ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

קאי והחמרת התנאים ללווים, אלא מייצרת השפעות רוחב, אשר נכללות בתחשיב תמ ו חור הסיכונים של היזמים, למשל: קצב שיווק נמוך יותר, הרשמות שאינן מסתיימות בחתי ו מת חוזים, גידול בעלויות פרסום ושיווק, צורך במבצעים משלימים לשמירה על קצב מכירות סדיר, התארכות זמני שהייה באתרי הביצוע, הגדלת רכיב תקורות אתר ועוד. לפיכך איני צופה הפחתות מחירים בעתיד הקרוב, אך גם רווחי היזמים ייוותרו ברמה דומה לעבר, כל זמן שלא תחול ירידת ריבית בשיעור חד, דבר שאינו צפוי בקרוב". "להציב במכרזים מחיר מקסימום ולא רק מחיר מינימום" לאחר השתוללות של ממש בשנים האחרו ו נות. כיום רוב יזמי הנדל"ן כבר לא יכולים להציע הצעות לא ריאליות על הקרקעות עקב סביבת הריבית הגבוהה, וזה משתקף במכרזים האחרונים. יחד עם זאת המדינה עדיין לא מעניקה ודאות ליזמים, מפני שהיא עדיין מאפשרת לתת הצעות במכרזים הג ו משומת רמ"י עצמה, וההצעה 4-3 בוהות פי הזוכה היא מחיר הבסיס של המכרז הבא. זה מזכיר את השנים האחרונות, שבהן המדינה פשוט ספסרה במחירי הקרקעות. איך אפשר כך להוריד מחירים? באור יהודה, קריית אונו ורמת אפעל למשל, ההצעות במכרזים עדיין משקפות זינוק במחירים, ויש שתיים-שלוש חברות בנייה שעדיין מציעות מחירים מטור ו פים כדי לזכות במכרז. כך לא ניתן לדבר על מגמה חדשה של ירידת מחירי הדירות בע ו תיד. אולי הצבת מחיר מקסימום במכרזים ולא רק מינימום, יעשה מעט סדר בתחום". "לא מוכנים ליטול סיכון בסביבת הריבית הקיימת" יזמים לא מוכנים לקנות קרקע בסביבת רי ו בית כה גבוהה ולא מוכנים ליטול סיכון בסביבת הריבית הקיימת. היום כדי להוציא היתר בנייה חברה אמורה לאשר ולעבור את משרד הבינוי, המינהל, העירייה, הוועדה, חברת הבקרה וחברת בקרת תכן - לכל גוף הערות משלו וצריכים לעבור את כולם. ליזם יש שורה של סיכונים: הסיכון בחריגה בזמן פיתוח הקרקע על ידי החברה המפתחת ומ ו סירתה ליזם, כשזו מוכנה לעבודות היזם; הסיכון בקבלת המימון לאורך הזמן ועד ההיתר; הסיכון בלקבל ליווי בנקאי לפרויקט; הסיכון בלפגוש 'שוק רוכשים' אחר בזמן תחילת השיווק ועוד. כל אלה מתורגמים לר ו צון היזמים והקבלנים לגשת למכרזים ולה ו ציע הצעות עבור הקרקע. בפועל אנו רואים עצירה של יזמים וקבלנים והמתנה לשוק עם סביבת ריבית סבירה והגיונית וסביבת שוק רגועה ויציבה. נראה גם בתקופה הקרובה פחות הצעות על קרקע והרבה פחות התחלות בנייה. פרויקטים עם היתר ייעצרו ולא יקבלו סמי מצלאוי, יו"ר מצלאוי חברה לב ו ו � ניין: "ההצעות הנמ כות במכרזי רמ"י בחודשים האחרונים משקפות סימנים של התייצבות בתחום זה, יוסי לאטי, מנכ״ל ובעלים של חברת לאטי יזמות ובנייה: "ההצעות הנמוכות במכרזי רמ"י וגם כמות המציעים הקט ו נה מראה סימן אחד –

