ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

לצד רמות המחירים במרכז והירידה המשמ ־ עותית בהתחלות הבנייה, תימשך מגמת היציאה לכיוון הפריפריה גם בשנה הקרובה".

"משפחות בוחרות לא ליטול סיכונים ופונות לפרויקטים מרוחקים מהמרכז"

צילום: קובי גדעון לע"מ

תא"ל (במיל') איתן לוי, בעלים שותף בחברת אילה אגם: "העלאת הריבית המשמעותית שינתה כליל את כללי המ ־ שחק בשוק הנדל"ן,

והשפיעה על כל הפועלים בו: יזמים, רו ־ כשים וגם שוכרים. מבחינת היזמים, עלויות המימון שזינקו גרמו להם לחשוב מחדש על כניסה לפרויקטים חדשים, וגם הבנקים בוחנים יותר בקפידה את הפ ־ רויקט שאותו הם מלווים. גורמים אלו מובילים להאטה בתחילת פרויקטים חד ־ שים, ואלו מתורגמים לצמצום התחלות 1,200־ בנייה. גם ההחזר החודשי שזינק ב שקל לחודש למשכנתה ממוצעת מכביד מאוד על משקי הבית, ומגביל את סכום המשכנתה שניתן ליטול לרכישת דירה ראשונה. נוצר מצב שאוכלוסיות צעירות וחזקות מחפשות חלופות למגורים במר ־ כז, המחייבות תכנון מותאם גם למרכזי תעסוקה, שיהיו קרובים לבית. משפחות צעירות וחזקות אלו בוחרות בשלבים הראשונים של חייהן שלא ליטול סיכונים מיותרים וללכת לפרויקטים מרוחקים יותר מהמרכז". מי יבנה את ישראל? האם יש מספיק עובדים? מנהלי עבודה? מהנדסים? "הפתרון היחידי הוא הכשרות" עובדים ישראלים יבנו את ישראל. חסרים כיום אלפי מנהלי עבודה, שזה תפקיד שבל ־ עדיו לא ניתן לפתוח אתר בנייה, ולא ניתן להביא עובד זר במקומו. חסרים מאות מהנ ־ דסים מכל סוג, פקחי בנייה ועוד. אין כמעט מקצוע בענף שאין בו מחסור. הפתרון היחי ־ די הוא הכשרות. בקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניין אנחנו עובדים שנים רבות על הרחבת ההכשרות למקצועות הבניין. הקמנו אקד ־ מיה לכך ומבחינתנו, אפשר כבר היום להכ ־ פיל ולשלש את מספר הכיתות שבהן עוב ־ רים הכשרות למקצועות הבניין. יש מאות מועמדים שרוצים להצטרף, אך הממשלה לא מיישמת כהלכה את החלטותיה להגדלת תחום ההכשרות. יש החלטות ממשלה כבר מלפני חמש שנים, אבל בפועל דבר לא זזים מספיק ולא מדביקים את החוסר. כל הגור ־ מים המקצועיים מסכימים שזה הפתרון הנ ־ כון לבעיה. אני מאמין שבסופו של דבר זה יקרה. אולי כשתיעצר הבנייה בישראל – הממשלה תבין שהגיע הזמן לפעול ולא רק לדבר. אם הממשלה תאפשר לנו, אנחנו כבר מחר בבוקר פותחים עשרות כיתות להכש ־ רות". יצחק מויאל, יו"ר הסתדרות עובדי הב ־ ניין והתעשיות הנל ־ וות ומ"מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל: "בסופו של דבר רק

תוכניות הממשלה לא מצליחות לסייע לפתרון משבר הדיור. ישיבת קבינט הדיור

האם תוכניות הממשלה בשוק הדיור הן בכיוון הנכון? האם יש לפעול אחרת? "יש להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן"

מלכתחילה. לאור עליות הריבית האחרו ־ נות, המשכנתה התייקרה משמעותית ויש לכך השפעה נרחבת על ההאטה בכמות העסקאות. במצב הנוכחי, כשיש האטה במ ־ כירות ומנגד עלויות המימון מתייקרות, יזמים רבים בתחום מעכבים את התחלות הבנייה בשל חוסר הוודאות והרצון להימנע מעלויות מימון גבוהות מהמתוכנן". "המצב הנוכחי בשוק הוא סיכון לחברות מסוימות והזדמנות לאחרות"

