ידיעות הנדל"ן

חלק ב' ׀ י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן במהד ו רת ח ג מ י ו חדת

66 גיליון מס'

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

ה מ

ו ט

י ת

ה ב

ח

חלק א' ׀ "ידיעות הנדל"ן" במהדורת חג מיוחדת 66 גיליון מס' - יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

לאן

נדל"ן

חלק א' ׀ ידיעות הנדל"ן במהדורת חג מיוחדת

דלג במסירתהדירות תשתיות תשתיות התחדשות עירונית משכנתה איךמקצרים אתלוחות הזמנים? למרות משבר חמור ומתמשך בענף הנדל"ן למגורים, שהביא ל"ישיבה על הגדר" הן בקרב הרוכשים והן בקרב היזמים, הישראלים עדיין צריכים קורת גג, ופרויקטים האם נכון  הולכים ומוקמים מצפון ועד דרום בעת הזו להשקיע ברכישת דירה? ואם כן - מהי הדרך המושכלת לפעול? אורי חודי † על התור רוציםפינוי בינוי? שנים 10 חכו לתורכם פתרונות מחוץ לקופסה מה יחזיראת הרוכשים למשחק? משברמתמשך המהווהחסם משמעותי בבנייה שכונהחדשהבלי מדרכות ותאורה? קבלעיכוב חלום ירוק דירות הגן וצמודי הקרקע המבוקשים הולכים והופכים למוצר נדיר

לאן

נדל"ן

ח

י ת

ה מ

ו ט

ה ב

משחק השנה החדשה מביאה איתה גם מציאות עליית הריבית, התייקרות † חדשה לענף הנדל"ן המשכנתה, הקיפאון בעסקאות, סימן השאלה הגדול סביב מחירי הדירות וגורמים נוספים מאלצים את שוק הנדל"ן הישראלי להתחיל מהם כללי המשחק החדשים, † להתנהל אחרת מה נדרש כדי לחזור לשגרה, ומה עתיד לקרות אורי חודי † ביום שאחרי? חדש כלהארץמנופים מקצרין ועד נתיבות - מיזמי הנדל"ן למגורים הנבנים בימים אלה

66 גיליון מס'

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

הרשות יקבע מדיניות

עדשראש

קחקלף ובדוק האםהריבית השתנתה

בנייה: הדורהבא (בינה מלאכותית) ופיתוחים AI טכנולוגיים בשירות הענף

הגשת בקשה להיתר? המתן חמש שנים

חוזרים למשרדים שינוי כיוון בנדל"ן המניב אורי חודי

איךמציליםאת התחום, על רקעעלייה עקביתבריבית? הילהציאון שכירות

נדל"ן לאן? בכירי הענףמנסים לחזותאתהעתיד אורי חודי

?

זה סביר השפעתביטול עילתהסבירות

עלהענף גדליאור

קחו קלף ובדקו האםהריבית השתנתה חסמים תשתיות התחדשות עירונית משכנתה איךמקצרים אתלוחות הזמנים? דלגו על התור עדשראש רוצים פינוי־בינוי? שנים 10 חכו לתורכם פתרונות מחוץ לקופסה מה יחזיר

המשברהמתמשך מעכבמאודאת תנופתהבנייה

י ת

ה מ

ח

ו ט

ה ב

משחק הגדול סביב מחירי הדירות וגורמים נוספים מאלצים את שוק הנדל"ן הישראלי להתחיל מהם כללי המשחק החדשים, † להתנהל אחרת מה נדרש כדי לחזור לשגרה, ומה עתיד לקרות אורי חודי † ביום שאחרי? חדש השנה החדשה מביאה איתה גם מציאות עליית הריבית, התייקרות † חדשה לענף הנדל"ן המשכנתה, הקיפאון בעסקאות, סימן השאלה

מדרכות ותאורה? קבלו דחייה

במסירת הדירות

שכונהחדשהבלי

אתהרוכשים למשחק?

הרשות יקבע מדיניות

הגשתם בקשה להיתר? שנים 5 המתינו

?

נדל"ן לאן? בכירי הענףמנסים לחזותאתהמהלכים הבאים אורי חודי

איךמציליםאת התחוםעלרקעעלייה עקביתבריבית? הילהציאון שכירות

חוזרים למשרדים שינוי כיוון בנדל"ן המניב אורי חודי

זה סביר השפעתביטול עילתהסבירות

עלהענף גדליאור

ללקוחותינו ולכל בית ישראל ה ָ תוּק ְ ה וּמ ָ הטוֹב ָ נ ָ שׁ

במהלך השנה אנחנו נפגשים בשכונות המגורים שלנו, במגדלי היוקרה שנוגעים בשמיים, במתחמי ההתחדשות העירונית, שנים אנחנו כאן, בכל מקום, כל השנה. 100 במרכזי המסחר, בקמפוסים, בכבישים, בגשרים שאנו מקימים ועוד. מזה כ לקראת השנה החדשה, נאחל שנה של התחדשות, צמיחה, שגשוג והצלחה, שנה של שלווה, אחדות, שקט וביטחון. שיכון ובינוי נדל"ן בכל מקום, כל השנה

חלומות חריש

חלומות חדרה

דרך השלום, ת״א | THE EASTERN

צפון ישן ת״א | הרביעייה בסמאטס

אור עקיבא | חלומות אור ים

כיכר המדינה, ת״א | 55 ויצמן

נתניה | DREAM TOWER

הוד השרון מערב | DREAM TOWER

נאות אפקה, ת״א | A.F.K

בת ים | חלומות פארק הים

ק. ביאליק | חלומות וסביונים

ראשון לציון | חלומות גן בעברית

נחלת יצחק, ת״א | פרי מגדים

חיפה | חלומות גבעת זמר

לוד | חלומות בן שמן

נווה אביבים, ת״א | אמוראים וסבוראים

ההדמיות להמחשה בלבד

* 6373

>>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

בס״ד

לא מפסיקים לחדש.

יח"ד 16,000 קבוצת רוטשטי י ן גאה לתכנן ולבנות מעל בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. אנ ו מאחלים לעם היקר שלנ ו חגים שמחים ושנה טובה - שנה של חיבור ואחדות.

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

ROTSHTEIN.CO.IL

מתענייניםבנדל"ן? חפשו אתהטור: נדל"ן בין השורות טורשבועי מאתאורי חודי, עורך מוסף ידיעותהנדל"ן, עםמגוון ניתוחים, טיפים וארגז כלים בגובהעיניים

תוכן

מומחי ענף הנדל"ן עונים על זמן תשובות שורה של שאלות בוערות

14

במציאות הנוכחית מיזמי שכירות דיור לא בר השגה

לטווח ארוך אינם כלכליים 28

מדישישי בלוחהנדל"ןשל

לוח

מדוע הליכי התחדשות התחדשות בהמתנה עירונית נמתחים כמו מסטיק ובמה זה תלוי?

42

העבודה מהבית - אאוט, ומתחמי ניפגש במשרד העסקיםשבים ומתמלאים

54

מהלכים יצירתיים, שעשויים לסייע לחשוב גמיש בחילוץ שוק הנדל"ן מהמשבר

62

בענף שחם מה כל על ופרשנויות ניתוחים , ראיונות : וגם

כיצד ביטול עילת הסבירות שאלהשל סבירות עתיד להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי

70

משבר הדיור לא ייגמר, בור בלי תשתית

כל עוד לא נפתר משבר התשתיות 72

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: ז'נה גלצר // גרפיקה: יונת דביר // עורכת גרפית: // נתן נוי, עדינה נביאן וחיים וינטה מכירות : מנהלי // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: יונת דביר עיבוד השער: // shutterstock תמונות: ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת:

מחלקת מוספים מיוחדים

אתר ספיר

אתר ספיר

תחנת עינן

תחנת עינן

במקום לטפס על הקירות בואו ללמוד על מקורות! טיול מהנה עם הרבה מים לכל המשפחה וללא עלות הסיורים נערכים בתיאום מראש בלבד www.mekorot.co.il בכתובת: פתוח לכל המשפחה חובה לנעול נעליים סגורות

אתר ספיר בואו לטייל, לראות ולגלות אודות תחנת השאיבה הראשונה של המוביל הארצי בשילוב מצגת חידונים, סרטונים וביקור באולם המשאבות שנחצב בתוך ההר. פעילות מדעית משפחתית עם "הפרופסור המפוזר"

1-5.10.23 חוה"מ סוכות, בימים א'-ה', ) 14:30 (קבוצה אחרונה בשעה 10:00-16:30 משך הביקור: שעה וחצי

, בפניה לחוף חוקוק, 90 מיקום: צפון מערב לכנרת, על כביש : אתר ספיר WAZE

תחנת עינן בואו למסע במנהרת הזמן והמים, עם המתקן הסודי שחברת מקורות הקימה בבטן האדמה, במטרה להביא מים לצפת, ראש פינה ויישובי הסביבה. 50- בשנות ה

1-5.10.23 חוה"מ סוכות, בימים א'-ה', מבקרים בקבוצה שתצא מדי שעה. 20 עד 10:00-16:00 משך הביקור: שעה. ק"מ אחרי צומת יסוד המעלה. 2.5 צפונה. כ- 90 מיקום: כביש : תחנת עינן מקורות WAZE

5 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23

חתימה ! טובה

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

קבוצת כנען - חתומים על איכות, מצוינות וחדשנות עיצובית.

לחיי התחלות חדשות... גם בשנה הבאה עלינו לטובה, קהילתמגורים זהשכונות הסביונים מבית אפריקה ישראל מגורים. אפריקה ישראל מגורים מצאה את הנוסחה המנצחת לקהילות מגורים איכותיות. דרך חיים המשלבת תכנון דירות אופטימלי בסטנדרט בנייה גבוה, פיתוח סביבתי מושלם למשפחות, שילוב מושלם בין מרכזי מסחר, בילוי ופנאי, ריאות ירוקות ומרחבים פתוחים. אנו גאים להתחיל שנה חדשה ולהוביל את העתיד של הדורות הבאים, תוך הרחבת אפיקים נוספים דוגמת פינוי בינוי והתחדשות עירונית ברחבי הארץ, מגורי יוקרה באזורי ביקוש, דיור להשכרה לטווח ארוך והרחבת תחום הנכסים המניבים. שכונות הסביונים – יותר ממגורים, זה בית לחיים.

