ידיעות הנדל"ן

השינויים המרכזיים בחוק ההסדרים בנושאי מיסוי הנדל"ן הוא 2023-24 חוק ההסדרים הצמוד לתקציב המדינה לשנים הפעם עב כרס וכולל לא מעט בשורות בתחום הנדל"ן, לטוב ולרע, תלוי את מי שואלים. לדברי רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת במשרד שטרק את שטרק רואי חשבון, "בחוק ההסדרים יש הפעם מספר לא מבוטל של תיקוני חוק בנושא הנדל"ן, הנוגעים למשקי הבית ולעסקים. בהתייחס לנושאים הרלוונטיים לציבור הרחב ולמשקי הבית, הקו המנחה בהצעות השונות הוא לתת מענה למצוקת הדיור ולהגדיל את ההיצע של הקרקעות לבנייה למגורים ואת הזמינות של דירות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. לפיכך ההצעות ברובן הן חיוביות, אך לצידן יש גם החמרות ואילוצים שעלולים לפגוע בבעלי הדירות וביעד המרכזי, שהוא טיפול בענף הנדל"ן". מהי ההרעה בשינוי המוצע בחוק ההסדרים לעניין אחוז מס הרכישה למשפרי דיור? "מי שרוצה לשפר ולהחליף דירה, וקונה דירה חדשה וטרם מכר את הקודמת, יכול להחזיק במקביל בשתי דירות ולהיחשב לבעל דירה יחידה, כאשר יש לכך השלכה על שיעור מס הרכישה הנמוך שיש לדירה יחידה, חודשים שנועדו לאפשר את מכירת הדירה הראשונה 18 וזאת במהלך בנחת. המגמה היא לחסום את משפרי הדיור מלהמתין עם מכירת דירתם לזמן שבו מחיר הדירה יעלה, ולשחרר לשוק מהר יותר דירות לשם הגדלת ההיצע. לטענת המחוקק, מי שמסוגל להחזיק בדירה 'בהמתנה' מתאפיין כבעל הכנסה גבוהה שהיא פי שניים מההכנסה של משק בית ממוצע. לכן אין סיבה לתת לבעלי דירות שמתעכבים במכירה, הטבת מיסוי שנועדה לבעלי דירה יחידה, והסחבת במכירה פוגעת בזוגות הצעירים. קיצור הזמן חודשים, ורק מי שימכור 18 חודשים בלבד, ולא 12 הינו רק למכירה בתוך בטווח זמן זה, יוכלו ליהנות משיעור מופחת של מס רכישה. אם הדירה לא חודשים, יחולו שעורי מס רכישה גבוהים יותר". 12 תימכר בתוך מה השינוי שיחול לפי חוק ההסדרים בנושא משפרי דיור, מבחינת מס שבח? "בדומה להגבלה של תקופת הזכאות למס רכישה מופחת למשפרי דיור, יש הצעה להחמרה גם בסעיף המקביל במס שבח. כיום מי שבבעלותו חודשים 24 דירת מגורים יחידה ורוכש דירה חלופית, יש לו פרק זמן של להחזיק בשתי דירות במקביל ולמכור אחת ועדיין ייחשב כבעל דירה יחידה, ויזכה לפטור ממס שבח על הדירה שנמכרת, כדי לאפשר זמן נאות למכירה. דווקא בימים אלו, כשקשה יותר למכור דירות, מוצא המחוקק צורך להגביר את היצע הדירות ולאפשר הנאה מפטור ממס חודשים מיום רכישת הדירה 12 שבח מהמכירה, רק אם זו נמכרה בתוך החלופית. הכול יחול, כמובן, למי שקונה דירה לאחר שהחוק ייכנס לתוקף. עד אז חל החוק הישן". לפי חוק ההסדרים מה משתנה בנושא מס שבח למי שמחזיק במספר דירות מגורים? "תיקון נוסף מתייחס לעניין הקלה במס שבח, שקיימת למי שמחזיק בוטל 2014 במספר דירות מגורים (יותר מאחת). נזכיר כי החל משנת הפטור ממס שבח, שהיה תקף לגבי מכירת דירה כל ארבע שנים. במקור פטור ממס 1.1.2014 נקבע חישוב, כך שהשבח המשויך לתקופה שעד השבח כולו חייב במס. התיקון שנעשה בעניין זה בחוק 1.1.2014־ שבח, ומ נועד להקל על מי שהיו בעלי דירות מגורים במועד הכניסה של 2014־ ב החוק לתוקף, כדי לתת להם את הפטור שהם היו זכאים לו קודם לכן. אבל התיקון לחוק לא הגביל את ההטבה הזו רק למי שהייתה לו דירת מגורים במועד כניסת החוק לתוקף, אלא נתן אותה לכלל בעלי זכות במקרקעין. כך גם מי שהיה בעל זכות במקרקעין, שהיא קרקע שלא לתוקף, 2014 היה יכול לקבל פטור במכירה לפני כניסת התיקון משנת נהנה מהחישוב המוטב, וזאת אם בנה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה. עכשיו, במסגרת חוק ההסדרים, המטרה היא להחמיר ולא לתת את הפטור למי שלא בנה דירה על הקרקע. זו החמרה של ממש, שלא מעודדת בניית דירות על קרקע פנויה, שתמריץ את מימוש הפטור והגדלת ההיצע, וחבל. עם זאת נקבע בחוק ההסדרים לאפשר הקלה ולתת שיעור מס מוטב למי שבנה כבר דירה על הקרקע לפני כניסת הצעת החוק הנוכחית לתוקף, שאז כבר היה זכאי לחישוב המוטב לפי החוק הקיים היום, וזה תמריץ חלקי למכירת דירות רק לאלו שכבר בנו על הקרקע דירות מגורים". מהו המס החל על דירות בחו"ל? "לאחרונה יש משקיעים רבים הרוכשים דירות בחו"ל. זאת ההזדמנות מס סופי, כאשר לא מדובר 15% להזכיר כי שיעור המס על דירה בחו"ל הינו בהכנסה מעסק, אז ניתן לתבוע רק הוצאות פחת ולא ניתן להפחית גם זיכוי ממס ששולם בחו"ל. זהו פער גדול במיסוי למול ההטבה במיסוי על השקעה בדירה בישראל".

