ידיעות הנדל"ן

שכירות

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

צלם: עמי לאור

יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים

צילום: רמי זרגר

עליית הריבית טורפת את הקלפים 4.3% חלה התייקרות של 2022 בשנת בשכירות הממוצעת, כך לפי נתוני בנק ישראל, כשעל־פי נתוני הלמ"ס, ההתייקרות לא הייתה ליניארית לאורך השנה, ולקראת סיומה הגיעה . פתרון לבעיה זו הוא שכירות 8.1%־ ל ארוכת טווח, שתבטיח יציבות מחירים לשוכרי הדירות וגם תפחית את הלחץ על הביקוש לדיור למגורים. בעשור האחרון קידמה המדינה מספר יוזמות לעידוד בנייה לשכירות ארוכת טווח, וזאת בשלושה צירים עיקריים: תמריץ ליזמים לבנות דיור שיוקצה לשכירות ארוכת טווח, תמריץ לגופים מוסדיים ולקרנות ריט להשקיע בדיור מסוג זה והקמת חברה ממשלתית "דירה להשכיר", האמונה על פיתוח ושיווק מכרזים לבנייה לשכירות לטווח ארוך. הכלי העיקרי שבאמצעותו מעודדת המדינה את ההשקעות בתחום, הוא הטבות מס ליזמים ולמשקיעים. 2022־ אלא שעליית הריבית החדה ב משנה לחלוטין את האטרקטיביות להשקעה בשוק זה. עלויות המימון של היזמים עלו, הציפייה לרווח הון מהיר ממכירת הנדל"ן התמתנה, והתשואה בהשקעה חלופית ברמת סיכון נמוכה, שהייתה עד כה אפסית, , וצפויה 4%-3%־ עלתה לשיעור של כ לעלות עוד ככל שבנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית. כפועל יוצא יזמים נושאים בעלויות מימון גבוהות יותר, ומשקיעים מוסדיים רואים יחס סיכון/תשואה נמוך יותר מדמי השכירות. מציאות זו מאתגרת את תוכניות הממשלה. נשאלת השאלה – מה אפשר לעשות? באוגוסט האחרון ביצעה המדינה שינויים המקלים על יזמים להשקיע בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח: היא הפחיתה בירוקרטיה, הנמיכה תנאי סף פיננסיים והנדסיים להשתתפות בפרויקטים, קידמה דיגיטציה למכרזים ועוד. גם בהצעת 2024-2023־ תקציב המדינה ל המשיכה המדינה להסיר חסמים. כל אלו צעדים נכונים, אבל אם נסתכל על התמונה הגדולה יותר, הממשלה צריכה לדאוג שהענף יהיה אטרקטיבי עבור הגורמים הפועלים בו. לאחר צריך לעשות 2022 עליית הריבית של זאת על ידי העמקת ההטבות לכלל הפועלים בשוק, כך שההשפעות השליליות של עליית הריבית על התמריצים לפעול בו, ינוטרלו.

סביוני גליל ים. פרויקט להשכרה ארוכת טווח של חברת אפריקה ישראל

RAY TLV זיו פופלבסקי, ממייסדי חברת המתמחה בהשבחת קרקעות בתל אביב. "בפ כ רויקטים של דיור להשכרה התשואה הצפויה כ � , לכן בסביבת הריבית הנו 5% היא באזור ) אין היתכנות כלכלית. כמו כן, 8%-7% חית ( כאשר הייעוד של הקרקע משתנה ממגורים רגילים למגורים להשכרה, השווי למ"ר יורד 10,000 אלף שקל בממוצע לשווי של כ־ 25 מ־ שקל, בדומה לשווי של תעסוקה". "טיוטת חוק ההסדרים מחייבת להקצות חלק מרוב הפרויקטים לדיור להשכרה – ולמע כ שה בכך היא מונעת מיזמים להוציא לפועל פרויקטים בשל חוסר בכדאיות כלכלית", ממשיך פופלבסקי. "להערכתי, אם תאושר טיוטת חוק ההסדרים במתכונת הנוכחית, יז כ

דירות 10,000 יעד שעמד על 2022 בשנת לשיווק המיועדות לשכירות ארוכות טווח, היא לא הצליחה להגיע אליו – ושיווקה רק יחידות דיור בשנה החולפת. "כעת 6,191 על תנאי הריבית בשוק מציבים אתגרים נוספים על שוק השכירות המוסדית, ועלולים לצמ כ צם את מלאי הדיור להשכרה השנה באופן משמעותי. לכן יש חשיבות ביצירת כדאיות כלכלית", הוא מבהיר. ענבים מסביר, כי חוק ההסדרים נוגע בשני תמריצים עיקריים, שעשויים לתמוך בהרח כ בת שוק השכירות המוסדית, אך לטענתו, הם אינם מספקים מענה מלא לאתגר. "הראשון הוא נושא המע"מ, המאפשר ליזמים לדחות את תשלומו ליום המכירה (כלומר בתום