שכונות הסביונים החדשות. ! בקרוב

פרויקטים בשיווק:

תל אביב | 135-137 ז'בוטינסקי

תל אביב | קיציס, הדר יוסף

נשר | אגמי הכרמל

ירושלים | רמת שרת

ירושלים | קדמת גונן

תל אביב | 39-41 בלוך

גבעתיים | 39 המעיין

סביוני גבעת שמואל

נתניה | מגדלי סביון סיטי

קריית ביאליק | חלומות & סביונים

ירושלים | סביוני קטמון החדשה

נס ציונה | סביון ואירוס

נס ציונה | סביוני נצר סירני

קריית אתא | גבעת הכלניות

נתניה | זלמן שניאור

פתח תקוה | מתחם רוזנברג

נתניה | פארק הים

ירושלים | סביוני קרית יובל

>>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

* 3393 ההדמיות להמחשה בלבד. יתכנו שינויים לפי דרישת הרשויות ו/או החלטת החברה. פיתוח שטחים ציבוריים עשוי להשתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומית. ביצוע הפיתוח בשטחים הציבוריים באחריות הרשות המקומית. www.africa-israel.co.il

התחדשותעירונית

מאחלים לכל בית ישראל שנה טובה!

עכשיו בשיווק:

ירושלים

אלעד

פתח תקווה

באר יעקב

ראש העין

ראש העין

נתניה

רעננה - נווה זמר

רעננה

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

מבינים את הלוגיקה של הלוגיסטיקה מי שמבין יודע שייזום ובניית מתחמי לוגיסטיקה זה עניין למומחים. קבוצת סופרין וקבוצת וייס, מיזמיות הנדל"ן המתמחות בתחום, בעלות ידע וניסיון מוכחים בתכנון, ביצוע ואכלוס מוצלח של מתחמי לוגיסטיקה. הינו מותג מוביל מבין קבוצת סופרין וקבוצת וייס בתחום המרלו"גים טכנופארק בזכות התכנון הייחודי והתאמתו המדויקת למידותיהם של לקוחות קטנים ובינויים הזקוקים לחללים גמישים וורסטיליים.

חושב על מקום במתחם לוגיסטי? תחשוב טכנופארק!

טכנופארק נשר בקרוב

ההדמיה להמחשה בלבד

בבנייה | טכנופארק אבן יהודה

אוכלס | טכנופארק חולון

פתח דבר

תחילת שנה חדשה היא זמן לחשבון נפש וגם ליצירה ולהתחדשות, שענף הנדל"ן כה זקוק להם. כמובן, האחריות מוטלת על מקבלי ההחלטות, אבל רגע לפני הבחירות המוניציפליות, גם אנחנו, תושבי ישראל, יכולים לרתום את המועמדים בערים השונות, ולחלץ מהם התחייבות לקידום מהיר של תהליכים וקיצור בירוקרטיה בתחומי הבנייה אורי חודי  שתהיה שנה טובה יותר  והתשתיות זה גם בידינו

– אלו הם הימים הנוראים הימים שבין ראש השנה ליום כיפור. ימים של סליחות. ימים קשים. אם שואלים

בוחנים מה היה ומה יהיה, ומנסים לחשוב מה אפשר לעשות טוב יותר או נכון יותר. ובכן, אם עסקינן בנדל"ן, בדיור, בדירות ובשכירות - זה הזמן להתעורר. זה הזמן של קובעי המדיניות, השרים והממשלה כולה לחזור ולטפל גם בתחום הדיור שאיכשהו נדחק הצידה, אף ששום בעיה לא נפתרה. להיפך – המצב רק הולך ומחמיר. הריבית שעלתה בחדות משפיעה על הענף כמעט מכל כיוון ובכל תחום. אחרי כל כך הרבה שנים עם ריבית אפסית, גם בעלי משכ ־ נתאות, אבל גם בעלי חברות ופעילים בענף הנדל"ן שכחו איך מתמודדים עם ריבית עולה. שכחו? יש כאלו שמעולם לא הכירו מצב כזה, וגרוע מזה – גם לא לקחו זאת בחשבון. חברה שלא התנהלה נכון, עשויה כעת לשלם את המחיר, וכולנו צריכים לקוות שרוכשי דירות לא ייפגעו בדרך. לפחות נראה שדבר אחד כבר החל להשתנות. מכרזי קרקע בחודשים האחרו ־ נים נסגרים במחירים שפויים יותר לעומת

כבר כבדה מדי, אבל אז פגש את מיעוט העסקאות והקיפאון בענף המגורים. דירות נמצאות על המדף חודשים ארו ־ כים ללא דורש. רחוק מאוד מהמצב רק לפני שנתיים-שלוש, אז דירות נמכרו כמו לחמניות. עוד מעט נגיע גם לתקו ־ פה, שבה משפרי הדיור שלא ימכרו את הדירה, יאבדו הטבות מס שמגיעות להם. ייתכן שמדובר בקטליזטור משמעותי לי ־ רידת מחיר שנמצאת בפתח, אבל בינתיים הירידה שאפשר לראות אינה משמעותית. עדיין. גם היזמים והקבלנים מושפעים מהמצב ומהריבית, גם דירות חדשות נמ ־ כרות הרבה פחות, והמימון על קרקעות שנרכשו בסכומים גבוהים, לוחץ חלק מהם לפינה. הליכי התכנון והרישוי בי ־ שראל נמשכים זמן רב, ועל הזמן הזה יש מי שמשלם בריבית דריבית. כבר ראינו כמה מקרים של חברות שנקלעו למצוקה. מי שהגיע למציאות הזו לא מוכן או עם גיבנת משמעותית על הגב – נמצא עכשיו

במצוקה. לא בטוח שכולם ישרדו. גם הבון־טון של השנים האחרונות – הדיור להשכרה – נתקל בקיר הריבית, ואף שעל פניו עליית מחירי השכירות אמורה לעשות לו טוב, ההיפך הוא הנכון, והמתווה הכלכלי שעליו הוא נבנה, קורס, כשאין הצדקה כלכלית לבנות פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מעולם לא היינו אלף דירות להשכרה 150 רחוקים יותר מ־ שהבטיחו כאן פעם, ובמקביל גם המש ־ קיעים לא ממש נוהרים לשוק ואף דירות להשכרה של השוק הפרטי אינן מוצר שנ ־ מצא במגמת צמיחה. כל זאת, לצד ביקוש לדירות להשכרה שנובע מהתחדשות עי ־ רונית, גירושים וגם עלייה לארץ, מציב את דמי השכירות במסלול התייקרות. מה הלאה? מקווים לטוב, אבל גם מתכוננים לגרוע יותר. – ביום הכיפורים נהוג שכל חשבון נפש אישה ואיש עורכים חשבון נפש עם עצמם;

את אנשי ענף הנדל"ן, אנחנו לא נמצאים בימים נוראים, אלא בחודשים נוראים. ולא צריך לשאול, מספיק להציץ בחלק מהדוחות הכספיים כדי להבין שיש בעיה, ולקרוא את הדוחות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגם של אגף הכלכלן הרא ־ שי באוצר – כדי להיווכח שנתונים כאלה לא ראינו כאן עשרות שנים. נכון לעכשיו הענף לא הולך לכיוון נכון, והבעיות גדולות מהפתרונות. הריבית הכבידה מאוד על בעלי הדירות, והמש ־ כנתה גדלה בשנה וחצי האחרונות במאות אם לא באלפי שקלים למשק בית. חלק ממשקי הבית פגשו במקביל מיתון, שוק עבודה לא פשוט וגם מחאה סוערת. כל זה מרחיב את אי הוודאות ברחובות. יש מי שהחליט למכור את הדירה, כי המשכנתה

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

החגיגה נטולת הרסן של השנים האחרונות. יש מי שהפנים שהצעות על קרקע צריכות להיות מחושבות יותר, ולא נכון להציע כל מחיר. האם זה ישפיע גם על מחירי הדירות בטווח הארוך? נקווה שכן – אבל לא בטוח. חכמים ומוכשרים כבר אמרו: "תתעודד, המצב יכול להיות הרבה יותר גרוע. אז הוא התעודד, והמצב באמת נהיה הרבה יותר גרוע". אין מקום לשאננות. - אחד מלקחי מלחמת איפכא מסתברא יום הכיפורים היה הקמת אגף בחיל המו ־ דיעין, שתפקידו להציג שאלות מתריסות אל מול היערכות המודיעין ולנסות לבחון פרשנות שונה מזו המקובלת. אם תרצו – פשוט לחשוב אחרת וללכת עם הרעיון הזה כמה צעדים קדימה. מדובר ברעיון טוב, שמאפשר חשיבה מחוץ לקופסה וגם לא מאפשר התעלמות מגורמים שונים. ואיך זה קשור לענף הנדל"ן? גם המצב שבו נמצא הענף היום מחייב חשיבה חדשה. כבר שנים

שחלפה לא הייתה פשוטה בהרבה מאוד מובנים. גם בנדל"ן אנחנו מדברים על שנה קשה. אבל חשוב לא לאבד תקווה. צריך לנסות למצוא פתרונות, לקדם יוז ־ מות, להניע תהליכים. ועכשיו ישנה גם הזדמנות אמיתית להיות מעורבים ולד ־ חוף לשינוי. הבחירות לרשויות המקומיות בפתח, ואף שלא תמיד זה נראה כך, מדובר בתקופה עם פוטנציאל לא קטן לשינוי. זה הזמן של תושבי הערים לדחוק במוע ־ מדים להתחייב לפתרונות ולהתעקש על דברים מול ראשי הערים. לרשויות המקו ־ מיות בישראל לא מעט כוח ולא מעט אפ ־ שרויות להשפיע על תחום הנדל"ן. בשנה האחרונה ניכר כמעט בכל פינה כיצד המעורבות הפוליטית והאזרחית עלתה מדרגה. יוקר המחיה ויוקר הדיור הן מט ־ רות חשובות, שגם בהן הציבור הרחב יכול וצריך להשפיע. זה הזמן. וזה הזמן לאחל שנה טובה לכל בית ישראל, חתימה טובה ולזכור שלא אבדה תקוותנו.

