ידיעות הנדל"ן

עירוב שימושים

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

לארוחות או לאורחי החברה למשל. צריך גם להסתכל על פרויקטים שיש היום לצד הר ־ כבת הקלה, ובעתיד גם לצד המטרו, ולהבין ששכלול התחבורה הציבורית לצד פרויקטים של עירוב שימושים יגבירו משמעותית את חוויית העירוניות, ולא רק בתל אביב. למשל, בבת ים, שנמצא על MOMENT בפרויקט התוואי האדום של הרכבת הקלה, אנחנו כבר רואים שעסקים שבעבר היו שוקלים לפתוח מקום רק בתל אביב או הרצליה, מגלים התע ־ ניינות בערים שהרכבת הקלה עוברת בהן, כי הם מבינים את המהפכה שהיא מייצרת עבור מתחמי עירוב שימושים שייבנו על התוואי. הרי בעל עסק מרוויח כאן פעמיים, הן מדיירי הפרויקט ותושבי השכונה והן מהנגישות שמייצרת הרכבת הקלה. לכן אני צופה שפ ־ רויקטים של עירוב שימושים רק יתגברו". דיוויד סוקט, סמנכ"ל התכנון של אפרי ־ קה ישראל מגורים: "עירוב שימושים איננו טרנד – זהו תחום שעדיין לא החל למצות את מלוא הפוטנציאל החבוי בו. מדובר באחד הכלים המשמעותיים ליצירת עירוניות נכו ־ נה. אנחנו מקימים כבר שנים פרויקטים, שבהם פוטנציאל גבוה ליצירת סינרגיה בין השימושים השונים. שערו בנפשכם שביכול ־ תם של דיירי המגורים להגיע בחלוק ישירות לספא שבמלון, או שהגורם שמתחזק את המ ־ שרדים יוכל להציע גם את שירותיו גם עבור בעלי הדירות שמעוניינים להעמידן לשכי ־ רות קצרת מועד ועוד".

ק

ב

נ

ה

מאת אלעד כהן, מנכ״ל סלע ריאליטי מקבוצת סלע בינוי

אם עירוב השימושים נעשה נכון, כולם מרוויחים עומסי התנועה בכבישים, שבעבר היו רק במרכזי ערים, מורגשים כיום גם בפריפריות, וכתוצאה מכך הביאו אנשים לחפש מקומות שבהם יוכלו להתנייד פחות באמצעות כלי רכב ולמצוא אפשרויות בילוי ומסחר קרובות לבית. גם לקורונה חלק בשינויים בהרגלי הצריכה, ועם הופעתה מגמת העבודה מן הבית התגברה, ולצידה אוכלוסייה צעירה שמוכנה לשלם פרמיה גבוהה יותר עבור מיקומים מעורבי שימושים המאפשרים עבודה מהבית. בעירוב שימושים התושבים מקבלים רמת חיים גבוהה יותר, כיוון שהם יכולים לקבל את כל השירותים שהם זקוקים להם מתחת לבית, כמו מבני ציבור, גינות ציבוריות גדולות וגם מרכזי מסחר, שכוללים תמהיל מסחרי המותאם לאוכלוסייה, לצד שירותים עסקיים כמו בנקים, קופות חולים וכו'. תרבות ופנאי גם הם במרחק הליכה, ואפילו קיימת אפשרות לבעלי המקצועות החופשיים לעבוד בסמוך לבית ובכך לחסוך זמן יקר בכבישים. גם מצד בעלי העסקים היתרונות ברורים - המסחר נהנה מתנועה בלתי פוסקת בכל שעות היום של תושבי השכונה, עוברי האורח והתעסוקה או הפנאי הנמצאים בסביבתו. הרשות המקומית נהנית אף היא מארנונה גבוהה יותר במשרדים ומסחר, ולכן תעדיף תמיד לייצר עירוב שכזה. הסינרגיה המתקיימת בשכונה של עירוב שימושים הופכת את החיים בה לנוחים יותר, מפחיתה שימוש ברכב ואף משפרת את איכות החיים, ויוצרת הרגשת שייכות והשתייכות לקהילה. לתפיסתי, עירוב שימושים צריך להיות כמעט בכל מקום שקיים בו נדל"ן, מהסיבה הפשוטה שהצרכים הם שלובים. באזור תעשייה, למשל, נכון לשלב עסקים שמעליהם יהיו

