ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

הריבית בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, צעד שיקל על יזמים להשתתף במיז ־ מים כאלה, ולא יחייב את המדינה להוציא את הכסף, אלא רק לספק את ההגנה, שרוב הסי ־ כויים כי לא תמומש. וגם במקרה הכי גרוע, הנכס יישאר בידי המדינה ויצמצם הפסדים". "יש למצוא פתרונות מימוניים בסביבת ריבית משתנה"

פרויקט להשכרה ארוכת טווח של אשטרום דיור בקריית היובל בירושלים. צילום: אול אין

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים "כתוצאה מעליית הריבית יש ירידה בה ־ תחלות בנייה בישראל בכלל. גם בדירות למ ־ כירה וגם בדירות לה ־

שכרה. כיום לקוחות לא יכולים לרכוש דירה בגלל שהמשכנתא התייקרה בגלל עליית הריבית. לאור כל זאת, הביקוש לדירות לה ־ שכרה עולה ולראייה חברות שיש להן פרויקטים להשכרה ארוכת טווח נתוני האכ ־ לוס של הפרויקטים הללו גבוהים מאוד. כמו כן, כתוצאה מעליית הריבית, המשכירים נאלצים להעלות את השכירות כדי להישאר באחוזי רווחיות הגיוניים. אם נשווה זאת למ ־ דינות מערביות אחרות כגון ארה"ב, אנג ־ ליה, גרמניה ועוד, אחוזי הרווחיות לחברות נדל"ן בישראל שמחזיקות נכס להשכרה ביחס לעולם הם נמוכים. כך שבמתכונת הנו ־ כחית של דיור להשכרה, לא שווה לחברות נדל"ן בישראל לקנות קרקע לטובת פרויקטים לדיור להשכרה כי אין כדאיות כלכלית. אם המדינה רואה צורך לעודד פרויקטים מסוג שכירות לטווח ארוך, כמו בעולם המ ־ ערבי, היא צריכה לתת פתרונות מימוניים בסביבת ריבית משתנה ליזמי נדל"ן. לדוגמה, המדינה יכולה לייצר מנגנון תשלומים מש ־ תנה בהתאם להתקדמות השלבים בפרויקט וכך להקל על קבלנים ויזמים שמעוניינים לקדם פרויקטים של שכירות לטווח ארוך". מחיר הקרקע במכרזים הולך ויורד. האם זה מבשר ירידה עתידית במחירי הדירות? "איני צופה הפחתות מחירים בעתיד הקרוב" אחוז משומה 70-60 ולעיתים תכופות מהווים זו, כשלפני שנה מחירי הזכייה שיקפו גידול של מאות אחוזים ביחס לשומות. לכאורה, הגיוני שהפחתת המחיר המשמעותית, שג ־ בוהה מהתייקרות רכיב המימון, תתבטא באחת משתי חלופות ירידת במחירי הדירות בעתיד הקרוב או רווחים גבוהים יותר לחב ־ רות היזמיות, במקרה שלא תחול ירידת מחי ־ רים. אבל בפועל צפוי תרחיש נוסף, שלפיו מחירי המכירה לא יופחתו בעתיד הקרוב, וגם היזמים לא ייהנו מרווחים גבוהים יותר. הע ־ לאת הריבית היא המרכיב המהותי ביותר בהשפעתו הבודדת על שוק הנדל"ן, וביכול ־ תו לשנות את כוח הקנייה וסנטימנט השוק, ללא צורך בהתערבות של כלים מוניטריים נוספים. ההשפעה של העלאת הריבית אינה מסתכמת רק בהתייקרות רכיב המימון הבנ ־ דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום לשעבר, כלכלן ושמאי מקר ־ קעין בכיר "מכרזי רמ"י האחרונים משק ־ פים הפחתות מחירים ביחס לשומת רמ"י,