בהכרח ההצעה הגבוהה זוכה. למשל ניתן לקבוע שההצעה החמישית בדירוג היא זו שזוכה, ואז נצליח להוריד את מחירי הקרקע. בהיבט השני ראוי שנלמד שמה שעובד באירופה ובארצות הברית, ודאי שיכול להצ ־ ליח גם פה, והוא נושא שכירות ארוכת טווח. ישראל צריכה לשווק כמות ניכרת יותר של קרקעות עבור שכירות מפוקחת וארוכת טווח שתספק לזוגות הצעירים אלטרנטיבת מגורים חדשנית וראויה במחיר מפוקח לאורך שנים. כדי שזה יצליח, ולאור העובדה שרוב הפרויקטים האלה מבוצעים על ידי הסקטור הפרטי, יש לייצר מודל כלכלי כדאי מאוד ליזמים הפרטיים". איך משפיעה הריבית הגבוהה על ההתחדשות עירונית אם בכלל? "מי שהצליח להישאר לא ממונף יכול להוביל ולקדם פרויקטים" רויקטים שנרכשו במסגרת מכרזי רמ"י או עסקאות רכישת קרקעות למגורים או מש ־ רדים. בהתחדשות העירונית אין עלויות של מרכיב הקרקע, שהוביל לרכבת הרים שחווינו פה לפני שנה. יזמים רבים ביצעו מינוף גבוה כדי לרכוש קרקעות, וכיום נמצאים בפני שוקת שבורה. מי שהצליח להישאר לא ממונף, יכול לקדם פרויקטים רבים באופן מיטבי ובטוח יותר. בהתחד ־ שות עירונית הריבית הגבוהה מייקרת בעיקר את עלויות המימון סביב הפרויקט, ועלולה להפחית את כדאיותו הכלכלית. חברה מנוסה, שיודעת לתכלל את השי ־ נויים ולקחת בחשבון מקרי קיצון שישפי ־ עו עלויות הפרויקט, תצליח להתמודד עם המצב החדש. מנגד יש לזכור את הרוכשים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באזורי הביקוש, שם מחירי הדירות גבוהים תומר רייפמן, מנכ"ל פ � יעז יזמות: "ההש עה של הריבית הג ־ בוהה על ההתחדשות העירונית קיימת, אם כי לא בצורה משמ ־ עותית, בדומה לפ ־

אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו: "יש להחזיר את המשקיעים לשוק על ידי הורדת מס הרכי ־ שה, שכן פעילותם נחוצה לשוכרי הדי ־

רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג: "עליית הריבית החדה תרמה לירידה בביקוש שהענף כולו חווה, אם עקב גידול בעלויות המשכנתה או בשל

רות ולחברות הנדל"ן שמוכרות את הדירות. למשקיעי הנדל"ן תפקיד חשוב מאוד במערך הכולל של תכנון הענף. הם אלה שרוכשים את הדירות ומשכירים אותן לציבור שאין בידיו לרכוש דירה. כשאין משקיעים בשוק, אין גם דירות להשכרה, ההיצע מצטמצם ומ ־ חירי השכירות עולים, וכך אכן קורה. בהיעדר תוכנית ממשלתית לזוגות צעירים, ובניסיון לאושש את השוק, שרי האוצר החלו לעודד את שוק השכירות לטווח ארוך בהט ־ בות מס לחברות שישכירו דירות או ירכשו קרקעות לפרויקטים, אך גם צעד זה לא הת ־ רומם בשל הזינוק בריבית, וזו הסיבה לכך שכמות הדירות הנבנית כיום להשכרה תי ־ שאר נמוכה. לכן אני סבור, שהורדת מס הר ־ כיום) 8% (מ־ 5% כישה למשקיעים בחזרה ל־ הכרחית. אפילו בהוראת שעה". "התערבות מלאכותית בשוק לא תפתור את בעיית הדיור"

הוצאת המשקיעים מהשוק. בעניין זה ההת ־ חדשות העירונית לא שונה מיזמות רגילה ובסופו של דבר כל הכנסות הפרויקט מגי ־ עות ממכירת דירות. יחד עם זאת המודל של התחדשות עירונית מקל על היזמים הפוע ־ לים בסביבת ריבית גבוהה, כי הוא מבוסס על קניית קרקע באמצעות עסקת קומבינציה ולא על תשלום במזומן, שבדרך כלל נעשה באמצעות הלוואה, שבימים אלה טומנת בחובה עלויות מימון שוטפות גבוהות. בעוד חברות הנדל"ן חשופות מאוד לעליית הרי ־ בית במרכיב הוצאות המימון שלהן, במיוחד בהלוואות שנועדו לממן רכישת קרקעות, לחברות ההתחדשות העירונית אין הלוואות כאלה, ולכן אין עלייה משמעותית בהוצאות המימון של החברה חרף הזינוק בריבית. הדבר משפיע על שיעור הרווחיות של החב ־ רות, ובעיקר על תזרים המזומנים שלהן והיכולת של כל חברה לממש את התוכנית העסקית שלה. המצב הנוכחי הוא סיכון לח ־ ברות מסוימות והזדמנות לאחרות. השילוב בין סביבת ריבית גבוהה ורמות ביקוש נמו ־ כות מעלה חשש שחברות מסוימות יתקשו לעמוד בהתחייבויות התזרימיות שלהן. מצב זה יוצר הזדמנויות עסקיות לחברות שיש להן נזילות גבוהה ורמת מינוף נמוכה, וניתן לנצלו לטובת עסקאות שיציפו ערך משמ ־  עותי בעתיד".

ו � איל הנדלר, יו"ר קב כ � צת כנען "כל התו : ניות שבוצעו עד היום היוו רק מקפצה כלכ ־ לית למשקיעים צעי ־ רים, שקנו דירה היכן שזכו ולא בהכרח היכן

שרצו לגור. התערבות מלאכותית גם בשוק המשקיעים וגם בשוק הזוגות הצעירים לא תפתור את בעיית הדיור. יש שני דברים עיק ־ ריים שהמדינה צריכה לשים עליהם דגש כדי לפתור את המשבר והם אפילו פשוטים מאוד. ראשית לשווק מסה גדולה של קרקעות בא ־ מצעות רמ"י באזורי ביקוש ובשיטה שבה לא

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24