שתוכניות הממשלה הן עוד מאותו דבר. אין פריצת גבולות או ניסיון לחשיבה יצירתית או מקורית. אחרי עליות המחירים של הש ־ נים האחרונות, ולצד העליות המשמעותיות במחירי השכירות – אין מנוס מלנסות משהו אחר. פעמים רבות כבר ניתחנו וכתבנו שלי ־ שראל, בסופו של דבר, אין באמת אינטרס כלכלי שמחירי הדירות יירדו. ההיפך הוא הנכון. אז צריך למצוא את הפתרון היצירתי – את המשוואה, שתאפשר למדינה להמ ־ שיך ולהרוויח, אבל גם תוכל לתמוך בדיור בר השגה או בפתרונות אחרים שמקובלים בחו"ל, וכאן אצלנו לא מתרוממים. – עוד סממן ייחודי של יום בלי מכוניות הכיפורים קשור לעובדה שזה היום היחיד בשנה שבו התנועה כולה נעצרת. המכוניות נשארות בחניונים ובחניות, ואת הכבישים ממלאים הולכי רגל ורוכבי אופניים. כולם יודעים ומבינים שאם התחבורה הפרטית והתחבורה הציבורית בישראל ימשיכו כפי

שהן, בעתיד הלא כל כך רחוק התנועה תי ־ עצר לא רק ביום הכיפורים, והכבישים יהיו פקוקים מדי ולא יאפשרו תנועה כלל. הר ־ כבת הקלה, שהקו האדום שלה נפתח לא ־ חרונה, היא הכיוון הנכון. היא מגיעה מעט מדי ומאוחר מדי, אבל אסור להתייאש, וצריך להעניק לפתרון הזה עדיפות על פני אחרים. כולם צריכים להירתם עכשיו כדי להוריד את העומס מהכבישים. זה יאפשר צמיחה ויהפוך את המצב הבלתי אפשרי של היום להזדמנות. הנדל"ן, אגב, רק יכול להתפתח מזה. המשמעות של עוד תחבורה ציבורית ועוד מוקדי הסעות המונים היא גם עוד זכויות לבנייה ועוד ציפוף. התכנון של מטרו, למשל, שכבר היום מדבר על הענקת זכויות גדולות במיוחד ליד התחנות, הוא הכיוון. תחשבו על זה בשקט של יום כיפור. - ראש שנה חדשה תקווה חדשה השנה ויום כיפור, ובכלל חגי תשרי, מסמ ־ נים את תחילתה של השנה החדשה. השנה

15 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23

פתח דבר

למגורים והתשתיות הנלוות שנדרשות לכך, לעומת בניית משרדים, תעסוקה ומ ־ סחר, הדורשים פחות תמיכה עירונית ומ ־ ניבים ארנונה עסקית גבוהה. מלבד זאת במרבית הרשויות המקומיות אין די בודקי תוכניות וכוח אדם שיודעים להתמודד עם עומס העבודה הנדרש כיום לאישור התוכ ־ ניות והוצאת היתרים. במקרה הזה המדינה חייבת לתקצב יותר את הרשויות ולהעלות את שכר בודקי התוכניות, כולל הענקת בונוסים לרשויות שיעמדו ביעדים שהמ ־ דינה תקבע. העובדה שהוצאת ההיתר נמ ־ שכת כיום כשנתיים־שלוש היא פקטור משמעותי, שמשפיע מאוד גם על מחירי הדירות, זאת מלבד העלייה שנובעת מס ־ ביבת הריבית הנוכחית שהקפיצה בחדות את עלויות המימון, לצד עלויות הבנייה שגדלות כל הזמן. המשמעות היא שמחירי הדירות מתייקרים גם ללא קשר לפערים הנפערים בין ההיצע לביקוש". "שרמ"י תימדד על־פי היחידות שקיבלו היתר בנייה" סובלים מכך קשות בשני אופנים; האחד הוא המימון בגין התשלומים על קרקע, שמועברים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עם הזכייה במכרז, והשני בשל העיכוב בה ־ תחלות בנייה, שמשפיע על התוצאות הכ ־ ספיות של החברות. להערכתי, יש מספר גורמים לעיכובים; הראשון הוא אי מוכנות של תשתיות עירוניות לתנופת ההתחד ־ שות העירונית. הגורם השני הוא ויסות ההיתרים על ידי הרשויות, כך שיתאימו לקצב הפיתוח של השכונות החדשות. בע ־ ניין השכונות החדשות, נראה שיש חוסר הסכמה או חוסר תיאום בין רמ"י לרשויות המקומיות. רמ"י נמדדת לפי מספר יחידות הדיור שהיא משווקת, השיווק כפי הנראה אינו מותנה בהסכמת הרשות, ואז הרשות 'בועטת' ומתזמנת את ההיתרים, מה שגו ־ רם לאיחורים לא נתפסים. לרשות המקו ־ מית יש אילוצים, כמו הקמת מוסדות חי ־ נוך, נת"צים וכיוב'. וגורם שלישי - המחסור בכוח אדם הנדסי שמטפל בהיתרים, שרק מוסיף לפקק הבקשות שנתקעות. המצב משפיע גם על היצע הדירות החדשות. לה ־ ערכתי, יכולת התחלות הבנייה של היזמים גדולה בהרבה מכמות ההיתרים הניתנים בשנה. כדי לקצר את זמן קבלת ההיתר, אציע שלושה דברים: לרתום גם את המש ־ ווק (רמ"י) ולהופכו לבעל עניין, כך שרמ"י תימדד לא רק על־פי היחידות המשווקות, אלא לפי היחידות שקיבלו היתר בנייה. שנית – על משרד הפנים והרשויות המקו ־ מיות להקצות תקנים הנדסיים בכמות מס ־ פקת לוועדות המקומיות, ושלישית - לתת דחיפה רצינית לנושא רישוי עצמי". "לאפשר 'מסלול ירוק' ליזמים" מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבו ־ צת אורון אחזקות והשקעות: "עיכובים בהוצאת היתרי בנייה הם מצב שנמשך כבר מספר שנים, ויזמים

"הסחבת בתחום היתרי הבנייה היא פארסה שהמדינה אחראית לה ישירות". אתר בנייה באשקלון

בוני הארץ, המדינה קבעה בחוק ההסדרים האחרון סמכות לשר הפנים לתת פטור מ'צו התחלת עבודה'. אנחנו קוראים היום לשר הפנים לתת פטור גורף מ'צו התחלת עבודה' לכל הפרויקטים של המגורים". "תוכנית ממשלתית ברורה עם דגש על היתרי הבנייה"

בתקופה של חוסר ודאות וכשעננה אפורה מרחפת מעל ענף הנדל"ן, קשה לדעת מה יילד יום ומה נכון או כדאי לעשות בהמשך. מכיוון שאין חכם כבעל ניסיון, פנינו לבכי ־ רי הענף, לשמוע את דעתם ועצתם בשורה של נושאים. להלן התשובות והתובנות.

"פארסה שהמדינה אחראית לה ישירות"

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הסחבת בתחום היתרי הבנייה היא לא פחות מפאר ־ סה, שהמדינה אח ־ ראית לה ישירות. כל

הוצאת היתר בנייה - הליך ארוך ומייגע. מדוע, ואיך

ב � רוני בריק מנכ"ל ו עלים חברת לי־רן ונשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "עיכובים בהוצאת היתרים הם מהגורמים המרכזיים

אפשר לשנות את המצב?

ניסיון להתחבא מאחורי הרשויות המקו ־ מיות לא יעזור. התהליך של הוצאות היתר הבנייה הפך לחסם בלתי נסבל להוצאה לפועל של בנייה. במינהל התכנון ביקשו לתקן את העיוות, והחליטו על שינוי שיפ ־ ריד מההיתר עצמו את הליך התיאומים הטכניים בשטח, שנדרשים כדי לבנות. הם עשו זאת כדי לקצר את זמן ההמתנה להיתר. בפועל, לא רק שההחלטה הזו הביאה להמשך עלייה בזמן ההמתנה להיתר הבנייה עצמו – שעומד בערים מסוימות כבר על שנתיים וחצי ויותר - היא אף הוסיפה תהליך בירוקרטי חדש, של הוצאת 'צו התחלת עבודה'. כיום במקרה הטוב לוקח כחצי שנה לקבל את הצו, ובח ־ לק מהערים זה מגיע כבר לשנה נוספת של המתנה לתחילת הבנייה. המדינה החליטה להפריד את היתר הבנייה מהליך התיאומים בין רשויות בנושאים, כמו צנרת והתש ־ תיות התת־קרקעיות, גידור האתר, מיקום המנוף, מיקום ציוד כבד וחומרים ועוד. אין שום הצדקה לכך שהתיאומים הללו לא ייכללו בהיתר הבנייה, וברשות יבצעו אותם בין שלב אישור תוכנית הבנייה בוועדה לקבלת ההיתר. כך זה קורה בכל מדינה מתוקנת וכך היה גם בישראל עד לשינוי שעשתה המדינה. אנו נמצאים כיום במציאות קשה בענף הבנייה והתשתיות, כך עולה מכל בחינה של שוק הדיור. מעבר לשורת פעולות שעל הממשלה לבצע כדי לטפל בצניחה בהתחלות הבנייה, עכשיו היא גם צריכה להתמודד עם ההליך החדש הזה שעליו משלמים כולם - ובראש נפג ־ עים ממנו זוגות צעירים, שנאלצים להוציא הון עתק למגורים בשכירות בהמתנה לדי ־ רה משלהם. לעניין הזה יש פתרון. אחרי עבודה מאומצת של התאחדות הקבלנים

"בעיית כוח אדם חמורה" מיכה קליין, מנכ"ל ישראל אפריקה מגורים: "בעשור האחרון ישנו עיכוב