עירוב שימושים בטירת הכרמל. הדמיה: שתית

חר והמשרדים, עם תקני חניה שונים לחלו ־ טין, המכתיבים מספר רב של מפלסי חניה, שמייקרים מאוד את עלויות הבניה והמימון, ומרחיקים את נקודת האיזון הכלכלית. עוד נדרשת התמודדות מקצועית עם פינוי אשפה ממרתפי החניה, ייחוד חצרות תפעוליות לפריקה ולטעינה, יצירת תועלות ציבוריות הכוללות הפרשת שטחי קרקע למבני ציבור, הקמת רצפות לטובת כלל הציבור בשכונה ובאזור הסמוך, וכן התייחסות למגבלות הס ־ תרה והצללה, משטר רוחות וזרימת אוויר, וגובה מירבי דוגמת הגבלות רשות שדות התעופה. כל אלו מייצרים התמודדות תכ ־ נונית ויזמית מורכבת מאוד בדרכנו לייצר תכנון מתקדם, שחוצה רף רווחיות כלכלית נאותה ומכיל את כלל הסיכונים בשל עירוב המשתנים והחיכוך ביניהם בתא שטח מוג ־ דר". עוד מוסיף מור: "המדיניות בוועדות התכנון מעמידה בראש סדר העדיפויות חיזוק ודחיפה לעירוב שימושים למגורים, מסחר, משרדים, תעסוקה ומלונאות בתוכ ־ ניות נפחיות בחטיבות קרקע רחבות ובפ ־ רויקטי פינוי־בינוי. החשיבה התכנונית היא לייצר עירוניות אינטנסיבית מרבית שעות היממה, כך שמרבית השירותים, לרבות פנאי ובילוי, יסופקו בקרבת הבית וייתרו את הצו ־ רך ביוממות ונסיעות במשך שעות רבות בכ ־ בישים, המייצרים גודש תנועה ואובדן שעות עבודה ופנאי יקרות מפז". שלום שטרית, בעלי חברת שתית, מספר כי עירוב השימושים הוא מתבקש, אם כי חדש לקהל הישראלי: "עירוב שימושים קיים בשוק מאז ומתמיד, בכל מקום. בנייני מגו ־ רים יוקרתיים בעולם כוללים גם מסחר, חדרי כושר, חדרי ישיבות בתי קפה ועוד. בישראל עד השנים האחרונות התפיסה הייתה הפוכה. אם אתה גר בבניין, ומתחתיו קיים מסחר, אזי הנדל"ן פחות מבוקש. כיום המגמה מתהפכת. אזורי התעסוקה ומקומות העבודה מתחילים לזלוג לכיוון המגורים, ארגונים מבינים את המשמעות של גישה נוחה לעובד, צמצום שעות ההגעה למשרד ועוד. הדור הנוכחי אוהבים נוחות, הגעה קלה למקום העבו ־ דה ופסיליטיז בתום יום העבודה, כמו חדר כושר, מסעדות וכד'. חשוב להגיד שלא כל מכרז צריך לכלול עירוב שימושים, והדבר צריך להיות מותאם לאזורים רוויי אוכ ־ לוסייה, שבהם תחבורה ציבורית מפותחת.

