות, וחוק ההסדרים הוא הזדמנות להתחיל שינוי. אנחנו קוראים לממשלה ולכ ד נסת לכלול בחוק הליך עידוד התחדשות עי ד , Tax Credit רונית בפריפריה, באמצעות עידוד בנייה בכל הארץ בהפחתת מס רכישה על הקרקע ותיקון חישוב היטל ההשבחה המונע בנייה כיום. כל אלה צריכים לבוא יחד עם זינוק בהיקף מכירת הקרקע לבנייה על ידי רמ"י, החלטה על הקמת עיר חדשה בנגב 70 והגעה להיקף התחלות בנייה של מעל אלף יחידות דיור בשנה בשוק החופשי. בנו ד סף יש לטפל בהפחתת חסמי בירוקרטיה על ידי קביעת מועדי מקסימום לאישור תוכניות לצד קנסות על גופים מאשרים ומייעצים שמעכבים מתן היתרים וטופסי אכלוס. 'כדור הכסף' הנחוץ ביותר בתחום הפחתת הבי ד רוקרטיה בתחום הבנייה הוא הגדרת חובה על רשות מקומית לאשר 'רישוי עצמי' של אדריכלים, שיחליף את הליך הוצאת היתר בנייה על ידי הרשות, מה שמוסיף שנים להליך הבנייה כיום ועולה עשרות עד מאות אלפי שקלים לרוכשי דירות ומיליארדי שק ד לים למשק בשנה". להאריך את 38 תמ"א "בחוק ההסדרים מקודמים שורה של צעדים לקידום ענף ההתחדשות העירונית. נתחיל בכך שעוד לפני התוכניות החדשות, לדעתי, במיוחד לנוכח 38 צריך להאריך את תמ"א הסיכון הגובר לרעידות אדמה. מעבר לתו ד כנית החלופית, חלופת שקד, ייצור באופן מיידי ואקום בשוק ההתחדשות העירונית כולו. הוועדות עוד לא הטמיעו את דרך הפ ד עולה של אישור תב"ע והיתר במקביל, מה גם שלבעלי הנכסים ייקח זמן להבין את החלופה ולחתום על הסכמים לפיה. אני חושב שצ ד ריך לייצר תקופת חפיפה בין שתי התוכניות באופן שיגרום למעבר חלק וללא עצירות. לגבי התארכות פרויקטים של פינוי בינוי אנו רואים, שבערים שבהן הוועדה המקומית מוסמכת לאשר פרויקטים, לוחות הזמנים מתקצרים באופן משמעותי, ולכן צריך לג ד רום לכך שתוכניות יאושרו ברמה המקומית. בנוסף כל הליך המו"מ מול בעלי הדירות ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו ירדן גילן, בעלים ומנכ"ל משותף בח ד ברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת:

צילום: עמי לאור

אלף התחלות בנייה בשנה". שכונה חדשה בבנייה במרכז הארץ 70־ "יש להגיע ללמעלה מ

ולטפל בפערים בין ההיצע לביקוש ועליית המחירים. אחד החלקים המרכזיים מתייחס להעברת הסמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות בכל הנוגע לאישור תוכניות בנייה. מדובר בטעות מרה, לדעתי, שכן הוועדות המקומיות הן הסיבה העיקרית היום לעיכוב הרב בקידום תהליכי הרישוי והתכנון, בפרט כשמדובר בתהליכי התח ד דשות עירונית. הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אינן מתואמות ופועלות כבר שנים ממניעים שונים. בעוד הוועדה המחוזית פו ד עלת על־פי תוכניות עבודה לאומיות, שמ ד טרתן לאשר כמה שיותר יחידות דיור כדי להדביק את הביקושים, הוועדות המקומיות מסתכלות בעיקר על הצורך בתשתיות מס ד פיקות ומתאימות לכל פרויקט או מתחם שאמור להתרחב, אבל גם על שיקולי צפי ד פות, שמבחינתן תהיה כמה שיותר נמוכה, שכן מארנונה למגורים הרשות המקומית לא מרוויחה כסף, וכך הפרויקטים בעצם הופכים ללא רווחיים. אבל הוועדה המקומית מונעת גם מאינטרסים אישיים ולא עניינים, המכ ד תיבים חילופי מדיניות השכם והערב, ותוק ד עים לשנים רבות פרויקטים טובים שאמורים לחדש שכונות שלמות ואת הקהילות שבתו ד כן. חייבים להפוך את היוצרות במסגרת החוק ולהעניק את רוב האחריות לתוכניות, קטנות כגדולות, בידי הוועדה המחוזית, שלה ראייה פנורמית ואסטרטגית על תהליכי התכנון והבנייה ולא נקודתית ואינטרסנטית. אחרת תמשיך מסכת הייסורים של בעלי הדירות, האדריכלים והיזמים במסדרונות העירייה". התחדשות עירונית: מהלכים מבורכים לצד עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א :Ybdi Group והמרכז ומנכ"ל ובעלים "בהתחדשות העירונית נראה, כי בוצעה מחשבה מאחורי חוק ההסדרים, לפחות בחלק מסעיפיו. למשל הכרזה ביוזמת יזם על מתחם יחידות. 24 פינוי־בינוי ככל שקיימת בשטח התיקון המוצע מבורך, וזאת מהסיבה הפשוטה הצעות בעייתיות יוסי בר דוד, יו"ר משו ד תף בוועדת התחדשות

מתקצר ברגע שיש תמורות מוגדרות, וזה גם מייצר ודאות גבוהה יותר לתוכנית. מסיבה זו ההתייחסות לנושאים אלה במס ד גרת חוק ההסדרים חשובה וחיונית לקידום פרויקטים".