למצב הבעייתי בענף הנדל"ן. הדבר מוביל להשתלשלות הבאה: המדינה לא יוזמת מדי ־ ניות חדשה שתקל על הקבלנים להוציא הית ־ רי בנייה, לקבלנים לוקח זמן להוציא היתרים – מה שמוביל להפסדים כספיים גדולים ובק ־ צה העיכובים הללו מובילים להעלאה בלתי נמנעת במחירי הדיור, ככה שבקצה גם הקב ־ לנים וגם רוכשי הדירות נפגעים. תוכנית ממשלתית ברורה בנוגע לכל הנושאים שצוינו – עם דגש משמעותי על עניין היתרי הבנייה – תוביל הן לתנופת בנייה מצד הקב ־ לנים וגם להוזלת מחירים ניכרת לטובת הרו ־ כשים. אם זה יקרה - כולם מרוויחים. מושב הכנסת האחרון הסתיים ללא מענה על הצר ־ כים של ענף הבנייה וללא פרסום של תוכנית סדורה להבראת השוק הזה. אני מקווה כי עד מושב הכנסת הבא ידאגו הנוגעים בדבר לגבש אחת כזו ולהגיע איתה אל השולחן". "אין הלימה בין רצון המדינה לבין ראשי הרשויות"

גדול בזמן שלוקח להוציא היתרי בנייה, וזאת משתי סיבות מרכזיות: דרישות מח ־ מירות יותר מצד הרשויות להיות מעורבות בתהליכים, לצד בעיית כוח אדם בשורו ־ תיהן. הרשויות המקומיות רוצות לשלוט יותר בתהליכים ובתוצרים הסופיים ולכן מוסיפות נקודות רגולציה וביקורת בתה ־ ליך. זאת בשעה שתהליכי ההתחדשות העירונית גברו ברחבי הארץ ודורשים יותר משאבים של תכנון. היקף הבעיה מתברר כאשר מבינים, שאין מספיק גורמי מקצוע ברשויות שינהלו את התהליכים האלה. קיימת בעיית כוח אדם חמורה בר ־ שויות, שנובעת מקושי כפול: אין מספיק תקנים לבעלי המקצוע, ועבור התקנים הקיימים מציעים שכר נמוך יחסית לתח ־ רות במגזר הפרטי. כך נוצר מצב שיש יותר דרישות מצד הרשויות, אך הן לא מצליחות לעמוד בקצב, ונוצר צוואר בקבוק שמעכב את היתרי הבנייה ואת הפרויקטים השו ־ נים לרמה שמשך תקופת הרישוי וקבלת ההיתרים התארכה ואף הוכפלה. אפשר לייעל את התהליך על ידי הקצאה של תקנים נוספים לרשויות, לצד העלאה של השכר המשולם לאנשי המקצוע. העיכובים האלו כמובן מובילים להתייקרות הדירות, בייחוד בסביבת הריבית כיום: ככל שחו ־ לף הזמן, עלויות המימון מכבידות יותר על החברות היזמיות, והמחירים עולים גם עבור רוכשי הדירות בסוף השרשרת".

אפי שקדי, מנכ"ל ובעלים אפי קפיטל נדל"ן: "אחת הסיבות העיקריות לריבוי העיכובים בהוצאת היתרי בנייה, נובעת מהעובדה שאין הלי ־

שי הניג, מנכ"ל י � חברת אפגד "כל ע : כוב בהוצאה של היתר בנייה מייקר מאוד את העלויות ומשפיע על מחיר הדירה הסופי

מה בין רצון המדינה להגדלת היצע הדי ־ רות ובין ראשי הרשויות שלא באמת מעו ־ ניינים בכך. הסיבה העיקרית היא חוסר כדאיות כלכלית בפיתוח יחידות דיור

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

giladr@ashtrom.co.il לפניות בנושאי נגישות ניתן ליצור קשר עם גלעד ראובני, רכז נגישות קבוצת אשטרום: דוא״ל -

פתח דבר

לרוכש. פרק הזמן המשמעותי ביותר שמש ש פיע על מחיר הדירה מתחיל מרגע הזכייה במכרז, שבו נדרשת החברה לשלם לרמ"י או למשרד השיכון את כל עלות הקרקע והוצאות הפיתוח. לצורך כך היזמים לווים כסף מהבנקים ומהגופים המממנים, דרך שלבי התכנון ועד הוצאת ההיתר. כידוע, מדובר בתקופה של כשלוש שנים, ובסביבת הריבית הגבוהה של היום, מדובר בהתייקרות במאות אלפי שקלים. על כן המפתח לחיסכון בעלויות והוזלת המחיר הסופי לדייר קשורה בקשר ישיר לזמן הוצאת ההיתר. התהליך נמצא ברמת הפקידות ברשויות השונות. אני סבור שכדי לקצר את לוחות הזמנים ולצמצם בעלויות יש לאפשר 'מסלול ירוק' ליזמים. דהיינו, אם הרשויות יבדקו שהתכנון עומד בדרישות התב"ע ולא יוסיפו דרישות המעכ ש בות את התכנון והוצאת ההיתרים, יהיה ניתן לחזור ללוחות הזמנים של הוצאת היתרים בתוך כחצי שנה, להוזיל את עלויות המימון בצורה משמעותית, להוזיל את מחירי הדי ש רות לצרכן הסופי וכמובן, להקים דירות ול ש מסור אותן בפרק זמן קצר הרבה יותר, מה שכמובן תורם בתורו גם להגדלת ההיצע".

צילום: אלון עדיקא

העלאת הריבית על ידי בנק ישראל משפיעה על השוק בצורה משמעותית

הריבית והקיפאון בענף הנדל"ן. לאן נעלם הביקוש

התואמים את המצב בשוק, לא יהיה גידול מספיק בהתחלות הבנייה, וההיצע ימשיך לרדת. בהינתן העובדה שתמיד תידרש קורת גג – זה יוביל לעליית מחירים מחודשת". "עליות המחירים נבלמו, אבל לא מהסיבות הנכונות"

יחזרו לשוק בגדול, רק שהפעם הם ימצאו עצמם מול שוק דיור מצומצם מאוד, מלאי דירות קטן יחסית, מה שבהכרח יוביל להת ש פרצות המחירים בצורה משמעותית. כל עוד הממשלה לא מקדמת תוכנית דיור או מציעה פתרונות שיכולים לעודד את ענף הנדל"ן לפעול להגדלת המלאים, לצערי, המשבר רק יחריף, והמחירים בטווח הבינוני יעלו". "השוק יעכל את המצב הנוכחי ויתאים עצמו למציאות החדשה"

פשוט כבוש. הביקוש ימשיך להיות גבוה ככל בשנה 2%־ שהגידול הדמוגרפי בשיעור של כ יימשך, ככל ששיעורי הנישואים בישראל יהיו גבוהים וגם הגירושים, וככל שתימשך התרבות הישראליתשל לגור בדירה בבעלות. שתי סיבות מרכזיות לכך שמחירי הדירות לא יורדים - היצע נמוך וחוסר אמון של הצי ש בור ביכולת או ברצון של הממשלה להשפיע. להערכתי, כשהריבית תתחיל לרדת, תהיה התנפלות של הרוכשים על דירות, שתביא לגל של עליית מחירים בשנים הבאות, כי בסוף כוחות השוק חזקים מהכול. אם המדינה רוצה להשפיע, שתוריד את המס על הדירות, ממחיר הדירה 60%־ שעומד כיום על יותר מ - מהשיעורים הגבוהים ביותר בעולם. המדי ש נה צריכה להכיר בזאת שהיא עצמה אחד הגורמים המרכזיים לזינוק במחירי הדירות". "היום הרבה אנשים יושבים על הגדר ומחכים" נמצאים בחוסר ודאות, ועליות הריבית מש ש פיעות מאוד על רוכשי הדירות והיזמים. רואים כיצד יש מעט מאוד עסקאות של רכי ש שת מגרשים חדשים, וגם בשיווק מכרזי רמ"י 40%־ רואים ירידה דרסטית של למעלה מ בהצלחה בשיווק קרקעות, פחות מכרזים באוויר, מעט יזמים וקבלנים שניגשים למכר ש זים וגם הרבה מכרזים שנכשלים. מנגד אי אפשר להתעלם מההאטה המשמעותית בהת ש חלות הבנייה, שמובילה למחסור ולפער מש ש מעותי בין היצע הדירות לביקוש. ישראל היא אחת מהמדינות המובילות בעולם בקצב הילודה, במיוחד סביב המדינות המפותחות, והביקוש לדירות נשאר קשיח ואף עולה מדי שנה. כיום הרבה אנשים יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יוליד יום. אני מניח שב ש ר � נראה את הריבית מתייצבת ויו 2024 שנת דת במעט, מה שיוביל להתפרצות מחודשת של כל הביקושים הכבושים, ואותם רוכשים אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "אנו נמצאים בתקופה מאתגרת מאוד. שוק הדיור ובכ ש לל המשק הישראלי

ומה יהיה עם מחירי הדירות? "אחרי כל ירידה מגיעה התפרצות"

שגיא לנצ'נר, בעלים ומנכ"ל של חברת י.נ.ו.ב בנייה ופיתוח: "חרף הירידה במחירי הדירות והיקפי העס ש קאות הנמוכים כתו ש

יוסי חסון, מנכ"ל : MyTown קבוצת "ההתייקרויות נבלמו, אבל לא מהסיבות הנ ש כונות. במקום לטפל בעקומת ההיצע, מת ש עקשים במשרדי

דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר: "שוק הנדל"ן שרוי כיום באי ודאות, שמושפעת ממספר אלמנטים:

