ידיעות הנדל"ן

מדריך מיסוי

הפרטים, אבל חשוב לציין כי גובה המס משתנה בהתאם למועד הרכישה, למחיר הרכישה שדווח וכמובן, לשאלה האם יש ברשותכם עוד דירה. התסבוכות גדלות במיוחד לדירות שנרכשו לפני עשרות שנים, תוך חישובים מסובכים על שיעורי האינפלציה שהצטברה מאז". אבל גם כאן יש בשורות: אם מכרתם את דירתכם היחי ־ דה או דירה שסימנתם כדירת המגורים שקל - לא תשלמו 4,850,000־ שלכם בכ כיום אפילו שקל. אם מכרתם במחיר גבוה יותר - תשלמו על ההפרש (השבח) באופן יחסי. ועוד תנאי: הייתם צריכים להיות חודשים. 18 בעליה של הדירה לפחות באם יש עוד דירות ברשותכם, תשלמו מס מלא, בהתאם לחישובים מסובכים מאוד, אך גם כאן, תוכר מכירה של דירה אחרת שבבעלותכם בתוך תקופה של כשנתיים כבעלי דירת יחיד. בחישוב השבח הריאלי יובאו בחשבון כלל ההוצאות שהיו לכם להשבחת הנכס ובכלל זה היטל השבחה, במידה ששולם. הערה חשובה: אם אתם יזמים וקבלנים ומוכרים דירות כעסק, לא תשלמו מס שבח, אלא מס רווח הון – מס הכנסה. היטל השבחה המס השלישי – שאומנם משולם לרשות המקומית, אבל מהווה נדבך חשוב לא פחות – הוא היטל השבחה. "בשונה ממס השבח אופן החישוב שלו הוא אחר ולמעשה, הוא חל עקב אישור תוכניות על הנכס, בזמן שהחזקתם בו ושהביאו לעליית שוויו, גם אם לא מימשתם אותן ובניתם בהתאם למה 50% - שאישרו", מסביר דנוס, "שיעור המס מההשבחה, אך כאמור, הוא מותר בניכוי ממס השבח. מסובך? נכון! להיטל ההשב ־ חה, שחל גם על קרקעות ריקות ופנויות, קיימת השלכה ישירה גם על מחירי הדירות, אך מאחר שהוא משמש ככלי מרכזי בכס ־ פי הפיתוח של הרשויות המקומיות, נדמה שהוא היחיד שבאמת נדרש, ולא סתם על מנת למלא את בטנה הדשנה של המדינה". עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מרחיבה בסוגיית היטל ההשבחה: "חשוב מאוד שמוכרי דירות יכירו את המס הקרוי 'היטל השבחה' ולא יבלבלו אותו עם 'מס שבח'. היטל השבחה הוא מס שיש לשלם לוועדה המקומית בעיר שבה מבוצעת הע ־ סקה, כשמועד התשלום הוא בעת מכירת הדירה. היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית ערך הדירה עקב תוכניות עירוניות שאושרו מאז היא נר ־ כשה על ידי המוכר. אולם המוכר לא תמיד מודע לתוכניות שכאלה ועלול לקבל בהפתעה את הדרישה לתשלום השבחה, שלעיתים מסתכמת בעשרות אלפי שק ־ לים ואף במאות". עו"ד בירן אף מעניקה

עצה חשובה: "לפני המכירה יש להיוועץ בעורך דין שמבין היטב בהיטלי השבחה, מכיר את סעיפי הפטור הקיימים בפסיקה ובחוק ואת ההחלטות הרבות בנושא. יש להבין כי היטל ההשבחה מבוסס בעיקר על החלטות של ועדות ערר ובתי משפט, ולא מספיק רק לקרוא את סעיפי החוק. לכן מומלץ לשים לב ולהיזהר לא לעשות