רואים מגמה, שהוועדות המחוזיות מעודדות - של הכנסת דיור בר השגה בפרויקטים מעורבי שימושים, כמו למשל 'דיור מכליל' בפרויקט שאנו בונים בצומת סביון, שיכלול מ"ר. 65 יחידות דיור קטנות בגודל של 220 אני סבור כי זו מגמה שראוי להגבירה ולהכ ־

שלום שטרית: "חשוב להגיד שלא כל מכרז צריך לכלול עירוב שימושים, והדבר צריך להיות מותאם לאזורים רוויי אוכלוסייה, שבהם תחבורה ציבורית מפותחת"

רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מסביר מדוע עירוב השי ־ מושים הוא צורך חיוני בישראל: "בעקבות הפקקים הבלתי נגמרים והקושי ההולך וגו ־ בר להגיע מנקודה לנקודה חרף המרחקים הקצרים, אנו עדים למגמה מתרחבת של עירוב שימושים, ואני צופה שהיא תלך ות ־ גדל. המודל, שבעבר אפיין בעיקר את מרכזי מטרופולינים כניו יורק ותל אביב, מתפשט גם ליישובים עם צביון כפרי יותר. עוד לפני מספר שנים, כשבנינו פרויקט מגורים קטן באבן יהודה, חיפשנו דרך להצניע את הק ־ רבה למסחר, אבל באופן מפתיע, גילינו שהרוכשים הגיעו דווקא בעקבות ובזכות התכנון הנ״ל. לאור ההבנה שהקרבה לעסקים, למסחר ולתעסוקה מושכת רוכשים, הרחבנו את הפעילות".

ניסה ליותר ערים, היא מאפשרת הכנסת רוח צעירה לכל מתחם והופכת אותו לשוקק ופ ־ עיל לאורך היממה. כך גם ניתן לספק מענה לצורכי המגורים של הדור הצעיר, שחלק גדול ממנו מתקשה לקנות דירה". "אתגר תכנוני מורכב" לצד היתרונות של עירוב שימושים, חשוב שהפרויקטים יהיו גם כלכליים, ולכן במק ־ רים רבים האתגר התכנוני יותר משמעותי ממה שנראה: "מדובר באתגר תכנוני מו ־ רכב, שכן נדרש לייצר גמישות גבוהה והפרדה תכנונית בין שטחי המגורים למסחר ומשרדים", מסביר דני מור, מנכ"ל . "תחילה BST חברת בסט יזום מקבוצת נדרש להחליט האם השימושים המעורבים משולבים בבניין אחד ורטיקלית עם קומות פודיום למסחר ומשר ־

ערן לוי, מנכ"ל ושותף מייסד בק ־ בוצת אלטנוילנד, מסכים כי זו כבר מגמה, אבל מוסיף שיש לבחון היכן נכון לשלב ייעודים נוספים: "יש להבין כי עירוב השימושים לא מתאים לכל אזור ויש ליצור מינון מתאים. לתפיסתי, לא יהיה נכון למקם סופרמרקט או מסחר אחר, רק כי היזם רוצה למקסם את

משרדים ומתחת שטחי מסחר. כשמדובר בשדרות ראשיות של ערים, רצוי שיהיה מסחר בקומת הקרקע ומעליו מגורים או משרדים. כלומר יחס גבוה יותר לטובת המגורים. אבל לצד כל היתרונות, יש לזכור תמיד כי עירוב שימושים מוצלח יהיה חייב לבוא יחד עם תחזוקה וניהול נאותים של כלל הנכסים והשימושים. אחרת היתרון עשוי להפוך מהר מאוד לחסרון. צילומים: תומר חומפס, תום סיימון, אייל טואג, יח"צ

דים ומעליהן מגורים, או שמייחדים בניינים נפר ־ דים אוטונומיים למגורים בלבד ובניינים אחרים למסחר, משרדים ותעסו ־ קה בלבד. האתגר התכנוני מייצר התמודדות מקצו ־ עית גם בתת־הקרקע, שכן נדרש לייצר מקומות חניה ואחסון נפרדים לשטחי המגורים ולשטחי המס ־

הרווח שלו, האתגר הוא לפצח את השימושים הנ ־ כונים ולתכנן בהתאם. בשנתיים האחרונות

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 92