ידיעות הנדל"ן

שכירות ארוכת טווח

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

צילום: רמי חכם

ב

נ

ה

מירב בילט, משנה למנכ"ל קבוצת אביב

"חובה על המדינה למצוא פתרונות יצירתיים" כל אחד צריך דירה משלו. במשך שנים זו הייתה האמירה הרווחת בישראל, זאת מתוך אמונה כי דירה בבעלות אישית מבטיחה ביטחון אישי וכלכלי, ודירה מושכרת היא פתרון ביניים. המגמה הזו הייתה ועודנה בולטת בישראל, ויעידו על כך המספרים בהשוואה 50%־ בינלאומית. בתל אביב כ ממשקי הבית מתגוררים בשכירות, ובגרמניה בערים 65%־ בניו יורק כ .80%־ המרכזיות כ בשנים האחרונות תשומת הלב הופנתה לשוק השכירות שהתפתח כפתרון למצוקת הדיור, אך עם זאת עיקר המאמץ הופנה לשוק הדירות למכירה ולא להשכרה ארוכת טווח. בד בבד מחירי הדירות האמירו, ושכר העבודה לא עלה באותו יחס, כך שלא מעט ישראלים בחרו לשכור דירה ולא לרכוש. החלטה זו נובעת מהעובדה, כי ישנן לא מעט אוכלוסיות שאין ברשותן הון עצמי התחלתי או יכולת החזר מתאימה, ויש מי שבוחרים להפנות את כספם לנתיבים אחרים של השקעה. לצד העלייה בביקוש לשכירות עלה גם הרצון לגור בשכירות ארוכת טווח, וזוהי אלטרנטיבה חשובה בשוק הדיור. כל זאת הוביל לעלייה משמעותית בביקוש לדיור להשכרה, מה שהיה צריך להוביל גם לעלייה בהיצע. למרות הניסיונות של משרד האוצר לקדם רפורמה בתחום הדיור להשכרה, להגדיל את מספר הדירות להשכרה לטווח ארוך ולהעניק הטבות מס במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ליזמים, ההיצע לא גדל. העלאת הריבית רק החמירה את הבעיה, ובחודשים האחרונים נכשלו מספר מכרזים של דירה להשכיר ורשות מקרקעי ישראל, הממוקמים בלב אזורי הביקוש. יזמים רבים חוששים לפעול בצל העלאות הריבית והשפעתן על הוצאות המימון שלהם. הביקוש לשכירות לא ייעצר וימשיך לעלות. חובה על המדינה למצוא פתרונות יצירתיים בתחום הרגולציה והמיסוי לעידוד היזמים, כדי שימשיכו לבנות להשכרה גם בתקופה זו.

יח"ד. פרויקט להשכרה ארוכת טווח של שיכון ובינוי בשכונת ארנונה בירושלים. 333

מגורים לרכישה ומגורים לשכירות. נוסף על תוכניות מעורבות שימושים, יש לאשר גם המרה של תוכניות להקמת שטחי תע י סוקה, שנמצאות בעודף עצום, לתוכניות שעיקרן מגורים הנמצאות בחסר גדול". ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, פסימי אפילו יותר. "רצף עליות הריבית שהחל לפני כשנה וחצי חיסל הלכה למעשה את שוק ההשכרה המוסדית. במצב הנוכחי התשואה השנתית הממוצעת בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך

ייתכן ששגינו, והיינו צריכים להקצות יותר קרקעות לחברה הממשלתית, אך עדיין לא מאוחר לשנות את המגמה. על המדי י נה להיכנס לעובי הקורה ולטפל בכשלים ובחסמים הקיימים בענף: להעמיק את הט י בות המיסוי הניתנות לפרויקטים מסוג זה ולדאוג למימון זול יותר, אם באמצעות מענקים או באמצעות ערבויות מדינה, וכן להעמיק את ההנחות על מחיר הקרקע ועל הוצאות הפיתוח. רק כאשר נהפוך את המ י שוואה, והתשואה השנתית של פרויקטים