צילום: קסם הדמיות

שירת הים, שכונה חדשה בנתניה. מכרזי רמ"י נסגרו במחירים נמוכים יותר מבעבר

אנחנו עדים לכך שהפריפריה מייצרת גו ו רמי משיכה נוספים. הסכמי הגג אפשרו הקמת שכונות ענק עם תכנון מודרני ביישובי הפריפריה, המציעות מגוון של טיפוסי דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ומו ו סדות ציבור וחינוך בתוך השכונה, כך שה ו תושבים נהנים מכל השירותים וממוסדות חינוך וציבור חדשים במרחק הליכה. גם הפיתוח של תשתיות תחבורה, כבישים ור ו כבות תרמו לאטרקטיביות של הפריפריה והן הופכות את השכונות בערים לנגישות יותר הן למרכז והן למטרופולינים הסמו ו כים, כמו באר שבע בדרום וחיפה בצפון. גם התוכניות הממשלתיות 'דירה בהנחה' תרמו לביקוש בפריפריה וחשפו את השכו ו נות לקהלים חדשים, כאשר במקרים רבים זוגות ומשפחות שעברו לשכונות החדשות, הביאו איתם משפחה וחברים. הממשלה צריכה לנצל את המומנטום שנוצר ולהמ ו שיך את התמיכה בערי הפריפריה, להמ ו שיך ולהשקיע בשיפור הנגישות התחבור ו תית, לסייע בהקמת מקורות תעסוקה איכותיים באמצעות תמריצים לחברות, ולעודד התחדשות עירונית בפריפריה כדי לחדש גם את השכונות הוותיקות". "המגמה של רוכשים היוצאים לפריפריה תימשך" נים שבאופן יחסי, המחירים בחיפה ובצפון עדיין שפויים בהרבה מאזור המרכז, ומנצלים את ההזדמנות. למרות שבחיפה עלו המחירים בשנה האחרונה באופן יחסי, יותר מבשאר לעומת ממוצע ארצי של 11% חלקי הארץ ( כ־ ), היא עדיין נהנית מיתרונות כעיר 7.6% כ־ השלישית בגודלה. חלק רוכשים את הנכס להשקעה, מאחר שרמות המחירים במרכז הארץ מיצו את עצמן והתשואה על הנכס בקושי. אבל אני שומע על יותר 2% פחתה לכ־ ויותר משפחות, שמבינות שלחיות במרכז, פירושו לא רק לקחת משכנתה שהיא מעל יכולת ההחזר שלהם, אלא יוקר מחייה הגבוה לפחות מאשר בחיפה, ומעדיפות 20% ב־ לגדל את הילדים בלי לחץ מתמיד. אני צופה שכל עוד שיעור הריבית יישאר כפי שהוא, שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית: "התשובה הגורפת היא, כן. הצפון נהנה מתנועת רוכשים מר ו חבי הארץ, במיוחד מאזור המרכז, שמבי ו

מאי ודאות פוליטית מחד, ומאידך מתמודד עם אינפלציה וסביבת ריבית גבוהה. הריבית שמטרתה למתן לחצים אינפלציוניים, מש ו פיעה גם על הרצון היזמי לצמוח, והשפעת הריבית בשוק הנדל"ן מתבטאת בירידה חדה בכמות העסקאות ובירידות של מחירי הקר ו קעות. המחירים הנמוכים שהוגשו במכרזי רמ"י האחרונים מעידים על המצוקה הגדולה לכסף. בהינתן סביבת ריבית גבוהה, חברות רבות נוקטות משנה זהירות ומציעות סכומים נמוכים, כדי לא להיחשף לתשלומי ריבית שפוגעים ברווחיות, שכן עלויות הקמת הפ ו רויקט בהיבט של ריבית והון התייקרו. מאידך לא ניתן להעמיס התייקרות זו על מחיר הדי ו רה, היות שגם כך ריבית המשכנתאות מכבי ו דה מאוד על הרוכשים. יתרה מזו, חברות אחרות כלל לא ניגשות למכרזים, כי הן צרי ו כות לסיים פרויקטים קיימים, המתארכים בשל קצב מכירות נמוך, מה שמאריך את תקופת החזר תשלומי האשראי שנלקחו בגי ו נן. ולכן אין ברצונן להגדיל את החשיפה לא ו שראי חדש ולהרע את מצבן בכל הכרוך בת ו זרים וביחסים פיננסיים במאזן הכספי שלהן. לאור זאת היצע הדירות מצטמצם מאוד, מה שיוביל לצמצום נוסף בהמשך, היות שהקרק ו עות שנרכשות כעת יבשילו לבנייה ושיווק רק בעוד שנתיים-שלוש לפחות. מאידך, עקומת הביקוש לדירות קשיחה ונמצאת כל הזמן במגמת עלייה". האם מחירי הדירות והריבית הגבוהה גרמו לרכישת דירות מחוץ למרכז? "הפריפריה מייצרת גורמי משיכה נוספים מלבד מחיר"