צאה מעליית הריבית, אני מעריך כי הביקוש יתפרץ. כך היה אחרי תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר לפיד, או אחרי תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר כחלון. המגמה הנוכחית, שבמסגרתה יש ירידה של במדד מחירי הדירות, אינה בהכרח דבר 0.2% בשנה. אומנם 20% רע אחרי רצף עליות של אנו מצויים בסביבת ריבית 2022 משנת גבוהה, אבל בהחלטת הריבית האחרונה לא ש � יהיו חסרות בי 2040 נרשמה עלייה. עד מיליון דירות וזאת מבלי להתייחס 2.6 ראל לאפשרות של הגירה לישראל בשל אנטיש ש מיות. נוסף על כך יש דרישה לדירות בשל מצבים משפחתיים שונים, שמגדילה אף היא את הביקוש, וגם לא ניתן להתעלם מהמצב הנתון כיום בארץ, שמגביר את תחושת אי הוודאות. אומנם באזורי הביקוש רואים כרגע פחות התחלות בנייה, אך אחרי כל ירידה מגיעה התפרצות וגידול בביקוש". "רוכשים משהים רכישה ויזמים משהים פרויקטים"

הממשלה הרלוונטיים להמשיך ולטפל בע ש קומת הביקוש, ובכך מובילים לדיכויו, אבל לא להגדלת ההיצע. העלאות הריבית התכו ש פות שחווינו בשנה וחצי האחרונות גרמו לה ש תייקרות משמעותית במשכנתאות וכפועל יוצא גם לירידה בביקוש לדירות חדשות. לצד הריבית ובמקביל אליה, הממשלה הובי ש לה למיסוי גבוה על משקיעים והדירה אותם מהשוק, ובכך פגעה קשות בהיצע הדירות בשוק השכירות. אנו רואים כבר כיום איך מחירי השכירות מטפסים למעלה. האפקט המדאיג יותר לכלל המהלכים הללו וחוסר הוודאות שהם גרמו, מתבטא בהאטה משמ ש עותית ואף בעצירה בהתחלות הבנייה. כולם בינים, שכשאין התחלות בנייה, ומנגד הבי ש קוש ממשיך לעלות, המרחק לקטסטרופה קצר. המחירים יעלו באופן דרסטי, לא יהיו די דירות ולכן מחיריהן יזנקו שוב. כדי להוביל לירידת מחירים, יש צורך בטיפול ובהגדלת ההיצע בצורה משמעותית". "לייצר תוכנית רב־שנתית לפחות " 2040 עד

עליית הריבית החדה בשנה האחרונה ייקרה לרוכשים את המשכנתאות, והובילה רבים מהם לשבת על הגדר או לרכוש דירות קטנות יותר משחשבו ובאזורים מרוחקים יותר. עבור היזמים היא יקרה את עלויות המימון והובילה רבים מהם לעכב יציאה לדרך של פרויקטים חדשים ולהשהות רכישת קרקעות חדשות. גם אי הוודאות הקשורה לרפורמה המשפטית ומדיניות הממשלה הלא ברורה לשוק הדיור משהה את הרכישות החדשות. העסקאות שכן מבוצעות הן של משדרגי דיור, שמכרו את דירתם ורוכשים דירה חדשה, או זוגות צעי ש רים שמזהים הזדמנויות בשוק בפרויקטים עם הטבת מחיר, הטבות מימון וכד', כפי שאנו עדים במבצעים השונים שיוזמות החברות. גם יוקר המחיה הכללי משפיע לרעה, וכל אלה יחד הובילו לירידה בהיקף מכירת הדירות. באשר לעתיד, אני סבורה כי השוק יעכל את המצב הנוכחי ויתאים את עצמו למציאות החדשה. ציבור הרוכשים יבינו שסביבת הרי ש בית הנוכחית תלווה אותנו לפחות בשנתיים הקרובות, והם יתאימו את הרכישה לכך – באמצעות רכישת דירות קטנות יותר באזו ש רים מרוחקים יותר, בפריסת המשכנתה לת ש קופה ארוכה עם החזר חודשי שתואם למציאות, ובריבית משתנה שתתואם בהמשך אחרי ירידת הריבית. בכל הקשור להיצע הדירות, אני סבורה כי אם לא יהיו מספיק מכרזי קרקעות של המדינה במחירים סבירים

יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים של קבוצת ע � יוסי אברהמי "ה : לאת הריבית עשר פעמים ברצף מאז אפ ש הנחיתה 2022 ריל מהלומה על שוק

אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין י � נדל"ן: "העלאת הר בית הביאה להאטה בביקוש לדירות, אך היא זמנית בלבד. הבי ש קושים לא נעלמו, אלא

הנדל"ן ועל כמות העסקאות בשוק. רוכשים משהים רכישה עקב התייקרות המשכנתה, ויזמים משהים פרויקטים חדשים או רכישת קרקעות עקב זינוק בעלויות המימון. מנגד הביקוש לדירות בישראל לא נעלם, הוא

אנשים פשוט נמצאים בעמדת המתנה. לפיכך יש לפעול מיידית כדי להמשיך ולהניע את

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

> לביקור באתר החברה לחצו כאן

פתח דבר

הריבית בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, צעד שיקל על יזמים להשתתף במיז ־ מים כאלה, ולא יחייב את המדינה להוציא את הכסף, אלא רק לספק את ההגנה, שרוב הסי ־ כויים כי לא תמומש. וגם במקרה הכי גרוע, הנכס יישאר בידי המדינה ויצמצם הפסדים". "יש למצוא פתרונות מימוניים בסביבת ריבית משתנה"

פרויקט להשכרה ארוכת טווח של אשטרום דיור בקריית היובל בירושלים. צילום: אול אין

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים "כתוצאה מעליית הריבית יש ירידה בה ־ תחלות בנייה בישראל בכלל. גם בדירות למ ־ כירה וגם בדירות לה ־

שכרה. כיום לקוחות לא יכולים לרכוש דירה בגלל שהמשכנתא התייקרה בגלל עליית הריבית. לאור כל זאת, הביקוש לדירות לה ־ שכרה עולה ולראייה חברות שיש להן פרויקטים להשכרה ארוכת טווח נתוני האכ ־ לוס של הפרויקטים הללו גבוהים מאוד. כמו כן, כתוצאה מעליית הריבית, המשכירים נאלצים להעלות את השכירות כדי להישאר באחוזי רווחיות הגיוניים. אם נשווה זאת למ ־ דינות מערביות אחרות כגון ארה"ב, אנג ־ ליה, גרמניה ועוד, אחוזי הרווחיות לחברות נדל"ן בישראל שמחזיקות נכס להשכרה ביחס לעולם הם נמוכים. כך שבמתכונת הנו ־ כחית של דיור להשכרה, לא שווה לחברות נדל"ן בישראל לקנות קרקע לטובת פרויקטים לדיור להשכרה כי אין כדאיות כלכלית. אם המדינה רואה צורך לעודד פרויקטים מסוג שכירות לטווח ארוך, כמו בעולם המ ־ ערבי, היא צריכה לתת פתרונות מימוניים בסביבת ריבית משתנה ליזמי נדל"ן. לדוגמה, המדינה יכולה לייצר מנגנון תשלומים מש ־ תנה בהתאם להתקדמות השלבים בפרויקט וכך להקל על קבלנים ויזמים שמעוניינים לקדם פרויקטים של שכירות לטווח ארוך". מחיר הקרקע במכרזים הולך ויורד. האם זה מבשר ירידה עתידית במחירי הדירות? "איני צופה הפחתות מחירים בעתיד הקרוב" אחוז משומה 70-60 ולעיתים תכופות מהווים זו, כשלפני שנה מחירי הזכייה שיקפו גידול של מאות אחוזים ביחס לשומות. לכאורה, הגיוני שהפחתת המחיר המשמעותית, שג ־ בוהה מהתייקרות רכיב המימון, תתבטא באחת משתי חלופות ירידת במחירי הדירות בעתיד הקרוב או רווחים גבוהים יותר לחב ־ רות היזמיות, במקרה שלא תחול ירידת מחי ־ רים. אבל בפועל צפוי תרחיש נוסף, שלפיו מחירי המכירה לא יופחתו בעתיד הקרוב, וגם היזמים לא ייהנו מרווחים גבוהים יותר. הע ־ לאת הריבית היא המרכיב המהותי ביותר בהשפעתו הבודדת על שוק הנדל"ן, וביכול ־ תו לשנות את כוח הקנייה וסנטימנט השוק, ללא צורך בהתערבות של כלים מוניטריים נוספים. ההשפעה של העלאת הריבית אינה מסתכמת רק בהתייקרות רכיב המימון הבנ ־ דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום לשעבר, כלכלן ושמאי מקר ־ קעין בכיר "מכרזי רמ"י האחרונים משק ־ פים הפחתות מחירים ביחס לשומת רמ"י,

רזים בעת הזו מביאים בחשבון את מצב השוק אם באמצעות יצירת תמהיל נכון בין השכרה למכירה, חלוקת מתחמים גדולים למספר פרויקטים או פתרונות נוספים שאנו מקווים שנוכל להטמיע בחודשים הקרובים". "האתגר: לסבסד את שוק השכירות לא על חשבון סבסוד של רכישת דירות"