הרבה מכרזים שמשווקים קרקע לא מתוכ כ ננת, וזה אומר שהדירות יגיעו לשוק רק בעוד כמה שנים במקרה הטוב. גם אם יש קרקע מתוכננת, הבנייה לא מצליחה פעמים רבות לצאת לפועל בשל עיכובים של תשתיות או הוראות בתוכניות שלא מאפשרות תחילת בנייה, או בשל גרירת רגליים של הרשויות המקומיות". "מחסור אמיתי של עשרות אלפי דירות להשכרה" לשיטתה של בירן, יש לפתח שוק מוסדי של דיור להשכרה בשטחים חומים, במסגרת עי כ רוב שימושים. "אלה הם שטחים ציבוריים שהמדינה יכולה וצריכה לאפשר לרשויות המקומיות לתפעל לטובת כל הצדדים. (בנה- BOT אפשר גם לעשות את זה במודל הפעל־העבר), שישאיר את השטחים בידי המדינה. אפשרות נוספת בידי המדינה היא עידוד דיור להשכרה במחירים הוגנים גם במגזר הפרטי, באמצעות הטבות למשכירים שיאפשרו זאת. אם המדינה תהפוך את הנו כ שא לכדאי ליזמים ולמשכירים, יוכלו לצאת לפועל יותר פרויקטים, וההיצע של דירות להשכרה יגדל. בלי תמריצים כאלה – הסיכוי נמוך מאוד". גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות נדל"ן דיור פלוס, מסכימה עם בירן. "אף שמט כ רת חוק ההסדרים היא לקדם ולהגדיל את כמות הדירות הנבנות במסגרת פרויקטים לשכירות לטווח ארוך, עם תנאים מותאמים להבטחת כדאיות כלכלית ליזמים, הריבית שעלתה שמה לו מקלות בגלגלים ומבטלת את הכדאיות לחלוטין", היא קובעת. "עליית הריבית בתקופה האחרונה גרמה לירידה ני כ כרת בהיצע הדירות להשכרה, יזמים שתכננו לייעד דירות להשכרה מעדיפים למכור אותן, מחירי השכירות ממשיכים לעלות והמחסור בדירות הולך וגדל". אפל קסטל מעריכה, שעתיד שוק הדיור בישראל יוכל להשתפר, "רק אם הבנייה לשכירות תהיה כלכלית וכדאית לקבלנים, כך שתתאפשר בנייה של פרויקטים חדשים באזורי ביקוש לשכירות, ואז המחירים יוכ כ לו להתאזן - מה שאולי יוביל להתאוששות השוק. עד שזה יקרה, לצערי, נמשיך לראות

יוסי פרשקובסקי: "על המדינה להוריד את הריבית לפרויקטים אלה, כדי שיהפכו לכדאיים מבחינה כלכלית. זה הפתרון היחיד לזוגות צעירים ולמי שאין להם הון עצמי"

מים יפעלו לשינוי ייעוד של קרקע ממגורים לתעסוקה בפרויקטים של עירוב שימושים, והדבר יפגע בהיצע הדירות הכולל ויעלה את מחירי הדירות והשכירות". עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה והת כ חדשות עירונית ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מחזקת את הדברים. "הכלים לייצר היצע מספיק של דירות להשכרה לט כ ווח ארוך נמצאים בידי המדינה, נדרשת רק מוכנות ורצון מצידה", היא אומרת. "מדב כ רים על עידוד תחום ההשכרה ארוכת הטווח כבר שנים ארוכות, הקימו את חברת דירה להשכיר, יזמים נכנסו לפעילות בתחום, אלא שעד היום המדינה לא הצליחה לייצר מסה של דירות להשכרה. כיום, בסביבת הריבית הגבוהה, אני רואה פחות סיכוי לכך במתכונת הנוכחית". לדבריה, "אם נביט על המכרזים האחרונים לעומת אלה של שנה שעברה, יש הבדלים של עשרות אחוזים בהצעות שניתנו. יש גם

שנים של שכירות ארוכת טווח)", הוא 20-10 אומר. "דחיית המע"מ תאפשר לשפר את הר כ ווח היזמי, בכך להגדיל את התשואה וכך גם להגדיל את האטרקטיביות של קרנות הריט ושל מיזמי שכירות ארוכת טווח. נוסף על כך חוק ההסדרים מתייחס גם להגדלת הזכויות בפרויקטים, ובכך גם למספר יחידות הדיור". עם זאת סבור ענבים, כי נכון להיום המדינה לא יצרה מנגנון, שמאפשר לרתום את הר כ שויות המקומיות ולעודד אותן להגדיל את הזכויות. "העובדה שחוק ההסדרים מאפשר ציפוף באופן שאינו אוכף או מתמרץ את הרשויות המקומיות, לא תביא באמת להג כ דלת יחידות הדיור, כי לרשויות אין אינטרס לצופף דירות ולהעמיס על התשתיות", הוא טוען. "בסביבת הריבית הגבוהה כיום, למודל הנוכחי של דיור להשכרה לטווח ארוך אין כל היתכנות כלכלית, כל עוד מחירי הקר כ קעות והשכירות נותרים כמו שהם", מוסיף

צילומים: רז רוגובסקי, ליאור גרונדמן, טל גבעוני, איציק שוקל, ענבל מרמרי

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44