₪ 200

₪ 300

זהו מס אשר מוטל עליך פשוט כי יש לך, או לבנק שממנו לווית, כסף", כך דנוס. נציין כי את המע"מ משלמים על דירות חדשות בלבד, והוא בשיעור קבוע ללא קשר למחיר הדירה. אבל בזמן שהמע"מ אחיד לכולם (מלבד לתושבי אילת), מס רכישה נגבה בצורה מדורגת המחושבת על בסיס מחיר הדירה. מדרגות המס משתנות משנה לשנה ויש לעקוב אחרי הסכומים. איך? מדרגות מס הרכישה המעודכנות מופיעות באתר רשות המיסים. רוכשי דירה יחידה משלמים מס רכישה החל מהמדרגה הראשונה, שעו ־ שקל. בהמשך המס 1,919,000 מדת על כ־ ,5% , 3.5%־ עולה באופן מדורג ולפי השווי ל 19,600,000 בדירות שערכן מעל 10% ו־ 8% שקל. "חשוב לדעת ולהכיר שיש הבדל במס הרכישה בין רוכשי דירה יחידה ובין משקיעי נדל"ן. השוני העיקרי הוא שמשקיעי הנדל"ן 5,870,000 מהשקל הראשון ומכ־ 8% ישלמו . 10% שקל – אף שיעור גבוה במיוחד של מדובר ברף גבוה משמעותית מזה של רוכשי דירה ראשונה", כך דנוס. מוכרים וקונים? השעון מתקתק ומה קרה אם קניתי דירה ועדיין לא מכרתי את דירתי הקודמת? ובכן החוק, שתוקן רק לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מתיר לך פרק זמן של שנה וחצי לעשות זאת ושלא תיחשב "משקיע נדל"ן". כלומר, אם רכש ־ תם דירה יחידה, אבל התמהמתם עם מכי ־

רת הישנה, אתם עשויים להיות חשופים לתשלום מס גבוה. גם אם רציתם להמתין עם המכירה כדי לרוויח עוד כסף מעליית ערך, וגם אם השוק קשה ואין קונים, התוצאה זהה. זו הסיבה שחובה להכיר את פרק הזמן האמור ולהתייחס אליו ברצינות. רו"ח אופיר אנג'ל, מנהל מחלקת המיסוי ישראל, מתייחס Auren בפירמת הייעוץ למס הרכישה וגם לרכישה בחו"ל: "מיסוי נדל"ן הוא נושא רחב ומורכב, המחייב לה ־ תייחס בתור התחלה לכמה שאלות מקדי ־ מות: מה אופי הנכס המושכר? האם המדובר בדירת מגורים או בנכס נדל"ן אחר? האם נכס ההשקעה מצוי בישראל או בחו"ל? רו"ח אנג'ל מסביר, כי רכישת דירת מגורים בי ־ שראל מחויבת במס רכישה שתלוי בשווי הנכס ובהחזקה בדירות מגורים נוספות. בהתאם לכך מס הרכישה ינוע בין פטור . רכישת נכס בישראל שאינו 10% ממס ובין דירת מגורים יחויב בעיקרון במס רכישה . רכישת נכס בחו"ל, ללא קשר 6% קבוע של לאופיו של הנכס, לא יחויב במס בעת הרכי ־ שה במדינת ישראל". מס שבח המס השני למוכרי הדירות הוא מס שבח, שכשמו כן הוא, מס המוטל על השבח שנוצר ממכירת דירה שרכשנו בעבר. "חישוב מס זה מסובך הרבה יותר", מזהיר דנוס, "נלאה אתכם כמה שפחות בכל

43 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23