קורים בעולם רק באמצעות עידוד של שחק ־ נים גדולים בעלי נגישות למקורות פיננסיים (כגון בנקים, חברות ביטוח ועוד) – גופים אלו קונים ומנהלים מקבצים של עשרות אלפי דירות בערים מרכזיות בעולם, תוך שהם מאפשרים לשוכרים יציבות, ודאות כלכלית לגבי העלות ובחלק מהמקרים אפילו יכולת ניוד בין דירות שכורות בערים שונות. מדינת ישראל כבר ניסתה בעבר לעשות זאת, באמ ־ צעות חברת דירה להשכיר, אבל היכולות והדינמיות של חברות פרטיות שונות בתכ ־ לית מאלה של המדינה. הפתרון הוא לא עוד ס � דירות, אלא לייצר סביבה ע 1,000-50 0 קית ומשפטית נכונה שתאפשר לחברות לג ־ דול ולהפוך את הדיור להשכרה לשוק אמיתי, שאנשים רוצים להיות בו ולא לברוח ממנו". "הגידול הדרמטי בעלויות המימון מאתגר את המודל" נטל המשכנתאות והשכירות. על רקע זה ברור, כי שכירות ארוכת טווח היא הפתרון הנכון ביותר - מדובר במוצר מחויב המ ־ ציאות, עם ביקוש קשיח ומחיר עולה, והוא פה כדי להישאר. בשנתיים האחרונות ראינו מהלך של שכלול שוק השכירות ארוכת הט ־ ווח, שבו נכנסו לתחום עשרות יזמים שנטלו על עצמם להקים פרויקטים במסגרת דירה להשכיר, כלומר מסה של יחידות דיור שתי ־ כנס לשוק בשנים הקרובות. מאמץ עקבי והמשך המגמה יוכלו להשפיע על שוק הש ־ כירות כולו ולשנות אותו. לשורת היזמים המקימים פרויקטים במודל דירה להשכיר נוספו בחצי השנה האחרונה יזמים חדשים, חברות משמעותיות, שבחרו גם בתקופה הזו להביע אמון בשוק וברעיון של השכרה ארו ־ כת טווח כמהלך עסקי נכון. הגידול הדרמטי בעלויות המימון אכן מאתגר את מודל הדיור להשכרה ארוכת טווח, כפי שקורה גם במכר ־ זי פרויקטים המיועדים למכירה. אנו נמצאים בשיח רצוף ושוטף עם החברות היזמיות ופו ־ עלים להצעת כלים לתמרוץ השוק. כך, המכ ־ ענבל דוד, מנכ״לית חברת דירה להשכיר ״עליית הריבית במשק מציבה אתגרים משמ ־ עותיים, והנפגעים הראשונים הם משקי הבית הכורעים תחת

מנועי הצמיחה בענף, בשאיפה שלא להגדיל את המחסור השנתי בדירות בשנים הבאות, כשהנתונים מלמדים שהוא רק הולך ומחריף. על הממשלה לייצר תוכנית רב־שנתית לפ ־ , תוך בניית תשתית מתאימה. 2040 חות עד הכפפת כל הפונקציות הרלוונטיות תחת גורם אחד תאפשר לייצר ביתר קלות תוכנית פעולה רב־שנתית. לצד זאת, יש לפשט את הליכי הבירוקרטיה".

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז ש � הנדל"ן "בשוק ה : כירות הפרטי אנחנו רואים עליית מחירים חדה מסיבות מובנות; מאחר ששכירות היא

הריבית הגבוהה מעמיקה את המשבר בשוק

השכירות. מה הפיתרון? "לייצר שוק שאנשים רוצים להיות בו ולא לברוח ממנו"

מוצר חליפי לקנייה, ומאחר שכיום פחות ופ ־ חות משקי בית רוצים או יכולים לרכוש דירה בשל תנאי הריבית - טבעי שהדבר יביא לע ־ לייה בביקוש ולעליית מחירים. עוד חשוב השנים 15־ לזכור שעליית מחירי הרכישה ב האחרונות הייתה חדה לאין שיעור לעומת העלייה במחיר השכירות, והפכה את הת ־ שואה משכירות בישראל לאחת הנמוכות בעולם המערבי, ולכן התייקרות מחירי הש ־ כירות שאנו רואים כעת היא טבעית וצפויה להימשך. פיתוח שוק של שכירות ארוכת טווח הוא חשוב ואפילו הכרחי, שכן עבור חלק גדול מהציבור זהו הפתרון היחיד הרל ־ וונטי. סבסוד מצד המדינה עשוי לאפשר למ ־ כרזים להצליח גם בתקופה הנוכחית ולשוק - להמשיך ולהתפתח. יחד עם זאת על המדי ־ נה לשים לב שהיקף הסבסוד אינו עולה על זה של שוק הדיור למגורים, שכן עידוד מגורים בשכירות עלול להעמיק את הפערים והעוני - גם אם פתרנו את הבעיה של משק הבית שנים, מה 10 לתקופה מוגבלת של חמש או יקרה אחריה? השוכרים עדיין יישארו ללא נכס, והפערים בינם לבין מי שרכש דירה רק ילכו ויעמיקו. לעומת זאת, אם המדינה עזרה לזוג צעיר לרכוש דירה, היא שמה את אותו זוג על מסלול לעתיד טוב יותר. לכן עמדתי היא שאומנם חשוב לסבסד את שוק השכי ־ רות, אבל בעדיפות שנייה לסבסוד שוק הר ־ כישה עבור רוכשי דירה ראשונה. האתגר הוא למצוא דרכים שבהן המדינה תוכל לסבסד את שוק השכירות באופן שלא יבוא על חש ־ בון סבסוד של רכישת דירות. למשל הגנה על

תמיר כהן, מנכ"ל ש � שיכון ובינוי: "בי ראל שוק השכירות הוא שוק פרטי, בעל מאפיינים ייחודיים. המאפיינים העיקריים

שלו הם אפיק השקעה הוני, המהווה אלטרנ ־ טיבה לחיסכון בבנק, ריבוי משתתפים בשוק, ולמשכירים כניסה קלה אליו בהשוואה לת ־ חומים אחרים, בזכות חסם כניסה נמוך יחסית - מחיר הדירות. שוק שוכרי הדירות נאלץ להתמודד עם אותו ריבוי משתתפים, היעדר רגולציה ופיקוח וחוסר יציבות בסיסי. שוק השכירות הוא שוק קצר טווח, שבו כמעט לא נעשות השקעות בדירות. השוק הוא תנודתי ומאופיין בעיקר בהטרוגניות יתר על מידה. כלומר כל אחד עושה מה שהוא רוצה. נפלת על משכיר טוב – חייך טובים. ולהפך, במקרה שבו אדם נאלץ לעבור ממשכיר אחד לשני – היציבות נפגעת. החקיקה בישראל רושמת כל דירה כנכס יחיד. וכתוצאה ממבניות השוק – אנשים נזרקים לשוק הדירות למכירה, כך שהזרם המרכזי בשוק הדיור הוא מעבר מהש ־ כרה למכירה. אנומליה בשוק הדירות להשכ ־ רה היא זו אשר דוחקת את האנשים לשוק הדירות לקנייה. ישראל צריכה להפוך את שוק הדיור להשכרה לשוק יותר אטרקטיבי, שיתגבר על הכשלים המבניים הקיימים בו היום. השוק צריך להיות יציב ומפוקח ולאפ ־ שר לשוכרים לחיות פרק זמן ממושך בנכס ולבצע בו התאמות לצורכיהם. דברים אלו

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

HILLS

>> לאתר החברה

פתח דבר

קאי והחמרת התנאים ללווים, אלא מייצרת השפעות רוחב, אשר נכללות בתחשיב תמ ו חור הסיכונים של היזמים, למשל: קצב שיווק נמוך יותר, הרשמות שאינן מסתיימות בחתי ו מת חוזים, גידול בעלויות פרסום ושיווק, צורך במבצעים משלימים לשמירה על קצב מכירות סדיר, התארכות זמני שהייה באתרי הביצוע, הגדלת רכיב תקורות אתר ועוד. לפיכך איני צופה הפחתות מחירים בעתיד הקרוב, אך גם רווחי היזמים ייוותרו ברמה דומה לעבר, כל זמן שלא תחול ירידת ריבית בשיעור חד, דבר שאינו צפוי בקרוב". "להציב במכרזים מחיר מקסימום ולא רק מחיר מינימום" לאחר השתוללות של ממש בשנים האחרו ו נות. כיום רוב יזמי הנדל"ן כבר לא יכולים להציע הצעות לא ריאליות על הקרקעות עקב סביבת הריבית הגבוהה, וזה משתקף במכרזים האחרונים. יחד עם זאת המדינה עדיין לא מעניקה ודאות ליזמים, מפני שהיא עדיין מאפשרת לתת הצעות במכרזים הג ו משומת רמ"י עצמה, וההצעה 4-3 בוהות פי הזוכה היא מחיר הבסיס של המכרז הבא. זה מזכיר את השנים האחרונות, שבהן המדינה פשוט ספסרה במחירי הקרקעות. איך אפשר כך להוריד מחירים? באור יהודה, קריית אונו ורמת אפעל למשל, ההצעות במכרזים עדיין משקפות זינוק במחירים, ויש שתיים-שלוש חברות בנייה שעדיין מציעות מחירים מטור ו פים כדי לזכות במכרז. כך לא ניתן לדבר על מגמה חדשה של ירידת מחירי הדירות בע ו תיד. אולי הצבת מחיר מקסימום במכרזים ולא רק מינימום, יעשה מעט סדר בתחום". "לא מוכנים ליטול סיכון בסביבת הריבית הקיימת" יזמים לא מוכנים לקנות קרקע בסביבת רי ו בית כה גבוהה ולא מוכנים ליטול סיכון בסביבת הריבית הקיימת. היום כדי להוציא היתר בנייה חברה אמורה לאשר ולעבור את משרד הבינוי, המינהל, העירייה, הוועדה, חברת הבקרה וחברת בקרת תכן - לכל גוף הערות משלו וצריכים לעבור את כולם. ליזם יש שורה של סיכונים: הסיכון בחריגה בזמן פיתוח הקרקע על ידי החברה המפתחת ומ ו סירתה ליזם, כשזו מוכנה לעבודות היזם; הסיכון בקבלת המימון לאורך הזמן ועד ההיתר; הסיכון בלקבל ליווי בנקאי לפרויקט; הסיכון בלפגוש 'שוק רוכשים' אחר בזמן תחילת השיווק ועוד. כל אלה מתורגמים לר ו צון היזמים והקבלנים לגשת למכרזים ולה ו ציע הצעות עבור הקרקע. בפועל אנו רואים עצירה של יזמים וקבלנים והמתנה לשוק עם סביבת ריבית סבירה והגיונית וסביבת שוק רגועה ויציבה. נראה גם בתקופה הקרובה פחות הצעות על קרקע והרבה פחות התחלות בנייה. פרויקטים עם היתר ייעצרו ולא יקבלו סמי מצלאוי, יו"ר מצלאוי חברה לב ו ו � ניין: "ההצעות הנמ כות במכרזי רמ"י בחודשים האחרונים משקפות סימנים של התייצבות בתחום זה, יוסי לאטי, מנכ״ל ובעלים של חברת לאטי יזמות ובנייה: "ההצעות הנמוכות במכרזי רמ"י וגם כמות המציעים הקט ו נה מראה סימן אחד –