שכיום חלק גדול מהרשויות מסרבות לתת את הסכמתן לתוכניות פינוי־בינוי משיקו ד לים של מאזני ארנונה. באמצעות התיקון תתאפשר דרך 'עוקפת' שתקדם תוכניות ותצמצם את התלות ברשויות המקומיות. בנושאים של תמורה כספית בפינוי־בינוי וקשישים חוק ההסדרים פועל בצורה נכו ד נה. הצמדת חלק גדול של ההטבות וההקלות 38 בתוכניות מתחמיות (פינוי־בינוי) לתמ"א הריסה ובנייה, כגון חוק הקשישים, תמורה כספית והורדת הרוב המיוחס, היא מהלך נכון ורצוי, וזאת לאור העובדה כי קיימים בניינים רבים 'כלואים', שלא ניתן לשלבם בתוכנית מתחמית. תיקון החוק יאפשר קידום קנייני מהיר יותר לבניינים אלו. אולם יש שני נושאים שבהם נראה כי החוק יוביל לעיכובים ולבעיות. הסעיף הראשון מדבר על מכירת פרויקט התחדשות עירונית מיזם ליזם. לפי התיקון המוצע, מכירה כזו תיחשב מכירת זכות במ ד קרקעין, גם אם טרם הגיע 'יום המכירה'. שווי המכירה לצורך קביעת המס יהיה בגובה שווי התמורה החוזית. מדובר בהחלטה שגויה מיסודה, לאור העו ד בדה כי מתחמים רבים בהתחדשות עירונית חתומים לחברות קטנות, אשר מחפשות שיתופי פעולה עם חברות גדולות לקידום וביצוע הפרויקט. החלטה זו ככל הנראה תג ד רום לדחיית ביצועים ועיכוב של שנים רבות לפרויקטים. הסעיף השני עוסק ביחס לבק ד שה להכרזה ביוזמת רשות מקומית ומציע לקבוע, כי יהיה ניתן להכריז על מתחם פי ד נוי־בינוי או עיבוי בינוי על־פי בקשת רשות יחידות 24 מקומית, גם אם יש בשטח פחות מ־ דיור, וזאת בתנאי שיש בשטח לפחות שמונה יחידות דיור שהן צמודות קרקע, ושמוצעת לגבי השטח תוכנית הכוללת לפחות מכפלת יחידות, לפי 70 מספר היחידות בחמש, או הגבוה. לצערי, רוב צמודי הקרקע בישראל נמצאים בחכירה ולא בבעלות פרטית, במצב כזה המינהל מבקש דמי היתר לשינוי סטטוס הקרקע מצמודי קרקע לבנייה רוויה, דבר המוריד משמעותית את הסיכוי לפרויקט. מלבד זאת לא סביר שהתמורה לבעלים תהיה ס � דירות בעסקת נטו, ולכן הרבה ע 2.5-3 בין קאות כאלו בכלל לא ייצאו לפועל".

הורדתשיעור הרוב הדרוש

תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז התחדשות ד � עירונית "חוק ההס : רים עושה סדר בחלק

ניכר מתחום ההתחדשות העירונית. למשל , 38 דובר על הורדת הרוב הדרוש בתמ"א בדומה למה שנעשה בפינוי־בינוי. זהו מהלך חיובי, חשוב והגיוני מאוד. ראשית עצם השיח סביב הורדת הרוב הדרוש מוביל לכך שרוב הדיירים הסרבנים מבינים את הלך הרוח, מוותרים על דרישות לא הגיוניות ומגיעים לחתום על מנת להמשיך ולקדם את הפ ד רויקט. לרוב הדיירים הסרבנים רוצים לראות את הפרויקט קורם עור וגידים, אולם הם גם רוצים למקסם את התמורות שיוכלו לקבל. ברגע שהכוח היחסי של כל דייר יורד, גם הסרבנים מגיעים לחתום. שנית, יש מקרים שבהם ליזם קיים רוב של שני שליש, אבל מהחתימות, ברגע שהורדנו 80% עדיין אין לו את הרוב, מרבית הפרויקטים בעצם משתח ד ררים, ואפשר להתחיל לקדמם בהליכי הרי ד שוי השונים. לדעתי, זה יהווה זרז משמעותי רבים. עם זאת זה 38 לקידום פרויקטי תמ"א יכול להוביל לעומסים על הערכאות המשפ ד טיות, מכיוון שיהיו הרבה יותר תביעות על דיירים סרבנים. לכן חשוב במקביל שתהיה היערכות של המערכת המשפטית, שתדע לתת מענה מהיר ולא לעכב את התקדמות הפרויקט".

העברת סמכויות מוועדות מחוזיות לוועדות מקומיות איל הנדלר, יו"ר קבו ד צת כנען: "טיוטת חוק ההסדרים התייחסה

בהרחבה להאצת התכנון ומתן היתרי בנייה על מנת להתמודד עם המשבר בשוק הדיור

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18