רזים בעת הזו מביאים בחשבון את מצב השוק אם באמצעות יצירת תמהיל נכון בין השכרה למכירה, חלוקת מתחמים גדולים למספר פרויקטים או פתרונות נוספים שאנו מקווים שנוכל להטמיע בחודשים הקרובים". "האתגר: לסבסד את שוק השכירות לא על חשבון סבסוד של רכישת דירות"

קורים בעולם רק באמצעות עידוד של שחק ־ נים גדולים בעלי נגישות למקורות פיננסיים (כגון בנקים, חברות ביטוח ועוד) – גופים אלו קונים ומנהלים מקבצים של עשרות אלפי דירות בערים מרכזיות בעולם, תוך שהם מאפשרים לשוכרים יציבות, ודאות כלכלית לגבי העלות ובחלק מהמקרים אפילו יכולת ניוד בין דירות שכורות בערים שונות. מדינת ישראל כבר ניסתה בעבר לעשות זאת, באמ ־ צעות חברת דירה להשכיר, אבל היכולות והדינמיות של חברות פרטיות שונות בתכ ־ לית מאלה של המדינה. הפתרון הוא לא עוד ס � דירות, אלא לייצר סביבה ע 1,000-50 0 קית ומשפטית נכונה שתאפשר לחברות לג ־ דול ולהפוך את הדיור להשכרה לשוק אמיתי, שאנשים רוצים להיות בו ולא לברוח ממנו". "הגידול הדרמטי בעלויות המימון מאתגר את המודל" נטל המשכנתאות והשכירות. על רקע זה ברור, כי שכירות ארוכת טווח היא הפתרון הנכון ביותר - מדובר במוצר מחויב המ ־ ציאות, עם ביקוש קשיח ומחיר עולה, והוא פה כדי להישאר. בשנתיים האחרונות ראינו מהלך של שכלול שוק השכירות ארוכת הט ־ ווח, שבו נכנסו לתחום עשרות יזמים שנטלו על עצמם להקים פרויקטים במסגרת דירה להשכיר, כלומר מסה של יחידות דיור שתי ־ כנס לשוק בשנים הקרובות. מאמץ עקבי והמשך המגמה יוכלו להשפיע על שוק הש ־ כירות כולו ולשנות אותו. לשורת היזמים המקימים פרויקטים במודל דירה להשכיר נוספו בחצי השנה האחרונה יזמים חדשים, חברות משמעותיות, שבחרו גם בתקופה הזו להביע אמון בשוק וברעיון של השכרה ארו ־ כת טווח כמהלך עסקי נכון. הגידול הדרמטי בעלויות המימון אכן מאתגר את מודל הדיור להשכרה ארוכת טווח, כפי שקורה גם במכר ־ זי פרויקטים המיועדים למכירה. אנו נמצאים בשיח רצוף ושוטף עם החברות היזמיות ופו ־ עלים להצעת כלים לתמרוץ השוק. כך, המכ ־ ענבל דוד, מנכ״לית חברת דירה להשכיר ״עליית הריבית במשק מציבה אתגרים משמ ־ עותיים, והנפגעים הראשונים הם משקי הבית הכורעים תחת

מנועי הצמיחה בענף, בשאיפה שלא להגדיל את המחסור השנתי בדירות בשנים הבאות, כשהנתונים מלמדים שהוא רק הולך ומחריף. על הממשלה לייצר תוכנית רב־שנתית לפ ־ , תוך בניית תשתית מתאימה. 2040 חות עד הכפפת כל הפונקציות הרלוונטיות תחת גורם אחד תאפשר לייצר ביתר קלות תוכנית פעולה רב־שנתית. לצד זאת, יש לפשט את הליכי הבירוקרטיה".

