ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

לפני

אחרי

הפרויקט של חברת צרפתי צבי ובניו באזור. הדמיה: זיתוני הדמיות אדריכליות

פרויקט התחדשות עירונית של חברת צרפתי צבי ובניו באזור. צילום רחפן: שמי זייתון

דמרי: "הבניינים סביבנו הולכים ומזדקנים, תקני הבנייה מחמירים והצורך בדירות מגו ־ רים באזורי הביקוש שובר שיאים – בשלב זה לא נראה כי המדינה עובדת על פתרון אמיתי וארוך טווח לתחום הדיור בישראל. כל עוד היזמים הם הכלי המרכזי המשמש את המדינה לחידוש הערים והתחדשות הבניינים, היא חייבת לספק עבורם סביבה ברורה, יציבה ובטוחה יותר. צריך לזכור כי היזמים נמצאים במצב של חוסר ודאות. נדרש מהם להתאים עצמם לשינויים קי ־ צוניים, ללא שום אזהרה או הכנה. סביבת עבודה כזו, לצד הליכים בירוקרטיים מסו ־ רבלים, גורמת להאטה של הליכי הוצאת היתרים, ומכאן פחות התחלות בנייה, חוסר היצע ועליות מחירים". עו"ד רועי גלעד דורון ,ראש חטיבת התח ־ דשות עירונית בדן נדל"ן, מוסיף כי מלבד תקציב, על המדינה גם להסיר חסמים בת ־ חום: "הממשלה חייבת לשנות כיוון. בהיבט הבירוקרטי יש להסיר כמה שיותר חסמים. אם יש עומס על הגופים התכנוניים, ניתן לייעל את התהליך על ידי אישור התוכנית המפורטת למיקור חוץ, כדוגמת אדריכל פרטי, כך שניתן יהיה להוציא היתר מכו ־ רח התב"ע במהירות. בהיבט הפיננסי, שהוא המשמעותי יותר, לוותר על פתרון הקרקע המשלימה כאופציה הכמעט יחידה הקיימת כדי להגיע להיתכנות של פרויקט. על מק ־ בלי ההחלטות לאמץ פתרון של מענקים להשלמת רווחיות ליזם או מיסוי מופחת לחברות וליזמים במתחמים מועדפים וזאת על־פי המשוואה, שמיסוי מופחת שווה כסף, דבר שיביא את הפרויקט להיתכנות. שיטת המענקים שנהוגה כיום במתחמים מועדפים אינה נושאת פרי, כי תנאי הסף לא ריאליים, ולכן צריך לחשוב על פתרון שיתאים לכל הצדדים – רשות, יזמים והכי חשוב הדיירים הוותיקים, שכל יום שעובר מבלי שהם מק ־ בלים פתרון, ממשיך לסכן את חייהם". "לתעדף תמריצים כלכליים" איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "חלק מסל הפתרונות של התחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה ובערים חלשות, הוא ייצור כדאיות כלכלית

לפרויקט ההתחדשות העירונית. לאחרונה ממש התאפשר לנו להשתלב במודל חדש, שבמסגרתו חלף קרקע משלימה שלא הייתה אפשרית, קיבלנו בפרויקט בלוד מענק כספי מהממשלה, אשר השלים את הכדאיות הכל ־ כלית ובכך נתן מענה להתחדשות עירונית. לולא כן, היא לא הייתה יכולה לצאת לפועל. המענק הכספי תמרץ אותנו לגשת לפרויקט ולקדם אותו". סמדר מתייחס לפרויקט פי ־ נוי־בינוי במתחם שלמה המלך בלוד. במתחם דירות ישנות שייהרסו 124 קיימות היום כ־ ו � דירות חדשות למג 354 ובמקומן יבנו כ ־ מ"ר שטחי מסחר. במסגרת 1,200 רים וכ־ הפרויקט, קיבלה החברה אישור מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למענק ת � מיליון שקל, בהתאם ל 41 סבסוד בסך כ ־ נאי המכרז, כדי לאפשר את הרווחיות. גם איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מתייחס לסוגיית החסמים ומוסיף: "רעידת האדמה המזעזעת בטורקיה היא איתות אזהרה לישראל. באזורים רבים בהם , או 60 וה־ 50 ישנם בתים שנבנו בשנות ה־ אזורי הפריפריה, עולה החשיבות לקידום ההתחדשות העירונית ומתחזקת גם החשי ־ בות בהעלאת המודעות לחסמים שקיימים עדיין בשוק ולנחיצות התערבות המדינה. כך למשל, פרויקטים רבים של פינוי־בינוי בפריפריה נתקלים בבעיית המכפילים, בין השאר כי ערכי הקרקע עדיין נמוכים ביחס למרכז. אחד הפתרונות לכך הוא הקצאת קרקע משלימה, שתאפשר ליזם לקבל יחי ־ דות דיור נוספות ושבאמצעותן ניתן 'לגשר' על הפער הכלכלי שתא השטח המקורי מו ־ גבל בו. נוסף על כך הדבר שמעכב אותנו יותר מכול הוא הזמן של הוצאת ההיתרים. כאשר יזם מגיע לבקש היתר מהרשות, הוא נתקל בהליך בירוקרטי ארוך מאוד. ראשית יש יותר מדי גורמים שצריך לפנות אליהם, והדבר לא מרוכז בידי גורם אחד. שנית הע ־ בודה היא בדרך כלל בטור, כלומר כל פעם אתה צריך לקבל אישור מגורם מסוים כדי לעבור לגורם הבא. הסיבה שזה עובד בצו ־ רה הזאת היא כי הרשויות חוששות מעומס ולחץ. אם היו דנים על ההיתר ובמקביל על שאר ההסכמים – קיצור הזמנים הזה היה מעורר לחץ ועומס רב. צריך לחולל כאן שינוי אמיתי גם בצורה המחשבה. ההליך של