לכיס ותסבסד פרויקטים של השכרה ארוכת טווח, "כך שהריבית תהיה נמוכה יותר והק י בלן לא ייפגע, ובצורה כזו גם שינויים ברי י בית לא יפגעו ברווחיות הפרויקט. לקבלן צריך להיות ביטחון שהפרויקט הוא רווחי, לאפשר הרבה יותר גמישות ברמה הכלכלית והתכנונית. זה פרויקט לאומי שההתייחסות אליו צריכה להיות אחרת, ואם המדינה תנ י קוט צעדים אלה, אין סיבה שלא יהיו יותר פרויקטים של שכירות לטווח ארוך ביש י ראל". עידו פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מוסיף כי "אני בעד שוק חו י פשי בכל הנוגע לדירות לרכישה, אבל בנו י גע לשכירות ארוכת טווח – אם הממשלה לא תתערב ותעצור את זינוק הריביות, לא יהיה ניתן לקדם את התחום שמהווה פתרון מש י מעותי למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים כיום". לדבריו, "מדובר באינטרס ציבורי לדאוג לכמה שיותר דירות לשכירות ארו י כת טווח למי שזקוק לכך, ורק התערבות של הממשלה – שתעניק הלוואות מדינה ותמתן את זינוק הריביות – תביא למצב שבו ניתן יהיה לקדם את התחום". פדלון מציין, כי "הריביות הלא יציבות עלולות להשפיע באופן ישיר על פרויקטים המיועדים לשכירות, והתחום ילך וידעך. הפתרון הוא באמצעות קרנות למגורים או הטבות שיאפשרו ליזמים להקים פרויקטים לשכירות בעזרת מימון זול, ולאחר מספר שנים יתאפשר להם למכור את הדירות עם פטור ממיסוי. המדינה צריכה לתת הטבות ולהוריד ריביות כדי שפרויקטים כאלה ימ י שיכו להיות כדאיים ליזמים". הגדרת ייעוד לקרקע ומסלול רישוי מהיר אז מה הפתרונות למצב הנוכחי? אמיר שוהם, מנכ"ל יוניון ליב, מסביר כי "עליית

ניר מסיקה: "על המדינה להיכנס לעובי הקורה ולטפל בכשלים ובחסמים הקיימים: להעמיק את הטבות המיסוי לפרויקטים ולדאוג למימון זול יותר"

בישראל נמוכה מהריבית הממוצעת במשק, ולכן כל יזם רציונלי יעדיף פשוט להפקיד את הכסף שלו בפיקדון סולידי בבנק מאשר להיכנס להרפתקה של מיזמים מהסוג הזה", הוא טוען. "שכירות מוסדית לטווח ארוך היא אחד מהפתרונות האפקטיביים הנ י מצאים בסל הכלים לפתרון משבר הדיור – ואסור למדינה לזנוח אותה. הגיע הזמן י � שנה יהיה גם בישראל שוק שכ 75 שלאחר רות מוסדי משוכלל, כפי שקיים במרבית מדינות העולם המפותחות". מסיקה מודה, שבתקופת פעילותו של מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר הפוקוס המ י רכזי היה "בעיקר על שיווק יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, וחברת דירה להשכיר נאלצה להיאבק על 'שברי' מכרזים לשיווק קרקעות. בראייה לאחור

בדיור להשכרה תהיה גבוהה יותר, נוכל לראות יותר פרויקטים כאלה קורמים עור וגידים". יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מחזק את הדברים. "נקודת המוצא היא שכל עוד הריבית גבוהה, כמעט בלתי אפשרי שה י קבלנים יקנו קרקע במחיר מלא. בניגוד ליש י ראל, בחו"ל מחיר הקרקע נמוך משמעותית, מה שהופך פרויקטים של שכירות ארוכת טווח לכלכליים", הוא אומר. "על מנת לעו י דד פרויקטים מסוג זה בארץ, המדינה חייבת לסבסד את עלות הקרקע ולהקל על היזמים. אפשר לייצר פרויקטים של שכירות ארוכת טווח לנצח, בלי להגביל בזמן, ואז מחיר הק י רקע יהיה אפס – מה שיהפוך את הפרויקטים הללו לכדאיים לקבלנים". פרשקובסקי מציע שהמדינה תכניס את היד

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 0