צילום: קסם הדמיות

שירת הים, שכונה חדשה בנתניה. מכרזי רמ"י נסגרו במחירים נמוכים יותר מבעבר

אנחנו עדים לכך שהפריפריה מייצרת גו ו רמי משיכה נוספים. הסכמי הגג אפשרו הקמת שכונות ענק עם תכנון מודרני ביישובי הפריפריה, המציעות מגוון של טיפוסי דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ומו ו סדות ציבור וחינוך בתוך השכונה, כך שה ו תושבים נהנים מכל השירותים וממוסדות חינוך וציבור חדשים במרחק הליכה. גם הפיתוח של תשתיות תחבורה, כבישים ור ו כבות תרמו לאטרקטיביות של הפריפריה והן הופכות את השכונות בערים לנגישות יותר הן למרכז והן למטרופולינים הסמו ו כים, כמו באר שבע בדרום וחיפה בצפון. גם התוכניות הממשלתיות 'דירה בהנחה' תרמו לביקוש בפריפריה וחשפו את השכו ו נות לקהלים חדשים, כאשר במקרים רבים זוגות ומשפחות שעברו לשכונות החדשות, הביאו איתם משפחה וחברים. הממשלה צריכה לנצל את המומנטום שנוצר ולהמ ו שיך את התמיכה בערי הפריפריה, להמ ו שיך ולהשקיע בשיפור הנגישות התחבור ו תית, לסייע בהקמת מקורות תעסוקה איכותיים באמצעות תמריצים לחברות, ולעודד התחדשות עירונית בפריפריה כדי לחדש גם את השכונות הוותיקות". "המגמה של רוכשים היוצאים לפריפריה תימשך" נים שבאופן יחסי, המחירים בחיפה ובצפון עדיין שפויים בהרבה מאזור המרכז, ומנצלים את ההזדמנות. למרות שבחיפה עלו המחירים בשנה האחרונה באופן יחסי, יותר מבשאר לעומת ממוצע ארצי של 11% חלקי הארץ ( כ־ ), היא עדיין נהנית מיתרונות כעיר 7.6% כ־ השלישית בגודלה. חלק רוכשים את הנכס להשקעה, מאחר שרמות המחירים במרכז הארץ מיצו את עצמן והתשואה על הנכס בקושי. אבל אני שומע על יותר 2% פחתה לכ־ ויותר משפחות, שמבינות שלחיות במרכז, פירושו לא רק לקחת משכנתה שהיא מעל יכולת ההחזר שלהם, אלא יוקר מחייה הגבוה לפחות מאשר בחיפה, ומעדיפות 20% ב־ לגדל את הילדים בלי לחץ מתמיד. אני צופה שכל עוד שיעור הריבית יישאר כפי שהוא, שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית: "התשובה הגורפת היא, כן. הצפון נהנה מתנועת רוכשים מר ו חבי הארץ, במיוחד מאזור המרכז, שמבי ו

מאי ודאות פוליטית מחד, ומאידך מתמודד עם אינפלציה וסביבת ריבית גבוהה. הריבית שמטרתה למתן לחצים אינפלציוניים, מש ו פיעה גם על הרצון היזמי לצמוח, והשפעת הריבית בשוק הנדל"ן מתבטאת בירידה חדה בכמות העסקאות ובירידות של מחירי הקר ו קעות. המחירים הנמוכים שהוגשו במכרזי רמ"י האחרונים מעידים על המצוקה הגדולה לכסף. בהינתן סביבת ריבית גבוהה, חברות רבות נוקטות משנה זהירות ומציעות סכומים נמוכים, כדי לא להיחשף לתשלומי ריבית שפוגעים ברווחיות, שכן עלויות הקמת הפ ו רויקט בהיבט של ריבית והון התייקרו. מאידך לא ניתן להעמיס התייקרות זו על מחיר הדי ו רה, היות שגם כך ריבית המשכנתאות מכבי ו דה מאוד על הרוכשים. יתרה מזו, חברות אחרות כלל לא ניגשות למכרזים, כי הן צרי ו כות לסיים פרויקטים קיימים, המתארכים בשל קצב מכירות נמוך, מה שמאריך את תקופת החזר תשלומי האשראי שנלקחו בגי ו נן. ולכן אין ברצונן להגדיל את החשיפה לא ו שראי חדש ולהרע את מצבן בכל הכרוך בת ו זרים וביחסים פיננסיים במאזן הכספי שלהן. לאור זאת היצע הדירות מצטמצם מאוד, מה שיוביל לצמצום נוסף בהמשך, היות שהקרק ו עות שנרכשות כעת יבשילו לבנייה ושיווק רק בעוד שנתיים-שלוש לפחות. מאידך, עקומת הביקוש לדירות קשיחה ונמצאת כל הזמן במגמת עלייה". האם מחירי הדירות והריבית הגבוהה גרמו לרכישת דירות מחוץ למרכז? "הפריפריה מייצרת גורמי משיכה נוספים מלבד מחיר"

ליווי בנקאי, ונראה גם פרויקטים שהקפיאו פיתוח ותוכניות. כל זה יוביל להתייקרות חדה, כפי שראינו לאורך השנים האחרונות". "שהשוק יסתגל לשינויי הריבית, הדיור יחזור לפעילות רגילה"

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקר ו קעין: "מכרזי רמ"י האחרונים שנסגרים עם הצעות נמוכות משקפים את המגמה הנוכחית של שוק

הדיור והישיבה על הגדר הזמנית של היזמים ורוכשי הדירות. אני צופה שאחרי שהשוק יסתגל לשינויי הריבית, וכאשר הריבית תתייצב, שוק הדיור יחזור לפעילות רגילה. צריך לזכור, כי מחיר הדירה נקבע לפי מצב הביקוש באותו הזמן ולא לפי עלות הקרקע שנרכשה לפני שנים רבות, ולכן אני לא חו ו שבת שנראה מגמה חדשה של ירידת מחירי הדירות בעתיד. זה נכון שיזם שקונה כיום במחיר נמוך - אם הוא ייצא עם הדירות לשיווק כשהשוק נמצא במצב פחות יציב וללא ודאות, הוא ייאלץ למכור במחיר זול יותר, אבל יש לזכור שהליכי פיתוח הקרקע וההליכים הסטטוטוריים לקידום ותכנון הפ ו רויקט נמשכים שנים רבות, ולכן בעתיד, כש ו רואים שהיצע הדירות נשאר נמוך ויש פער משמעותי ביחס לביקוש, אין שום דרך למנוע את עליית המחירים. ראוי שרמ"י תבחן את תנאי המכרזים ותתאים אותם למצב השוק הנוכחי, תעזור לקבלנים בפריסת התשלומים בדומה לזו הניתנת לרוכשי הדירות, ותבצע התאמות נוספות כדי לעודד יזמים להשתתף במכרזים ולהוביל ליותר עסקאות ושיווק קרקעות בפועל. כך לפחות המדינה תוכל להגדיל במעט את ההיצע". "המחירים הנמוכים במכרזים האחרונים מעידים על המצוקה"

אריאל בבלי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת י � בראל: "עליית מח רי הדירות והריבית הגבוהה הן רק חלק מהסיבות המייצרות כיום גידול בביקושים

מריו זוזל, בעלים ויו"ר משותף אלמו ו גים: "שוק הנדל"ן למגורים בישראל הראה לאורך השנים, כי מחירי הדירות הושפעו לרעה בתקו ו

לדירות בפריפריה. אכן ככל שמחירי הדי ו רות עולים ועלויות המימון עולות, רוכשי הדירות מחפשים חלופות זולות יותר שידן מאפשרת לרכוש, זה נכון גם לזוגות צעי ו רים, גם למשקיעים וגם למשפרי דיור. אולם המחיר הוא לא הפרמטר היחידי לב ו חירת מקום מגורים, ובשנים האחרונות

פות של בעיות כלכליות חמורות כדוגמת מיתון קשה או אינפלציה משתוללת, כפי . כיום המשק מאותגר 80 שחווינו בשנות ה־

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22

פתח דבר

לצד רמות המחירים במרכז והירידה המשמ ־ עותית בהתחלות הבנייה, תימשך מגמת היציאה לכיוון הפריפריה גם בשנה הקרובה".

"משפחות בוחרות לא ליטול סיכונים ופונות לפרויקטים מרוחקים מהמרכז"

צילום: קובי גדעון לע"מ

תא"ל (במיל') איתן לוי, בעלים שותף בחברת אילה אגם: "העלאת הריבית המשמעותית שינתה כליל את כללי המ ־ שחק בשוק הנדל"ן,

והשפיעה על כל הפועלים בו: יזמים, רו ־ כשים וגם שוכרים. מבחינת היזמים, עלויות המימון שזינקו גרמו להם לחשוב מחדש על כניסה לפרויקטים חדשים, וגם הבנקים בוחנים יותר בקפידה את הפ ־ רויקט שאותו הם מלווים. גורמים אלו מובילים להאטה בתחילת פרויקטים חד ־ שים, ואלו מתורגמים לצמצום התחלות 1,200־ בנייה. גם ההחזר החודשי שזינק ב שקל לחודש למשכנתה ממוצעת מכביד מאוד על משקי הבית, ומגביל את סכום המשכנתה שניתן ליטול לרכישת דירה ראשונה. נוצר מצב שאוכלוסיות צעירות וחזקות מחפשות חלופות למגורים במר ־ כז, המחייבות תכנון מותאם גם למרכזי תעסוקה, שיהיו קרובים לבית. משפחות צעירות וחזקות אלו בוחרות בשלבים הראשונים של חייהן שלא ליטול סיכונים מיותרים וללכת לפרויקטים מרוחקים יותר מהמרכז". מי יבנה את ישראל? האם יש מספיק עובדים? מנהלי עבודה? מהנדסים? "הפתרון היחידי הוא הכשרות" עובדים ישראלים יבנו את ישראל. חסרים כיום אלפי מנהלי עבודה, שזה תפקיד שבל ־ עדיו לא ניתן לפתוח אתר בנייה, ולא ניתן להביא עובד זר במקומו. חסרים מאות מהנ ־ דסים מכל סוג, פקחי בנייה ועוד. אין כמעט מקצוע בענף שאין בו מחסור. הפתרון היחי ־ די הוא הכשרות. בקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניין אנחנו עובדים שנים רבות על הרחבת ההכשרות למקצועות הבניין. הקמנו אקד ־ מיה לכך ומבחינתנו, אפשר כבר היום להכ ־ פיל ולשלש את מספר הכיתות שבהן עוב ־ רים הכשרות למקצועות הבניין. יש מאות מועמדים שרוצים להצטרף, אך הממשלה לא מיישמת כהלכה את החלטותיה להגדלת תחום ההכשרות. יש החלטות ממשלה כבר מלפני חמש שנים, אבל בפועל דבר לא זזים מספיק ולא מדביקים את החוסר. כל הגור ־ מים המקצועיים מסכימים שזה הפתרון הנ ־ כון לבעיה. אני מאמין שבסופו של דבר זה יקרה. אולי כשתיעצר הבנייה בישראל – הממשלה תבין שהגיע הזמן לפעול ולא רק לדבר. אם הממשלה תאפשר לנו, אנחנו כבר מחר בבוקר פותחים עשרות כיתות להכש ־ רות". יצחק מויאל, יו"ר הסתדרות עובדי הב ־ ניין והתעשיות הנל ־ וות ומ"מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל: "בסופו של דבר רק