איל טישל: "מה שמעכב יותר מכול הוא זמן הוצאת ההיתרים. יש לחולל כאן שינוי אמיתי. ההליך של הוצאת ההיתרים צריך להתנהל בצורה הרבה יותר אינטנסיבית"

עבור היזם. לדוגמה על קו השבר הסורי־ אפריקאי ליזמים אין יותר מדי תמריצים להיכנס כדי לפתור את בעיית עמידות המבנים, שללא ספק יקרסו ברעידת אדמה.

תמריצים כלכליים יכולים להגיע במגוון דרכים, צריך רק לתעדף אותם. אופציה אחת היא מתן קרקע משלימה שמאפש ־ רת ליזם לבנות פרויקט נוסף בעיר, מעבר

וחלופותיה: 38 תמ"א "יש רצוי ויש מצוי"

הוארכו, ונשמעים גם קולות 38 בזמן שהארכות המיסוי על תמ"א ו � עצמה, נשכחה מעט חלופתשקד, התוכניתשנ 38 להארכתתמ"א . אבל ישמי שמזכיר שאסור לוותר על 38 לדה כדי להחליף אתתמ"א האפשרות למימושפרויקטים גם על בניין בודד או מתחמים קטנים, ויש לקדם פיתרון מתאים בהקדם האפשרי. "היעדר קיומהשל תוכנית לחידושמבנים ללא צורך באישור תב"ע באזוריםשבהם אין התאמה תשתיתית לקדם מיזמי פינוי־ בינוי, הוא נושאשיש לפתור באופן מיידי, ובמיוחד על רקע התמונותשלצערנו, כבר חלפו 2023 אנחנו נחשפים אליהן מהמדינות השכנות. על אף שבישראל של , וטוב לייצר חלופה מתאימה ונכונה, עדיין צריך 38 הזמן והרלוונטיותשל תמ"א לזכור שכמו בחיים, גם כאן – יש רצוי וישמצוי", כך רונית אשד לוי, מנכ"לית אפ ו ריקה התחדשות עירונית. "עם זאת, ועל אףשנראהשלא נעשים צעדים לקידום מימושהשל חלופתשקד, רק בימים האחרונים אושרה להפקדה בעיר רמלה, זו של הרשות הממשלתית 38 הפעם הראשונה, תוכנית עירוניתמחליפתתמ"א להתחדשות עירונית. מימוששל תוכניתמבורכת זו, או כל תוכנית חלופית אחרת הניתנת ליישום בשטח, תאפשר לייצר חלופה תכנונית נקודתית, המאפשרת לרשויות המקומיות לקבל שטחים ירוקים וחומים במסגרת הליכי החידוש הבניינים. ישנן רשויותשכבר קבעו מדיניות בעניין זה, שלמעשה מייצר בתחומן פתרונות רבים ונותן מענה לחיזוק התשתית העירונית, היבט רב משמעות, שבו יזם לוקח בחשבון לפני כניסתו לפעול בעיר מסוימת. אזורי מגורים הסמוכים לתשתית איכותית, הכוללת בין השאר שטחים ירוקים וצרכים ציבוריים נוספים לצד נגישותתחבורתית, כל אלה יוצרים לדיירים חווייתמגורים איכותית. אני מצפהשהממשלה והשלטון המקומי ייתנו לנו, היזמים, ודאותתכנונית ארוכת טווח – תנאי רצוי מאוד ואף הכרחי לקידום פרויקטים אלה בהיקף אשר לו מדינת ישראל נדרשת".

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 6