מיסוי בהתחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתאוצה, וכפועל יוצא מכך היקף העסקאות שנעשות במסגרתו הולך וגדל. גם כאן יש להיות מודעים לסוגיות המיסוי. עו"ד משה רז כהן, בעלים משותף במשרד רז כהן פרשקר ושות', מצביע על כמה בעיות במדיניות המיסוי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל ועל פערים בלתי מוסברים; כמו כן מציין עו"ד כהן את סוגיות המיסוי על בעלי הדירות והיזמים, שיש לשים אליהן לב. "המחוקק הישראלי יצר אבחנה בפטור ממיסים בין מיזמי תמ"א למיזמי פינוי־בינוי. הפטורים ממס שבח, מס רכישה ומע"מ 38 נדיבים יותר בפינוי־בינוי וקשה להצדיק את האבחנה הזו. כמו , שחוקקה כהוראת 38 כן תוקף הוראת הפטור הנוגעת לתמ"א שעה, פגה, ורק לאחרונה ועדת הכספים אישרה את החוק ". לדברי עו"ד 2026 עד למאי 38 להארכת תוקף הפטורים בתמ"א כהן, ההטיות לטובת פינו־בינוי באות לידי ביטוי בהיקף הפטור: מ"ר נהנית 120 "ההוראה המרכזית היא שכל דירת תמורה עד מ"ר. כמו כן 25 מפטור, בעוד בתמ"א התמורה מוגבלת לתוספת של בפינוי־בינוי אפשר להמיר חלק מן התמורה בסכום כסף, ולאחרונה אפילו בהמרת הסכום לדירה חלופית נוספת. זאת בזמן שקבלת שתי דירות או אפילו סכום כסף במיזם תמ"א אינה פטורה. הפטור למע"מ. כמו כן מספר הדירות 0 האמור נוגע למס שבח ושיעור 38 שבידי הדייר אינו מוגבל בפינוי־בינוי, בזמן שבעסקאות תמ"א הפטור מוגבל לדירה קיימת אחת בבעלות הדייר. העובדה שלדייר כמה דירות במתחם משבשת את עריכת התחשיבים הכלכליים. מלבד מס השבח הנוסף, מתווסף לתחשיב מלוא המע"מ בגין שירותי הבנייה".

שטרק: "ההצעות בחוק ההסדרים ברובן חיוביות, אך לצידן יש גם החמרות ואילוצים שעלולים לפגוע בבעלי הדירות וביעד המרכזי שהוא טיפול בענף הנדל"ן"

עסקה לפני שבודקים היטב את גובה היטל ההשבחה הצפוי". מס מהשכרת דירות גם על השכרת דירות משלמים מס. מיסוי השכרה של דירת מגורים יכול לנוע, בה ־ תאם לגובה ההכנסה, בין פטור מלא ובין מגוון אפשרויות - פטור חלקי, מס מלא על 50%־ עד למדרגת מס מקסימלית של כ על מחזור 10% הרווח, או מסלול מס של הכנסות. הכול יהיה תלוי בפרמטרים רבים הקשורים לנכס עצמו, כגון: שווי הרכישה, הוצאות מימון וכדומה, וכן קשורים לבעל הנכס, גיל, הכנסות נוספות וכדומה. חלק מהמסלולים מחייבים הגשת דו"ח שנתי מלא למס הכנסה, ולחלק מסלול דיווח מקוצר יותר. נכס שאינו למגורים מיסוי נכס בישראל, שאינו דירת מגורים, מחייב הגשת דו"ח שנתי מלא, שם תדווח ההכנסה בניכוי הוצאות והפחתות שהחוק מתיר, והיתרה החייבת תמוסה בהתאם למס השולי של אותו בעל נכס, הנובע, בין השאר, מהכנסותיו האחרות. מיסוי נכס

כסים נוספים שיש למוכר ובאפשרות להפחית את המס בדרך של פריסה. במ ־ כירת נכס בישראל שאינו דירת מגורים , כשבנסיבות 25%־ הרווח הריאלי יחויב ב מסוימות ניתן להפחית גם כאן את החיוב בדרך של פריסה. במכירת נכס בחו"ל חל על הרווח, כאשר מס 25% מס רווח הון של שישולם במדינה שבה הנכס מצוי, יילקח בחשבון כדי למנוע כפל מס. רו"ח אנג'ל מדגיש, כי "תכנון אסטרטגי של מיסוי נכסי נדל"ן מחייב אבחון מדויק של הסיטואציה ואיסוף מידע רב, שישמש כתומך החלטה למציאת המסלול הנכון ללקוח, שמשמעותו לשלם את המינימום  האפשרי של מיסים בהתאם לחוק".

נדל"ן בחו"ל מורכב יותר, כיוון שזכות המיסוי הראשונה היא למדינה שבה הנכס נמצא, ובנוסף צריך לדווח ולשלם מס גם בישראל; כך בהתאם למרבית האמנות למניעת כפל מס, שעליהן ישראל חתומה. רק בחלק מהמסלולים יש אפשרות לקבל זיכוי על מס ששולם בחו"ל, ובכך להימנע מכפל מס. מכירת נכס בעת מכירת נכס גם עשוי לחול מס. מכירת נכס בישראל חייבת במס שבח על הרווח שנובע מהמכירה. מס השבח ינוע מפטור נ � מהרווח הריאלי, ותלוי גם ב 25% ועד

צילום: שלומי יוסף, שחר שירזי

- יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44