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז ש � הנדל"ן "בשוק ה : כירות הפרטי אנחנו רואים עליית מחירים חדה מסיבות מובנות; מאחר ששכירות היא

הריבית הגבוהה מעמיקה את המשבר בשוק

השכירות. מה הפיתרון? "לייצר שוק שאנשים רוצים להיות בו ולא לברוח ממנו"

מוצר חליפי לקנייה, ומאחר שכיום פחות ופ ־ חות משקי בית רוצים או יכולים לרכוש דירה בשל תנאי הריבית - טבעי שהדבר יביא לע ־ לייה בביקוש ולעליית מחירים. עוד חשוב השנים 15־ לזכור שעליית מחירי הרכישה ב האחרונות הייתה חדה לאין שיעור לעומת העלייה במחיר השכירות, והפכה את הת ־ שואה משכירות בישראל לאחת הנמוכות בעולם המערבי, ולכן התייקרות מחירי הש ־ כירות שאנו רואים כעת היא טבעית וצפויה להימשך. פיתוח שוק של שכירות ארוכת טווח הוא חשוב ואפילו הכרחי, שכן עבור חלק גדול מהציבור זהו הפתרון היחיד הרל ־ וונטי. סבסוד מצד המדינה עשוי לאפשר למ ־ כרזים להצליח גם בתקופה הנוכחית ולשוק - להמשיך ולהתפתח. יחד עם זאת על המדי ־ נה לשים לב שהיקף הסבסוד אינו עולה על זה של שוק הדיור למגורים, שכן עידוד מגורים בשכירות עלול להעמיק את הפערים והעוני - גם אם פתרנו את הבעיה של משק הבית שנים, מה 10 לתקופה מוגבלת של חמש או יקרה אחריה? השוכרים עדיין יישארו ללא נכס, והפערים בינם לבין מי שרכש דירה רק ילכו ויעמיקו. לעומת זאת, אם המדינה עזרה לזוג צעיר לרכוש דירה, היא שמה את אותו זוג על מסלול לעתיד טוב יותר. לכן עמדתי היא שאומנם חשוב לסבסד את שוק השכי ־ רות, אבל בעדיפות שנייה לסבסוד שוק הר ־ כישה עבור רוכשי דירה ראשונה. האתגר הוא למצוא דרכים שבהן המדינה תוכל לסבסד את שוק השכירות באופן שלא יבוא על חש ־ בון סבסוד של רכישת דירות. למשל הגנה על

תמיר כהן, מנכ"ל ש � שיכון ובינוי: "בי ראל שוק השכירות הוא שוק פרטי, בעל מאפיינים ייחודיים. המאפיינים העיקריים

שלו הם אפיק השקעה הוני, המהווה אלטרנ ־ טיבה לחיסכון בבנק, ריבוי משתתפים בשוק, ולמשכירים כניסה קלה אליו בהשוואה לת ־ חומים אחרים, בזכות חסם כניסה נמוך יחסית - מחיר הדירות. שוק שוכרי הדירות נאלץ להתמודד עם אותו ריבוי משתתפים, היעדר רגולציה ופיקוח וחוסר יציבות בסיסי. שוק השכירות הוא שוק קצר טווח, שבו כמעט לא נעשות השקעות בדירות. השוק הוא תנודתי ומאופיין בעיקר בהטרוגניות יתר על מידה. כלומר כל אחד עושה מה שהוא רוצה. נפלת על משכיר טוב – חייך טובים. ולהפך, במקרה שבו אדם נאלץ לעבור ממשכיר אחד לשני – היציבות נפגעת. החקיקה בישראל רושמת כל דירה כנכס יחיד. וכתוצאה ממבניות השוק – אנשים נזרקים לשוק הדירות למכירה, כך שהזרם המרכזי בשוק הדיור הוא מעבר מהש ־ כרה למכירה. אנומליה בשוק הדירות להשכ ־ רה היא זו אשר דוחקת את האנשים לשוק הדירות לקנייה. ישראל צריכה להפוך את שוק הדיור להשכרה לשוק יותר אטרקטיבי, שיתגבר על הכשלים המבניים הקיימים בו היום. השוק צריך להיות יציב ומפוקח ולאפ ־ שר לשוכרים לחיות פרק זמן ממושך בנכס ולבצע בו התאמות לצורכיהם. דברים אלו

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0