ליווי בנקאי, ונראה גם פרויקטים שהקפיאו פיתוח ותוכניות. כל זה יוביל להתייקרות חדה, כפי שראינו לאורך השנים האחרונות". "שהשוק יסתגל לשינויי הריבית, הדיור יחזור לפעילות רגילה"

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקר ו קעין: "מכרזי רמ"י האחרונים שנסגרים עם הצעות נמוכות משקפים את המגמה הנוכחית של שוק

הדיור והישיבה על הגדר הזמנית של היזמים ורוכשי הדירות. אני צופה שאחרי שהשוק יסתגל לשינויי הריבית, וכאשר הריבית תתייצב, שוק הדיור יחזור לפעילות רגילה. צריך לזכור, כי מחיר הדירה נקבע לפי מצב הביקוש באותו הזמן ולא לפי עלות הקרקע שנרכשה לפני שנים רבות, ולכן אני לא חו ו שבת שנראה מגמה חדשה של ירידת מחירי הדירות בעתיד. זה נכון שיזם שקונה כיום במחיר נמוך - אם הוא ייצא עם הדירות לשיווק כשהשוק נמצא במצב פחות יציב וללא ודאות, הוא ייאלץ למכור במחיר זול יותר, אבל יש לזכור שהליכי פיתוח הקרקע וההליכים הסטטוטוריים לקידום ותכנון הפ ו רויקט נמשכים שנים רבות, ולכן בעתיד, כש ו רואים שהיצע הדירות נשאר נמוך ויש פער משמעותי ביחס לביקוש, אין שום דרך למנוע את עליית המחירים. ראוי שרמ"י תבחן את תנאי המכרזים ותתאים אותם למצב השוק הנוכחי, תעזור לקבלנים בפריסת התשלומים בדומה לזו הניתנת לרוכשי הדירות, ותבצע התאמות נוספות כדי לעודד יזמים להשתתף במכרזים ולהוביל ליותר עסקאות ושיווק קרקעות בפועל. כך לפחות המדינה תוכל להגדיל במעט את ההיצע". "המחירים הנמוכים במכרזים האחרונים מעידים על המצוקה"

אריאל בבלי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת י � בראל: "עליית מח רי הדירות והריבית הגבוהה הן רק חלק מהסיבות המייצרות כיום גידול בביקושים

מריו זוזל, בעלים ויו"ר משותף אלמו ו גים: "שוק הנדל"ן למגורים בישראל הראה לאורך השנים, כי מחירי הדירות הושפעו לרעה בתקו ו

לדירות בפריפריה. אכן ככל שמחירי הדי ו רות עולים ועלויות המימון עולות, רוכשי הדירות מחפשים חלופות זולות יותר שידן מאפשרת לרכוש, זה נכון גם לזוגות צעי ו רים, גם למשקיעים וגם למשפרי דיור. אולם המחיר הוא לא הפרמטר היחידי לב ו חירת מקום מגורים, ובשנים האחרונות

פות של בעיות כלכליות חמורות כדוגמת מיתון קשה או אינפלציה משתוללת, כפי . כיום המשק מאותגר 80 שחווינו בשנות ה־

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22