תוכניות הממשלה לא מצליחות לסייע לפתרון משבר הדיור. ישיבת קבינט הדיור

האם תוכניות הממשלה בשוק הדיור הן בכיוון הנכון? האם יש לפעול אחרת? "יש להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן"

מלכתחילה. לאור עליות הריבית האחרו ־ נות, המשכנתה התייקרה משמעותית ויש לכך השפעה נרחבת על ההאטה בכמות העסקאות. במצב הנוכחי, כשיש האטה במ ־ כירות ומנגד עלויות המימון מתייקרות, יזמים רבים בתחום מעכבים את התחלות הבנייה בשל חוסר הוודאות והרצון להימנע מעלויות מימון גבוהות מהמתוכנן". "המצב הנוכחי בשוק הוא סיכון לחברות מסוימות והזדמנות לאחרות"

בהכרח ההצעה הגבוהה זוכה. למשל ניתן לקבוע שההצעה החמישית בדירוג היא זו שזוכה, ואז נצליח להוריד את מחירי הקרקע. בהיבט השני ראוי שנלמד שמה שעובד באירופה ובארצות הברית, ודאי שיכול להצ ־ ליח גם פה, והוא נושא שכירות ארוכת טווח. ישראל צריכה לשווק כמות ניכרת יותר של קרקעות עבור שכירות מפוקחת וארוכת טווח שתספק לזוגות הצעירים אלטרנטיבת מגורים חדשנית וראויה במחיר מפוקח לאורך שנים. כדי שזה יצליח, ולאור העובדה שרוב הפרויקטים האלה מבוצעים על ידי הסקטור הפרטי, יש לייצר מודל כלכלי כדאי מאוד ליזמים הפרטיים". איך משפיעה הריבית הגבוהה על ההתחדשות עירונית אם בכלל? "מי שהצליח להישאר לא ממונף יכול להוביל ולקדם פרויקטים" רויקטים שנרכשו במסגרת מכרזי רמ"י או עסקאות רכישת קרקעות למגורים או מש ־ רדים. בהתחדשות העירונית אין עלויות של מרכיב הקרקע, שהוביל לרכבת הרים שחווינו פה לפני שנה. יזמים רבים ביצעו מינוף גבוה כדי לרכוש קרקעות, וכיום נמצאים בפני שוקת שבורה. מי שהצליח להישאר לא ממונף, יכול לקדם פרויקטים רבים באופן מיטבי ובטוח יותר. בהתחד ־ שות עירונית הריבית הגבוהה מייקרת בעיקר את עלויות המימון סביב הפרויקט, ועלולה להפחית את כדאיותו הכלכלית. חברה מנוסה, שיודעת לתכלל את השי ־ נויים ולקחת בחשבון מקרי קיצון שישפי ־ עו עלויות הפרויקט, תצליח להתמודד עם המצב החדש. מנגד יש לזכור את הרוכשים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באזורי הביקוש, שם מחירי הדירות גבוהים תומר רייפמן, מנכ"ל פ � יעז יזמות: "ההש עה של הריבית הג ־ בוהה על ההתחדשות העירונית קיימת, אם כי לא בצורה משמ ־ עותית, בדומה לפ ־

אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו: "יש להחזיר את המשקיעים לשוק על ידי הורדת מס הרכי ־ שה, שכן פעילותם נחוצה לשוכרי הדי ־

רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג: "עליית הריבית החדה תרמה לירידה בביקוש שהענף כולו חווה, אם עקב גידול בעלויות המשכנתה או בשל

רות ולחברות הנדל"ן שמוכרות את הדירות. למשקיעי הנדל"ן תפקיד חשוב מאוד במערך הכולל של תכנון הענף. הם אלה שרוכשים את הדירות ומשכירים אותן לציבור שאין בידיו לרכוש דירה. כשאין משקיעים בשוק, אין גם דירות להשכרה, ההיצע מצטמצם ומ ־ חירי השכירות עולים, וכך אכן קורה. בהיעדר תוכנית ממשלתית לזוגות צעירים, ובניסיון לאושש את השוק, שרי האוצר החלו לעודד את שוק השכירות לטווח ארוך בהט ־ בות מס לחברות שישכירו דירות או ירכשו קרקעות לפרויקטים, אך גם צעד זה לא הת ־ רומם בשל הזינוק בריבית, וזו הסיבה לכך שכמות הדירות הנבנית כיום להשכרה תי ־ שאר נמוכה. לכן אני סבור, שהורדת מס הר ־ כיום) 8% (מ־ 5% כישה למשקיעים בחזרה ל־ הכרחית. אפילו בהוראת שעה". "התערבות מלאכותית בשוק לא תפתור את בעיית הדיור"

הוצאת המשקיעים מהשוק. בעניין זה ההת ־ חדשות העירונית לא שונה מיזמות רגילה ובסופו של דבר כל הכנסות הפרויקט מגי ־ עות ממכירת דירות. יחד עם זאת המודל של התחדשות עירונית מקל על היזמים הפוע ־ לים בסביבת ריבית גבוהה, כי הוא מבוסס על קניית קרקע באמצעות עסקת קומבינציה ולא על תשלום במזומן, שבדרך כלל נעשה באמצעות הלוואה, שבימים אלה טומנת בחובה עלויות מימון שוטפות גבוהות. בעוד חברות הנדל"ן חשופות מאוד לעליית הרי ־ בית במרכיב הוצאות המימון שלהן, במיוחד בהלוואות שנועדו לממן רכישת קרקעות, לחברות ההתחדשות העירונית אין הלוואות כאלה, ולכן אין עלייה משמעותית בהוצאות המימון של החברה חרף הזינוק בריבית. הדבר משפיע על שיעור הרווחיות של החב ־ רות, ובעיקר על תזרים המזומנים שלהן והיכולת של כל חברה לממש את התוכנית העסקית שלה. המצב הנוכחי הוא סיכון לח ־ ברות מסוימות והזדמנות לאחרות. השילוב בין סביבת ריבית גבוהה ורמות ביקוש נמו ־ כות מעלה חשש שחברות מסוימות יתקשו לעמוד בהתחייבויות התזרימיות שלהן. מצב זה יוצר הזדמנויות עסקיות לחברות שיש להן נזילות גבוהה ורמת מינוף נמוכה, וניתן לנצלו לטובת עסקאות שיציפו ערך משמ ־  עותי בעתיד".

ו � איל הנדלר, יו"ר קב כ � צת כנען "כל התו : ניות שבוצעו עד היום היוו רק מקפצה כלכ ־ לית למשקיעים צעי ־ רים, שקנו דירה היכן שזכו ולא בהכרח היכן

שרצו לגור. התערבות מלאכותית גם בשוק המשקיעים וגם בשוק הזוגות הצעירים לא תפתור את בעיית הדיור. יש שני דברים עיק ־ ריים שהמדינה צריכה לשים עליהם דגש כדי לפתור את המשבר והם אפילו פשוטים מאוד. ראשית לשווק מסה גדולה של קרקעות בא ־ מצעות רמ"י באזורי ביקוש ובשיטה שבה לא

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24

לדעת

שבחרת נכון

קבוצת אבני דרך מאחלת לכם חג שמח ומלא בבחירות נכונות. שתמשיכו ליהנות מהניסיון, האיכות והידע שלנו בבחירת המיקומים הטובים ביותר למגורים להשקעה

פרויקט שפירא - תל אביב בשכונת שפירא המתחדשת

באר שבע בלב שכונת סיגליות המבוקשת

קדמת ניר צבי -לוד צמוד לתחנת הרכבת

אבני דרך בגבעה - אלפי מנשה רק עשר דקות מכפר סבא

בשיווק

בשיווק

בשיווק

בשיווק

1 , 590 , 000 ₪

3 , 350 , 000 ₪

2 , 350 , 000 ₪

2 , 910 , 000 ₪

מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים החל מ

חדרים 4 החל מ

חדרים 4 החל מ

חדרים 5 החל מ

צפנת - צפת בשכונת מצפה הימים עם נוף לכנרת

גונן - תל אביב ברחוב שקט עם נוף אורבני מרהיב

היובל - ירושלים בנקודה הגבוהה ביותר בקריית יובל

אבני דרך בבית אל בשכונה הגדולה והחדשה בבית אל

בשיווק

בשיווק

בשיווק

בשיווק

ההדמיות להמחשה בלבד

1 , 650 , 000 ₪

1 , 588 , 000 ₪

3 , 487 , 000 ₪

5 , 350 , 000 ₪

חדרים 4 החל מ

חדרים 5 החל מ

חדרים 5 החל מ

פנטהאוזים החל מ

ט.ל.ח

077-9971086

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן