ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

תהליכים, הפשרת קרקעות מדינה בלוחות זמנים סבירים והכנתן לזמינות לבנייה ולה ־ גדלת זכויות בנייה בקרקעות פרטיות - אלה יוכלו במידה רבה לחולל שינוי אמיתי ולה ־ ביא בשורה לכלל הציבור ולא רק למגזרים מסוימים, כפי שנעשה עד היום. אנו מתקר ־ , שנה שהתחילה עם עליות 2023 בים למחצית ריבית, ממשלה חדשה ותהפוכות פוליטיות, וככזאת היא הוגדרה כשנה של תכנון ושיווק . ככל שהשוק יחזור 2024 תדמיתי והכנה ל־ תהיה שנה 2024 למסלול של ודאות ויציבות, של יזמות ובנייה בעיקר בקרב החברות המח ־ זיקות במלאי קרקעות פרטיות, להן יהיה ית ־ רון בולט על פני חברות הממתינות למכרזים ממשלתיים".

"אין כללי ברזל שנכונים לכל המדינה"

יענקי מייזליש, סמנכ"ל שיווק ומ ־ כירות בחברת טרא נדל"ן: "אחת הסוגיות

"ברגע שהריבית תתחיל לרדת, המוני ישראלים יירדו מהגדר". בתמונה: בניין בנק ישראל

הבוערות ביותר לישראלי הממוצע היא דיור. זהו ענף שהרבה מאוד שחקנים מעורבים בו, יוצרים כללי שוק ופועלים לעיתים בניגודי אינטרסים. מציאות זו יוצרת ניסיונות לקבע נרטיב בדעת הקהל, שיוצר בלבול בקרב הציבור הרחב. תמיד יהיו תחזיות על 'שוק לקראת האטה', ומנגד – הבטחות ש'מחירי הדיור ימשיכו לעלות'. היכן האמת? כמו תמיד איפשהו באמצע. המציאות בישראל בטווח הארוך היא שמחירי הדירות עולים. זו תוצאה של כמה מרכיבים: חסר תמידי בהיצע לעומת ביקוש, אמונה של השוק בעליית מחירים ופעילות של משקיעים שדוחקים את המחירים כלפי מעלה. גם אם נשמיט אחת מהסיבות, עדיין יהיו כאלה שימשיכו להיות רלוונטיות. לעומת זאת אזורים שבהם המחירים ממצים את עצמם, וישנה השפעה של הריבית הגבוהה על הביקושים, עשויים לפגוש האטה ואפילו ירידה מסוימת. לכן אין כללי ברזל שנכונים לכל מדינת ישראל. מאחורי השוק ישנם אזורים שבהם הכללים משתנים. מה שיכול להשפיע על מיתון מחי ־ רים בטווח הקצר והארוך זה המשך מגמת ההתחדשות העירונית והעצמתה. זו האפש ־ רות האופטימלית לאנשים להפוך למשפרי דיור בלי להיכנס לחובות, ועל הדרך להגדיל משמעותית את ההיצע".

אינפלציה דוהרת וריבית גבוהה שלא ראינו כבר עשרות שנים. ונוסף על כך מדינת יש ־ ראל מתמודדת גם עם חוסר ודאות חוקתית, פוליטית וכלכלית, שאף היא משפיעה על הסנטימנט של רוכשי הדירות ומספקת להם עוד סיבה להמתין. ירידת המחירים הנוכ ־ חית הינה מתעתעת, היות שהביקוש לדירות נחלש באופן מלאכותי בעקבות עליית הרי ־ בית במשק. ברגע שסביבת הריבית תשתנה ותחזור לרמות שהיינו מורגלים להן בשנים עברו, ציבור הרוכשים יתמודד עם מציאות מורכבת הרבה יותר. הימשכות המצב הנו ־ כחי היא בעייתית ביותר עבור מאות אלפי מחוסרי דיור, בני מעמד הביניים וזוגות צעי ־ רים, שסבורים שהמצב עשוי להשתנות. לכן הממשלה חייבת לתת מענה מקיף לבעיית הדיור, באמצעות תוכנית אמיתית, רצינית ומעמיקה, שתעודד ותגדיל את היצע הדי ־ רות, תצמצם את הבירוקרטיה, ותשנה את המדיניות כלפי התחדשות עירונית, תוכנית מחיר מטרה ותוכניות אחרות, לפני העלייה הבאה שעומדת לפתחנו". הנדל"ן, כמו כל ענף כלכלי, בנוי על פסי ־ כולוגיה קולקטיבית וציפיות של השחקנים הפועלים בו. בנקודת זמן כלשהי יש להניח שהמצב כאן יירגע, וגם הריבית תשנה כיוון. גם אם לא נגיע למצב של 'כסף בחינם', כפי שהיה כאן במשך שנים, ברגע שהריבית תתחיל לרדת, המוני ישראלים יירדו מהגדר. הפער המלאכותי שנוצר בין עקומות הביקוש וההיצע ייסגר, ובאופן טבעי, גם היזמים ית ־ חילו להאיץ את הפעילות בשוק. זה לא יקרה מחר בבוקר. האירוע שאנחנו נמצאים בתוכו אינו אירוע רגעי, כמו תוכנית מע"מ אפס או ההלם הראשוני של מגפת הקורונה. אנחנו עדיין לא יודעים לעמוד על טיבו במדויק. ההאטה בענף מועצמת על ידי המשבר בענף ההייטק, וגם את סופו קשה לחזות. ובכל זאת, להערכתי, היום שבו השוק יחזור לעצמו, אינו רחוק מאוד. אני מאמין שזה יקרה במחצית "כשהריבית תתחיל לרדת - המוני ישראלים יירדו מהגדר" דן קצ'נובסקי, בע ־ לים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן: "שוק

פתרונות יצירתיים בעיקר באמצעות פריסת החוב, אולם עד שהרוכשים ירגישו שיש לפ ־ חות התייצבות ברמת הריבית או ירידה קלה ברמתה, ההאטה בכמות העסקאות תימשך. אנו רואים שיש מכרזים של רשות מקרק ־ עי ישראל, שלא מגישים עבורם הצעות, או שההצעות המתקבלות נמוכות מהשומה. בכל הנוגע לשוק השכירות, המודל הכלכלי של הפרויקטים הללו מוטל בספק בעקבות הרי ־ בית הגבוהה. אם הממשלה רוצה לתמרץ את פלח השוק הזה, עליה לקבל החלטה האם לה ־ כניס את היד לכיס. הדרך הטובה ביותר לע ־ שות זאת היא באמצעות סבסוד מחיר הקרקע ושיווק מכרזים ללא מחיר מינימום".

. צריך לזכור שרמת 2024 הראשונה של הילודה כאן היא עדיין הגבוהה ביותר בעולם המפותח, ועל אף שמתוכננות המון יחידות דיור, רק מעטות מגיעות להיתרי בנייה. לכן אם יש כיום בעיית היצע, זה כלום לעומת מה שנים - אז יהיו הרבה 10 שיהיה בעוד חמש ו־ יותר ישראלים שיהיו זקוקים לקורת גג".

"אנחנו ברכבת הרים שאיבדהשליטה" אירית הופר, בעלת חברת אינהאוס, שיווק פרויקטים למגורים: ״המתמטיקה ברורה - 200 כשיש מחסור של

אלף יחידות דיור והבור רק מעמיק מדי שנה, אין זה מפתיע שאנחנו ברכבת הרים שאיבדה שליטה, ונדמה שאין מי שמתכוון לפתור את הבעיה בקרוב. את ההאטה הנוכחית בשוק הדיור ניתן לחלק לשני גורמים מרכזיים: הראשון הוא הריבית על כלל השלכותיה, שמעלה את רף הכניסה של רוכשי הדירות ומקשה על קבלנים, והגורם הנוסף הוא חוסר הוודאות והיציבות הפוליטית והחברתית. מחירי הדיור נסקו לאחר הקורונה במספר דו־ ספרתי וכרגע אנחנו חווים תיקון מינורי, שב ־ עקבותיו נראה התייצבות ונקבל שיווי משקל חדש. אבל מי שחושב שהמחירים יחזרו לרמ ־ תם טרום הקונה, טועה ובענק. אנחנו מאמינים שסביבת הריבית תתייצב בחודשים הקרובים ויחד עם רגיעה של האקלים הפוליטי והחב ־ רתי, נראה את הציבור יורד בבת אחת מהגדר, ואנחנו צופים חזרה לפיק מאוד גבוה ואולי גם ." 2024 לעליות מחירים נוספות במחצית

"השוק יחזור לאיזון עם תום עליית הריבית" אורי פז, מנכ"ל ומ ־ בעלי השליטה מכ ־ לול מימון: "כחברה המממנת יזמים רבים

בתחום הנדל"ן למגורים, אנו סבורים כי בט ־ ווח המיידי עשויות להיות ירידות קלות במ ־ חירי הדירות במקומות מסוימים בארץ, אך בטווח הבינוני והארוך אני לא רואה ירידה משמעותית במחירים. זאת היות שלהערכתי, המחסור ביחידות דיור בשוק צפוי להתגבר עקב האטה מסוימת בהתחלות הבנייה וגם בשיווק קרקעות לבנייה על ידי המדינה. הריבית הגבוהה גורמת לירידה בכמות ההצ ־ עות של יזמים במכרזי מדינה וגם בהיקפים הכספיים של ההצעות עצמן - ובפועל זה עלול להביא להידלדלות היצע הדירות בשנים הקרובות. אני מעריך כי השוק יח ־ זור לאיזון עם תום עליית הריבית, אך מחירי הקרקעות הנמוכים יותר צפויים ללוות אות ־ נו גם בהמשך. ההשפעה של הריבית הגבוהה חלה גם על תחום מימון הנדל"ן – כיום קשה יותר ליזמים לקבל ליווי פיננסי מהבנקים לרכישת קרקעות, וזה מגביר את ההסתייעות בחברות אשראי חוץ־בנקאי, כמונו, להעמ ־ דת הלוואות מזנין (השלמת הון עצמי), שעד היום היו מתקבלות במסגרת הליווי הבנקאי. בתחום ההתחדשות העירונית וכן בעסקאות קומבינציה הכסף יותר זמין, ועדיין מהירות התגובה איטית יותר בבנקים לעומת הגופים  החוץ־בנקאיים".

"שוק הנדל"ן עדיין רותח" חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך: "לראשונה י � זה שלוש שנים מח בישראל הדירות רי

רשמו ירידה. זאת לאחר שבשנה החולפת הם זינקו בשיעור דו־ספרתי חסר תקדים. הסיבה האמיתית לירידת המחירים נובעת מבי ־ קושים כבושים שנבלמו בעקבות העלאות הריבית. ולמרות התפנית הזו, בל נטעה, שוק הנדל"ן עדיין רותח. הגידול המתמשך בשי ־ עורי הריבית מייצר עידן חדש לכל העוסקים בענף. מצד אחד שיעור העסקאות נמצא במ ־ גמת ירידה, והקונים עדיין יושבים על הגדר וממתינים לירידת מחירים. מאידך עליית המחירים נשמרת, שוברת שיאים ולא נראה שהיא עומדת להשתנות בקרוב. וזאת מאחר שאנו עדיין מצויים בצל משבר עולמי בש ־ ווקים, בורסות שנחתכות בעשרות אחוזים,

"עצירה דרמטית מספר העסקאות" שמאי המקרקעין : והמשפטן ארז כהן "יש עצירה דרמטית בכמות העסקאות וכן ירידה של עשרות

אחוזים גם בנטילת המשכנתאות. עדין לא ניתן להגדיר מגמה ברורה במחירים, אולם בהחלט רואים נתונים החל מקיפאון ועד במחירי הדירות. אין ספק 5% ירידה של כ־ שכל עוד הריביות נשארות ברמה הזו, יהיה קשה לרוכשים לחזור לשוק. הבנקים מחפשים

- יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0